融創(chuàng)拿地策略曝光：主要考慮進(jìn)駐超級城市群

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

“僅占中國1%的城市土地，6%的人口，但產(chǎn)生的GDP占全國20%以上。”這是新城控股高級副總裁歐陽捷對中國城市的判斷。

在他看來，中國有許多富裕的城市，但它們基本都是“抱團(tuán)”狀態(tài)，比如長三角這個“超級區(qū)域”中，蘇州、無錫、常州都是在中國富裕城市中排名靠前的，南京和杭州也是經(jīng)濟(jì)繁榮的省會城市，上海則是無可爭議的金融中心。

長三角城市群之外，與其同級的城市群“京津冀”、“珠三角”也不容小覷。北京、天津和渤海灣周邊部分城市形成的“京津冀”，計(jì)劃納入人口達(dá)到1.5億；伴隨珠三角城市群的發(fā)展，它也正在匯聚一個規(guī)模達(dá)8000萬的人口集群。

此外，次級城市群，如以武漢為中心的城市群，也預(yù)計(jì)吸納超6000萬人口，中原城市群計(jì)劃納入4000萬人口。

地產(chǎn)長周期看人口

在中國的發(fā)展規(guī)劃中，城市聚合發(fā)展無疑是趨勢，隨之，城市群或?qū)⒊蔀橹袊丝诘?ldquo;最大吸盤”。

“地產(chǎn)周期長期看人口。”在方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平看來，人的城鎮(zhèn)化將為城市引入大量人口，而這些人口聚集的城市，無疑也將是房地產(chǎn)的機(jī)遇地。

這一點(diǎn)，在本輪樓市調(diào)控浪潮就給予了佐證。9月30日至今，全國出臺調(diào)控的20余個城市，除北京、深圳外，重點(diǎn)在天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州。

它們基本都是“城市群”之中的城市，而且房價漲幅都居于全國前列。中指院數(shù)據(jù)就顯示，鄭州、無錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州9月房價環(huán)比漲幅在4.8%-7%，位居前十。

站在企業(yè)的角度，誰布局了這些城市，誰便更有機(jī)會搶占未來的市場。

在融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁兼上海區(qū)域公司總經(jīng)理田強(qiáng)看來的確如此，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在融創(chuàng)布局就不全按一二線的分法，主要還是看城市的人口和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，主要考慮進(jìn)駐超級城市群，比如環(huán)上海、環(huán)廣深。

融創(chuàng)拿地緊盯城市群

從融創(chuàng)今年新增面積的情況可以看出，其土儲大都集中在北京、天津、重慶、杭州等16個重要城市，而這些城市無一例外，全在城市群中。

融創(chuàng)半年報(bào)就披露，截至2016年6月30日，集團(tuán)整體布局21個一、二線核心城市，土地儲備約3776萬平方米，權(quán)益土地儲備共計(jì)約2472萬平方米。其中，北京區(qū)域（含北京、濟(jì)南、太原）的土地儲備為501.8萬平米，占13.3%；天津區(qū)域（含天津、西安、鄭州）土地儲備908.3萬平米，占比24.1%；上海區(qū)域（含上海、蘇州、南京、無錫、常州）土地儲備699.5萬平米，占比18.5%；成渝區(qū)域（含重慶、成都）土地儲備909.1萬平米，占比24.1%。

從融創(chuàng)2016年的拿地路徑也能看出，其明顯的“城市群”布局方向。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，融創(chuàng)新進(jìn)入的城市有珠三角的東莞、深圳、惠州，長三角的寧波，中原城市群的太原、西安，北部灣城市群的南寧。

值得一提的是，上半年融創(chuàng)在土地市場更突出的打法是“買現(xiàn)貨”。例如今年5月，融創(chuàng)以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，并最終完成了四大一線城市的布局。

今年9月，融創(chuàng)斥資40億元認(rèn)購金科地產(chǎn)非公開發(fā)行股票9.07億股，也是看重金科的土地儲備。

同樣，融創(chuàng)以137.88億元獲得了融科智地旗下42個地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目基本位于北京、天津、重慶、杭州等16個城市。

收購后，融創(chuàng)就對外表示，“此次交易將進(jìn)一步促進(jìn)鞏固融創(chuàng)集團(tuán)的戰(zhàn)略布局，擴(kuò)大融創(chuàng)集團(tuán)在一二線城市的土地儲備和市場份額。”