李宇嘉:樓市調控政策慎防陷入單一目標導向

◎李宇嘉

新一輪樓市調控政策發(fā)布半月，效果良好。為反映調控的效果，國家統(tǒng)計局在10月首次對15個熱點城市的房價走勢進行半月統(tǒng)計。

數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，15個熱點城市新房價格環(huán)比指數(shù)比9月明顯降低，其中，深圳和成都房價環(huán)比更是下降了0.3%和0.1%，其他13個城市房價漲幅回落幅度在1.0~3.8個百分點之間。成交量回落幅度更大，15個城市的新房成交量相比9月下半月均明顯下降，其中環(huán)比下降80%~60%的城市有4個，下降60%~40%的城市有3個，下降40%~20%的城市有3個。

從過往經驗看，調控后樓市往往會經歷“量跌價漲—量跌價滯—量價齊跌”的過程，調控效果在5~6個月后才會顯現(xiàn)。照常理來講，貨幣政策依舊寬松，限購限貸力度低于上一輪，當前樓市不太可能迅速逆轉和冷卻下來。此次國家統(tǒng)計局罕見地發(fā)布半月房價變動情況，并突出熱點城市量價迅速降溫，彰顯調控效果的意圖非常明顯。

筆者認為，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)所顯示的調控良效，首先意在引導市場預期。畢竟，與前幾輪樓市火爆最大不同在于，本輪房價上漲，并非是居住需求得不到滿足，也非住房供應不足，而是資產配置或投資需求。資產配置或投資需求對市場預期非常敏感，當房價上漲趨勢不再、媒體報道也轉向后，預期就扭轉了。如果預期和房價上漲的循環(huán)逆轉了，即使貨幣依舊寬松，樓市也不會驟然跌入冰點。

此輪調控的另一個特點，在于市場秩序、需求準入、地市行為、金融杠桿等各領域有各自的任務，上下其手、全面收緊，讓調控短期迅速見效。但筆者認為，也要擔心樓市“超調”的風險。

首先，對于杠桿支持下的投資需求和資產配置，管制色彩濃重的“堵”比短期見效差的“疏”（增加供應）效果要好。但是，也會一定程度上沖擊整體需求。

其次，地方和部門后續(xù)補充政策的力度在加大。當前，基于控制泡沫的金融“去杠桿”是合理的，但正常融資需求不該“躺槍犧牲”。

合理的“去杠桿”，應該是大幅度收緊二套及以上房貸和首付貸，收緊開發(fā)商以杠桿融資來拿地。投資需求和資產配置占比高的情況下，杠桿和融資“急剎車”，極易導致市場迅速冷卻。

另外，熱點城市要求大規(guī)模增加供地，此前南京、蘇州已公布多批次供地計劃，近期合肥公布2016~2018年滾動供地計劃，未來兩年將增加2.15萬畝住宅用地供應。但是，很多城市的需求基礎并不扎實。在未來需求減弱的情況下，特別是投資需求或資產配置退潮后，會不會造成新的無效庫存呢？

因此，調控的長遠和綜合考慮必須周全，不能陷入單一目標導向。這種單一目標導向，似乎在此前去庫存中也存在，如有的城市為去庫存，不惜支持第三套房的公積金貸款。

此外，管理層不擔心樓市回調對于投資和經濟的沖擊，在于本輪調控是集中在熱點城市的“局部調控”。用國家統(tǒng)計局發(fā)言人的話來講，“調控對全局的影響有待觀察，其他城市還在按照既定的房地產政策，像去庫存這樣的政策來管理”。今年以來，非熱點城市樓市企穩(wěn)，有賴于杠桿扶持、返鄉(xiāng)置業(yè)和熱點城市傳導。事實上，人口流出和庫存高壓下，非熱點城市并不具備全面反彈的基礎。

近期，中國宏觀經濟論壇發(fā)布的《9月宏觀經濟月度數(shù)據(jù)分析報告》顯示，2016年1~7月，全國房地產庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米，而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米，這說明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。

非熱點城市樓市很有可能隨熱點城市冷卻而降溫。此外，隨著三季度PPP簽約大規(guī)模落地，加上財政赤字率上調，普遍認為2016年四季度及2017年，基建發(fā)力將填補樓市回調留下的空白。

綜上，筆者認為，要理性看待樓市回調的幅度及影響，更要摒棄讓樓市短期內迅速降溫的單一目標導向式調控模式。或許在清除投機需求、過度加杠桿的基礎上，讓其漸進回落，并全力推進城鎮(zhèn)化改革，釋放新鮮需求是更理想的做法。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）