年銷售額僅1291億元 馬來(lái)西亞緣何引中資房企扎堆淘金

每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者魏瓊

森林城市營(yíng)銷大幕開(kāi)啟，馬來(lái)西亞成功登上新聞熱搜，一躍成為中國(guó)人最關(guān)注的國(guó)家之一。

10月，碧桂園與白沙羅實(shí)業(yè)有限公司正式簽署合約，宣告位于新山淡杯的中央公園項(xiàng)目（CENTRAL PARK）誕生；11月1日，綠地控股宣布就參建馬來(lái)西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項(xiàng)目簽署合作備忘錄，擬分別參與兩個(gè)大型項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)及基建施工。

碧桂園和綠地先后在馬來(lái)西亞落子新項(xiàng)目，加大布局力度。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，馬來(lái)西亞市場(chǎng)已成功吸引包括碧桂園、綠地、雅居樂(lè)、富力、新華聯(lián)在內(nèi)的5家開(kāi)發(fā)商投資13個(gè)項(xiàng)目。

一個(gè)年銷售金額僅有800億馬幣（約1291億元人民幣）的市場(chǎng)，馬來(lái)西亞究竟有何魔力，吸引中國(guó)房企紛紛進(jìn)駐？

回報(bào)率達(dá)20%

據(jù)了解，中央公園是碧桂園在馬來(lái)西亞布局的第五個(gè)項(xiàng)目，也是碧桂園在新山的第三個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地53 英畝（約為21萬(wàn)平方米），總計(jì)容建面為90萬(wàn)平方米。

碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露，中央公園預(yù)計(jì)投資額為3.5 億馬幣（約為人民幣5.6億元），預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)1萬(wàn)套左右，戶型以35~90平方米1~3房洋房為主，面向新山本地年輕客戶群體。

綠地控股擬投資的2個(gè)新項(xiàng)目總面積與中央公園相當(dāng)，占地約303畝（約20萬(wàn)平方米），規(guī)劃總建筑面積約160萬(wàn)平方米，建設(shè)服務(wù)式公寓、辦公、商業(yè)和酒店等業(yè)態(tài)。

在此之前，綠地以將近200億元人民幣投資新山翡翠灣、陽(yáng)光海岸兩大項(xiàng)目，其中翡翠灣項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)，均價(jià)為15500元/平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有5家國(guó)內(nèi)房企布局13個(gè)項(xiàng)目，并且有開(kāi)發(fā)商表示未來(lái)有合適的機(jī)會(huì)還會(huì)加大馬來(lái)西亞市場(chǎng)的布局。

為何中國(guó)開(kāi)發(fā)商對(duì)馬來(lái)西亞市場(chǎng)表現(xiàn)出如此高的熱情？

雅居樂(lè)馬來(lái)西亞公司總經(jīng)理蔡高信在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，馬來(lái)西亞市場(chǎng)的回報(bào)率較高，達(dá)到20%，馬來(lái)西亞的土地成本較低，地價(jià)一般占開(kāi)發(fā)成本的比例為5%~10%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在馬來(lái)西亞市場(chǎng)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商的節(jié)奏快于本地開(kāi)發(fā)商，憑借強(qiáng)大的營(yíng)銷和管理模式，中國(guó)房企或許可以獲得更高回報(bào)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查看雅居樂(lè)2016年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，雅居樂(lè)在馬來(lái)西亞吉隆坡第一個(gè)項(xiàng)目滿家樂(lè)的樓面地價(jià)為2051元/平方米，目前推出市場(chǎng)的300多套房屋均價(jià)為16000元/平方米左右。

2014年雅居樂(lè)以8.55億元在吉隆坡市中心獲得Bukit Bintang的地塊樓面價(jià)為6807元/平方米。商業(yè)地塊在馬來(lái)西亞更受追捧，商業(yè)地塊限定容積率但不限制套數(shù)，還可申請(qǐng)修改規(guī)劃建住宅產(chǎn)品，蓋小面積戶型將獲得更高的投資回報(bào)。

2013年底，富力耗資85億元購(gòu)入馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)6幅地塊，單價(jià)在2000元/平方米左右。關(guān)于馬來(lái)西亞市場(chǎng)的高回報(bào)率，富力董事長(zhǎng)李思廉曾坦言，2000元/平方米買(mǎi)來(lái)的土地，16000元/平方米賣(mài)出去，這利潤(rùn)不錯(cuò)。

綠地相關(guān)工作人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在“一帶一路”戰(zhàn)略的利好下，兩國(guó)關(guān)系友好是房企投資海外的好時(shí)機(jī)。綠地在馬來(lái)西亞發(fā)展比較早，早已成立了綠地馬來(lái)西亞項(xiàng)目公司，當(dāng)?shù)刭Y源和團(tuán)隊(duì)建立逐步完善，有好的項(xiàng)目和機(jī)會(huì)后續(xù)加大布局。 

