每日經(jīng)濟新聞 2016-10-24 14:00:55
房價會在未來的十二個月內(nèi)逐漸向下,并可能在十二個月后進(jìn)入底部。
每經(jīng)編輯 楊羚強
幾乎所有人都以為調(diào)控之后房價必然下跌。不管是專業(yè)的房地產(chǎn)公眾號,還是那些“非專業(yè)”,都在看空后市。
國家統(tǒng)計局對“十五個一線和部分熱點二線城市10月上半月房地產(chǎn)市場”情況進(jìn)行的統(tǒng)計顯示,房價過快上漲的勢頭明顯被遏制,房價走勢趨穩(wěn),環(huán)比指數(shù)均有所降低。
其中,北京的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅就回落到1.2%,幅度3.7個百分點。深圳和成都同期的住宅價格也環(huán)比分別下降了0.3%和0.1%。其他城市該時段房價環(huán)比回落幅度在1.0至3.8個百分點之間,較為明顯。
從成交量看亦然,多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中,成交量環(huán)比下降60%-80%的城市有4個,下降40%-60%的城市有3個,下降20%-40%的城市有3個。
面對市場的由熱轉(zhuǎn)冷,部分購房者因為疑慮而選擇觀望。很多購房者就問邦地產(chǎn):房價會在什么時間達(dá)到底部?跌幅會是多少?何時出手才好?
好吧,那邦地產(chǎn)就來統(tǒng)一回答一下:房價會在未來的十二個月內(nèi)逐漸向下,并可能在十二個月后進(jìn)入底部。至少在上海大部分樓盤不會有大幅降價,少數(shù)下跌不超過20%。
因為,地方政府和開發(fā)商已經(jīng)采取了各種舉措,為的就是防止房價泡沫被“戳破”,防止崩盤出現(xiàn)。
而它們做的,則是提升房地產(chǎn)的基本面,縮小房價和房屋真實價值間的差距,為地產(chǎn)調(diào)控得“軟著陸”制造“保護墊”。
政府開始著手保護購房者隱私
數(shù)百年來,瑞士銀行因嚴(yán)格的“銀行保密制度”聞名于世。至今瑞士銀行的存款已占全球總儲蓄額的1/3,瑞士銀行管理著2.2萬億美元的離岸資產(chǎn)。
萬科高級副總裁譚華杰也告訴邦地產(chǎn),美國紐約的房價之所以能成為全球房價的“錨”,最重要的一個原因,就是美國的憲法對私人財產(chǎn)的嚴(yán)密保護。私人財產(chǎn)隱私是有“神圣不可侵犯”地位的,基于此,房屋業(yè)主個人身份等私人信息是被嚴(yán)密保護,不得泄露的。
但在國內(nèi),房屋私人信息的保護狀況,一直不太理想。經(jīng)常有房東會吐槽,幾乎每過一兩天,就會有中介打電話來問,是否有房子出租、出售的意向。中介不僅知道,房子在幾號、幾樓、幾室,甚至連購入的價格都清楚。
這樣的對房屋信息保護狀態(tài),讓很多人都覺得不安全,有些打算買房保值的人,也可能考慮到這些因素,加劇不敢買房的心理。
然而,據(jù)“上海中原”的公眾號透露,在這次調(diào)控之后,一些保護房東個人隱私的政策已經(jīng)頒布并執(zhí)行。
比如在上海,原來任何人到房地產(chǎn)交易中心,只要憑個人身份證和房屋地址,花5-30元,就能了解房東名字、房屋的抵押貸款金額、貸款年限等一系列信息。
但在這次樓市調(diào)控之后,沒有房東的授權(quán),任何個人不能通過房地產(chǎn)交易中心了解上述信息。這一做法,很大程度保護了房東的個人隱私,讓房屋的買賣變得更為安全。
未來,如果國家能夠進(jìn)一步加強對房東個人隱私的保護,讓那些泄漏個人隱私的機構(gòu)或個人領(lǐng)到巨額罰單,甚至因此坐牢,那么類似瑞士銀行那樣,中國房產(chǎn)成為全球儲戶首選的現(xiàn)象,并非不可能在中國發(fā)生。而且隨著房屋安全系數(shù)的提高,房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值也進(jìn)一步提升。
政府正在利用開發(fā)商的錢投資城市
除了加強對個人隱私的保護力度,上海市政府在這次國慶節(jié)前出臺的一個抑制土地價格的措施,也進(jìn)一步提升了房屋的價值。
9月26日,上海規(guī)土局發(fā)布此前8月末中止出讓的三幅純宅地退還競買保證金的補充通知,地塊調(diào)整有關(guān)公用開放空間與公共服務(wù)設(shè)施等出讓條件后將恢復(fù)競買申請。
除了上述三塊宅地外,上海當(dāng)日還新掛牌了兩幅奉賢區(qū)地塊:奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)29-02區(qū)域地塊和南橋新城10單元01E-01區(qū)域地塊。這些地塊原先出讓的其他宅地相比,公共設(shè)施占整個地塊的比例也高出不少,要求地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于總建筑面積10%的公共服務(wù)設(shè)施。
