上市公司炒房調(diào)查：近百億元買(mǎi)房買(mǎi)地 六成集中在北上廣深

新華社“新華視點(diǎn)”記者

天辰大廈緊挨北京東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)，這座寫(xiě)字樓今年迎來(lái)了一個(gè)新業(yè)主。創(chuàng)業(yè)板上市公司高偉達(dá)5月宣布斥資6000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了該樓整個(gè)24層1400多平方米的辦公空間。

這僅僅是上市公司在北上廣深等一線(xiàn)城市大舉買(mǎi)房買(mǎi)地的一個(gè)縮影。“新華視點(diǎn)”記者根據(jù)滬深交易所披露信息初步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，上市公司今年已在樓市中投入了近百億元，企業(yè)“炒房”熱情高漲，也給一線(xiàn)樓市“添了一把火”。

購(gòu)房投入遠(yuǎn)超凈利潤(rùn) 北上廣深買(mǎi)房買(mǎi)地

今年以來(lái)，上市公司購(gòu)置房產(chǎn)和土地的熱情不斷高漲。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年年初至今，滬深兩市共披露了近60宗上市公司花費(fèi)超千萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)的計(jì)劃或方案，總金額達(dá)到93億元。

與此前披露的＊ST寧通出售兩套北京學(xué)區(qū)住宅不同，實(shí)際上，大部分公司將投資瞄準(zhǔn)了商業(yè)辦公和公寓項(xiàng)目?？傆?jì)有55億元資金以改善辦公環(huán)境、購(gòu)置新的辦公場(chǎng)所等名義，購(gòu)買(mǎi)了商業(yè)辦公項(xiàng)目、商住兩用項(xiàng)目以及停車(chē)位。

在地點(diǎn)的選擇上，在北京、上海、廣州、深圳買(mǎi)房買(mǎi)地成為上市公司的特別偏好。在所有購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)的計(jì)劃或方案中，六成發(fā)生在北上廣深。

一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月，北京僅商住房就成交了超過(guò)5.3萬(wàn)套，同比增加3倍多，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)23.5%。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，二季度，投資者繼續(xù)對(duì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，核心商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓平均價(jià)值上升至每平方米71878元。

中信證券地產(chǎn)首席研究員陳聰認(rèn)為，今年以來(lái)，部分一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓整棟交易十分活躍。像上海的陸家嘴區(qū)域、北京的CBD區(qū)域未來(lái)仍將有大體量的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供給入市，企業(yè)買(mