李嘉誠(chéng)給了追隨者一個(gè)"耳光"：房地產(chǎn)投資不能信地段！

而李嘉誠(chéng)的每次出現(xiàn)總能引起騷動(dòng)，因?yàn)樵谏探?，他總能被奉為傳奇。這主要是因?yàn)槠錈o(wú)比較精準(zhǔn)的投資而被奉為天神。

讓我們來(lái)粗略算筆賬：目前，世紀(jì)匯廣場(chǎng)所在區(qū)域的租金差不多以10元/平米/天計(jì)，按照其面積計(jì)算，項(xiàng)目一年租金差不多10億，除去一些稅費(fèi)、物業(yè)管理等費(fèi)用，租金回報(bào)大概在5%左右，租金每年增長(zhǎng)率大概3%。

3%，這個(gè)數(shù)字對(duì)于李嘉誠(chéng)來(lái)說，低了，而且他可能覺得，未來(lái)增長(zhǎng)空間是有限的（換句話說，已經(jīng)差不多見頂了），所以此時(shí)出手賣掉并非不是好選擇。

但對(duì)于接盤方“中國(guó)人壽保險(xiǎn)”來(lái)說，由于項(xiàng)目所處區(qū)域是上海最成熟的商圈之一，因此未來(lái)收益相對(duì)穩(wěn)定，這樣的收益對(duì)于成本只有2%左右的險(xiǎn)資來(lái)說再合適不過。

所以從做生意角度，這是一個(gè)雙方都心悅誠(chéng)服的不錯(cuò)買賣。

但很多人可能不懂了，3%，還低？

這就是李超人的高妙之處，人家總是能看到未來(lái)十年，甚至五十年。

無(wú)法否認(rèn)，新商圈取代老商圈是規(guī)律，新興商圈的增值潛力或者說速度，比起已經(jīng)很成熟（甚至熟透）的老商圈來(lái)說，一定會(huì)更大更快，也就是說成熟商圈的增值速度相對(duì)更慢。

參見標(biāo)的可見陸家嘴的世茂濱江，如今的均價(jià)差不多只有8萬(wàn)/平，而大寧金茂府的均價(jià)早已超過9萬(wàn)/平。

“也就是說，不動(dòng)產(chǎn)投資，成熟區(qū)域雖然流動(dòng)性好，但從投資角度來(lái)說，并不合適。”資深房地產(chǎn)人士薛建雄直言。

但李超人拋，絕對(duì)是虧不了的。

要知道，十多年前，長(zhǎng)和系中標(biāo)世紀(jì)匯廣場(chǎng)所在的世紀(jì)大道2-4地塊時(shí)，樓面價(jià)才1.2萬(wàn)元/平方米，而像長(zhǎng)實(shí)這樣的香港企業(yè)，資金成本最多就在3.5%左右。即使項(xiàng)目在建設(shè)過程中的配套投資相當(dāng)大，但沉淀了這么多年，光靠土地增值也漲夠了。

好吧，這不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是，我們應(yīng)該學(xué)習(xí)李超人的眼光。判斷未來(lái)的眼光不易學(xué)，至少判斷投資標(biāo)的的眼力，要能GET到。

李超人永遠(yuǎn)不是沖著最好地段買！

既然李超人已經(jīng)做出了投資表率——太熟的地方小心，那么或許我們應(yīng)該關(guān)注一些目前不成熟，但規(guī)劃已開始的區(qū)域。

但這之前還需要注意幾點(diǎn)：

首先，標(biāo)的所在地一定是有發(fā)展規(guī)劃的，如果該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是很快，則在這類土地上建設(shè)的房地產(chǎn)在中短期內(nèi)的增值幅度不會(huì)很大。

就拿佘山來(lái)說，雖然地方遠(yuǎn)，但 《松江區(qū)佘山新市鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2015-2040)》讓這個(gè)有森林、有地鐵、有規(guī)劃，還緊靠大虹橋中央商務(wù)區(qū)的地方“劇情滿滿”。相信提前布局這一區(qū)域的開發(fā)商會(huì)很興奮，比如在佘山有大量別墅項(xiàng)目的吉寶置業(yè)。畢竟它項(xiàng)目附近的大虹橋中央商務(wù)區(qū)，是納入了國(guó)家戰(zhàn)略版圖的，不僅擁有全市集中交通樞紐，更有數(shù)倍于陸家嘴的商務(wù)體量，未來(lái)升值潛力巨大。

第二，即便是市區(qū)鎮(zhèn)周邊的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)，投資物業(yè)也要選有完善區(qū)域規(guī)劃、具備基本的交通條件，以及有供水、供電等保障的地區(qū)。

據(jù)說很多開發(fā)商都憑借區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)或自建配套來(lái)提升項(xiàng)目潛力，比如上述企業(yè)吉寶依托區(qū)域五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)、歡樂谷、大型購(gòu)物中心等偏高端的配套，提升項(xiàng)目休閑、娛樂、商業(yè)等素質(zhì)。要說“造城”的好處，世博、前灘、迪士尼更有說服力。迪士尼一帶的可售住宅2008年的單價(jià)只有1萬(wàn)/平米，現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)上升至7萬(wàn)/平米。

第三，要考慮城市規(guī)劃因素，包括土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、交通道路狀況等。土地用途的允許范圍越大，越便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，越利于獲取投資收益，投資回報(bào)率越高。

第四，站在城市規(guī)劃角度，再來(lái)選擇投資地段。房地產(chǎn)投資地段只是整個(gè)城市土地的一個(gè)組成部分，因此必須從整個(gè)城市規(guī)劃的角度來(lái)選擇投資地段。在選擇投資地段時(shí)，既要判斷近期的投資熱點(diǎn)地段，又要判斷中長(zhǎng)期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷隱蔽的投資地段。

綜合上面兩點(diǎn)，我們可以舉上海長(zhǎng)興島的例子來(lái)說明。浦東新區(qū)核心地帶目前已經(jīng)很難進(jìn)去了，這就給了長(zhǎng)興島這種地方很大機(jī)遇，因?yàn)槭紫葟木嚯x上看，長(zhǎng)興島地塊距離浦東新區(qū)4大產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域的距離并不是很遠(yuǎn)，一旦客戶需求溢出，它或是最優(yōu)先的受益區(qū)域，所以具備很強(qiáng)的消費(fèi)潛力，而且這部分購(gòu)買力還都不低。

像泰禾這些前期已經(jīng)布局了長(zhǎng)興島的企業(yè)，其實(shí)算眼光不錯(cuò)的，比如泰禾在長(zhǎng)興島買地的花費(fèi)是47億，但在上海建設(shè)用地負(fù)增長(zhǎng)的背景下，外環(huán)內(nèi)宅地基本絕跡，供求關(guān)系非常緊張，長(zhǎng)興島這片區(qū)域的土地增值比例，可能不輸前灘。

所以，無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，投資確實(shí)看眼光。而眼光基于專業(yè)的投資知識(shí)，更基于對(duì)城市的了解、對(duì)政策的判斷。

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