這些公共服務(wù)設(shè)施包括:居委會,治安聯(lián)防站,物業(yè)管理,業(yè)委會,服務(wù)站(家政服務(wù)等),文化活動室,兒童游戲場,健身點,球場、廣場、老年康體活動室,生活垃圾收集房,環(huán)衛(wèi)作業(yè)道班房等。
國泰君安證券首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜說,交通(地鐵房)、教育(學(xué)區(qū)房)和商業(yè)配套不同的房子,其公共服務(wù)價值體現(xiàn)到房價上。
之前,上海的公共服務(wù)配套,是依靠政府投資實現(xiàn)的。政府財政收支,直接決定著一個區(qū)域的公共配套設(shè)施的成熟度。但有時候,政府并沒有足夠的資金,大量提供公共服務(wù)。這也造成了超大城市、大城市和中小城市間的房價差距越拉越大。
可是,上海天才地將公共服務(wù)設(shè)施投資和土地出讓條件捆綁,使這一問題得到更好的解決。
如果,開發(fā)商能斥巨資幫助地方政府做城市配套,即使像奉賢莊行這樣的城市遠(yuǎn)郊,一樣有可能培育成為城市的區(qū)域中心,促成整個城市升值。
開發(fā)商努力讓房子變得有價值
在樓市新政剛剛頒布幾天,網(wǎng)上有消息說,某些開發(fā)商要求工程部門,“務(wù)必提升房屋質(zhì)量,防止萬一出現(xiàn)降價,小業(yè)主會鬧事”。
消息雖然未經(jīng)證實,但卻說明了一個真相:市場熱的時候,住宅質(zhì)量不如市場冷的時候。
很多年前,綠城集團曾經(jīng)給過一份內(nèi)部質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn),對每一個工程環(huán)節(jié)都有非常具體而詳細(xì)的要求。即使像窗縫這樣的細(xì)節(jié),都會規(guī)定不能超過0.3cm的誤差。
在這本厚厚的工程規(guī)范中,最令人印象深刻的還是工程監(jiān)管人員的數(shù)量,平均每四個施工人員,就有質(zhì)量監(jiān)管人員進(jìn)行管理。施工標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管的嚴(yán)格,是確保綠城品質(zhì)口碑的原因。
一家開發(fā)商的工程監(jiān)理說,其實每家企業(yè)都有類似綠城那樣的工程管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),但在執(zhí)行時,尤其是市場旺季來臨時就很難做到。
原因是現(xiàn)在的工程都是層層分包、轉(zhuǎn)包的,同一個農(nóng)民工在這家樓盤干完活后,馬上要趕著去下一個,這樣才可能掙到更多收入。因此,他們活通常干得極快,但容易因此造成工程中的各種瑕疵。
但當(dāng)市場到了淡季,他們的活就會少些,也更容易安心干活。
除了硬件上的提升,到了市場淡季,開發(fā)商也會選擇增加更多的軟件服務(wù),提升樓盤價值,以達(dá)到“不降價銷售”的目標(biāo)。
綠城園區(qū)服務(wù)最新就推出園區(qū)服務(wù)健康生態(tài)體系,業(yè)主可以通過這套體系來管理自己的健康。
比如,常跑步的人都懂,跑步一般心率達(dá)到120次/分鐘-150次/分鐘之間,為有效價值范圍。綠城的健康管理就能測算心率功能,幫助業(yè)主做好運動管理。
再比如,有些人除了高血壓外,還患有腎臟疾病,綠城的健康管理能通過對血壓和其他疾病的檢測,及時給出相應(yīng)的建議,幫助高血壓病人更好控制自己的血壓。
“如果有一天,人們發(fā)現(xiàn)自己(買房的錢)是在購買生命,而房子本身是免費的,他們還會覺得房子貴嗎?”房地產(chǎn)圈內(nèi)人研究綠城的營銷思路后認(rèn)為,這種增加服務(wù),提升樓盤性價比的做法很值得效仿。
實際上,很多開發(fā)商都和綠城一樣,試圖通過軟件的升級,讓房子變得有價值。比如,美的地產(chǎn)在貴陽的項目就有一系列的智能家居設(shè)備,可以實現(xiàn)自動打開客廳的電燈、窗簾、空調(diào),同時還可以開啟熱水器、電視機等,檢測廚房間泄漏煤氣,自動凈化空氣等一系列智能應(yīng)用。
事實上,對樓盤的軟件提升和智能應(yīng)用,在2015年曾經(jīng)是非常普遍的現(xiàn)象。但因為今年的樓市過于火爆,房地產(chǎn)智能應(yīng)用和軟件升級、服務(wù)升級被放慢了,開發(fā)商把心思更多用在了怎樣提高售價上。但是在市場變冷后,這一系列的升級都將重現(xiàn)。
因為開發(fā)商明白,只有增加投入,才能讓房屋的價值和價格相匹配。而這也是確保房價“軟著陸”的根本思路。
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