當(dāng)?shù)厣险{(diào)轉(zhuǎn)售門(mén)檻擋財(cái)路

2015年上半年，馬來(lái)西亞市場(chǎng)總成交金額約為364億馬幣，全年成交金額在800億馬幣左右，相當(dāng)于中國(guó)一個(gè)千億房企的年銷售金額，市場(chǎng)體量較小。

據(jù)了解，雅居樂(lè)滿家樂(lè)41130平方米的占地面積，800多套的貨量在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是“巨無(wú)霸”級(jí)別項(xiàng)目了。該項(xiàng)目今年年初開(kāi)始共推出320套貨量，目前簽約80套。

雅居樂(lè)營(yíng)銷管理部助理總監(jiān)王曉曈告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這一數(shù)據(jù)在當(dāng)?shù)貋?lái)講還算不錯(cuò)的水平。馬來(lái)西亞本地市場(chǎng)小，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)年限，去化較慢，發(fā)展商能夠平衡資金情況就好，不會(huì)有太大的去化速度要求。

2014年數(shù)據(jù)顯示，馬來(lái)西亞總?cè)丝跒?span lang="EN-US">3019萬(wàn)人。王曉曈表示，房地產(chǎn)并不是馬來(lái)西亞最大的支柱產(chǎn)業(yè)，馬來(lái)西亞人并不真正靠銷售房子掙錢(qián)，大量的錢(qián)都存在銀行，獲取穩(wěn)定的回報(bào)。

中國(guó)開(kāi)發(fā)商都是以高周轉(zhuǎn)、快速開(kāi)發(fā)著稱，體量規(guī)模較大。富力公主灣項(xiàng)目占地面積為700畝，預(yù)計(jì)推出3萬(wàn)套貨量；綠地新山兩個(gè)項(xiàng)目總占地面積約860畝，新獲取項(xiàng)目擬投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地約303畝；碧桂園森林城市占地面積20平方公里，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)20年，碧桂園中央公園項(xiàng)目預(yù)計(jì)推出貨量1萬(wàn)套左右。

一邊是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)馬來(lái)西亞市場(chǎng)高度的投資熱情與大體量項(xiàng)目將入市，而處于上升期的馬來(lái)西亞市場(chǎng)能否消化如此龐大的貨量？深耕馬來(lái)西亞市場(chǎng)的中國(guó)開(kāi)發(fā)商如何突破？

馬來(lái)西亞房地產(chǎn)投資人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在馬來(lái)西亞市場(chǎng)，并不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的國(guó)籍而影響消費(fèi)者的購(gòu)房意愿，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與背景以及曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目。很多本土發(fā)展商都跟國(guó)外公司一同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所以是不會(huì)有排斥現(xiàn)象的。

據(jù)蔡高信介紹，從目前的客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，早前滿家樂(lè)項(xiàng)目八成購(gòu)買(mǎi)人群是本地客戶，兩成是中日韓買(mǎi)家。隨著項(xiàng)目在中國(guó)推廣的加快，中國(guó)客戶比重已經(jīng)提升到五成。富力公主灣項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露，新加坡、馬來(lái)西亞和印尼購(gòu)買(mǎi)人群占七成左右。

今年以來(lái)，碧桂園、雅居樂(lè)、富力均加大了在中國(guó)以及其他國(guó)家的推廣力度，外拓市場(chǎng)成為開(kāi)發(fā)商突破的重要途徑。

受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、外來(lái)投資涌入等因素影響，2000年至2015年，馬來(lái)西亞房?jī)r(jià)上漲127%，年均增長(zhǎng)8.4%；馬來(lái)西亞市場(chǎng)租金回報(bào)率較高，吉隆坡中心區(qū)域可以達(dá)到6%~6.5%。

較高的租金回報(bào)以及物業(yè)升值成為馬來(lái)西亞投資熱的一大原因，曾在多國(guó)考察的趙女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，馬來(lái)西亞的國(guó)際學(xué)校是她最看重的一點(diǎn)，希望自己5歲的孩子能接受更前沿的教育，同時(shí)也能接受中華傳統(tǒng)文化教育，而成本低于歐美等國(guó)。

海外投資需要注意風(fēng)險(xiǎn)，隨著外國(guó)投資者加大投資力度，海外客戶購(gòu)房占馬來(lái)西亞新房總數(shù)約30%，馬來(lái)西亞政府開(kāi)始提高購(gòu)房者門(mén)檻和投資成本。國(guó)外客戶在馬來(lái)西亞購(gòu)房后3年內(nèi)不能出售，5年內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)需要按收益部分繳納30%的增值稅。

馬來(lái)西亞房地產(chǎn)投資人士認(rèn)為，投資房產(chǎn)最重要的是地段，談及中國(guó)房企大量布局的新山，其坦言，新山短期來(lái)看投資效果不太理想，但長(zhǎng)期來(lái)看，出租和出售都有一定市場(chǎng)。