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李宇嘉:調控限于熱點城市 防風險而非控房價

每日經(jīng)濟新聞 2016-10-13 01:52:22

◎李宇嘉

國慶長假密集“連發(fā)”的樓市新政,確實來得突然。短短7天的“黃金周”過后,樓市似乎從亢奮逆轉成悲觀。“新政”首周,之前此起彼伏的“日光盤”、“搶房潮”迅速匿跡,取而代之的是各地樓市降價的報道,如深圳豪宅區(qū)某項目開盤即降10%,京深二手房報價指數(shù)下調10%,合肥連續(xù)數(shù)日“零備案”等。與此同時,央行行長周小川近期表示,會對信貸增長有所控制。各地新政力度較大,加上資金端收緊預期,樓市是否會迅速掉頭向下呢?

很多人還是相信,中國樓市是典型的“政策市”。因此,首先要對本輪調控進行正本清源的解讀。7月26日,政治局會議部署下半年經(jīng)濟工作時,罕見提出“抑制資產泡沫”,這是本輪調控的源頭導向。面對這一信息,股市應聲下跌,但樓市強勢上攻:8月共誕生52宗地王,為前7個月月均“地王”數(shù)的2.3倍;8月70城新房價格環(huán)比上漲1.3%,這是2010年5月以來最高增幅。

在落實中央指示上,一些地方半心半意,甚至是在敷衍,調控陷入“擠牙膏”范式。比如,南京近2個月出臺了5次調控政策,直至10月5日發(fā)布單身限購、將二套房首付提至八成,才被認為是真正擰緊了抑制泡沫的閥門。

為何出現(xiàn)此種情況?“去產能”膠著、經(jīng)濟乏力,地方工業(yè)增加值或國企利潤增幅已接近于零或負數(shù)。即便經(jīng)濟發(fā)達的上海,2015年的工業(yè)總產值和增加值增幅竟然是-0.5%和0.5%。當前,京滬深房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重在40%~50%,西安等中部城市占比達60%以上,對樓市的依賴史無前例,地方調控的積極性如何高得起來?再者,在“因城施策”的大框架下,過去“國辦發(fā)”從上到下的倒逼式調控消失了,也讓地方調控態(tài)度消極。

事實上,當前樓市已非常嚴峻。在“資產配置荒”時代,杠桿推動的投資需求已成為樓市主旋律。房貸杠桿率(房貸余額/存量商品住房價值)從2015年初的18%迅速攀升至2016年上半年的39.6%,新增房貸/新增地產銷售額比從2011年的19%上升至2015年和今年上半年的39%和50%。熱點城市外地居民購房占比均已超過了40%,部分城市超過60%,民間和實體資金“脫實入房”愈演愈烈。

因此,樓市問題不在高房價,而在高杠桿和泡沫泛濫,以及對杠桿和泡沫可能導致經(jīng)濟轉型漸行漸遠,可能釀成金融風險和系統(tǒng)性風險的擔憂,這種擔憂已上升到了金融和經(jīng)濟安全的高度。此輪調控的目的,一方面在于打擊投機炒作,降低系統(tǒng)性風險發(fā)生的概率;另一方面是約束地方過度依賴樓市的行為,就像李克強總理近期講的“強化地方的主體責任”。

8月份,工業(yè)利潤、煤價和貨運價格全面反彈,房屋和汽車銷售、發(fā)電量等數(shù)據(jù)表現(xiàn)強勁。這意味著,今年6.5%的增長托底目標已基本完成,這也騰挪出了樓市調控的空間。由此,如果繼續(xù)任由樓市泡沫泛濫,不僅“穩(wěn)增長”過度了,而且不利于控制金融風險和供給側改革。

今年以來,經(jīng)濟企穩(wěn)明顯,但誰都知道,“一枝獨秀”的樓市乃最大功臣。目前,無論從穩(wěn)投資、穩(wěn)財政的角度,或是從防風險、調結構(城鎮(zhèn)化)的角度,對樓市交投兩旺、運行穩(wěn)定的訴求比以往都更強烈。因此,本輪調控并非打壓樓市,而是將樓市從危險的邊緣拉回來。

其次,很多業(yè)內人士將此次以限購、限貸為主的調控,與2010~2011年全國大范圍的限購、限貸進行比較。事實上,此次限購的力度要弱于上一輪,除了深圳加碼限購外,京滬穗限購的力度與上一輪基本持平。其它城市盡管重啟限購,但要么僅限購新房、要么僅限購小戶型住房。本質上,這反映了各地在控制泡沫的同時,還是希望樓市在需求上要保持一定的活躍度。

最后,此次調控中,北京將首套房的首付提至35%,南京、蘇州將未結清房貸的二套房首付提至80%,這三個城市杠桿力度有所提升。除此以外,其他城市在杠桿收緊上的力度普遍低于2010~2011年“認房又認貸”的標準。也就是說,對于那些“先賣后買”的需求,各地規(guī)定了30%~50%的首付要求。這反映出,各地還是希望以低利率、適度杠桿扶持的寬松房貸環(huán)境,助推住房需求釋放。

總結來看,此輪調控僅限于熱點城市,目的在防風險而非控房價,經(jīng)濟企穩(wěn)也給調控騰挪出了空間。短期看,投資性購房比例大、金融屬性突出的城市,樓市將量價齊跌,深圳等城市調整幅度較大。但是,樓市對于穩(wěn)增長、穩(wěn)投資、穩(wěn)財政的地位中短期并未改變,寬松的貨幣環(huán)境和“資產配置荒”預期也未改變。正如李克強總理近期所言,今后城鎮(zhèn)化還要經(jīng)歷相當長的過程,住房需求將呈增長態(tài)勢。因此,中期內樓市回升將是大概率事件。

(作者系深圳市房地產研究中心研究員)

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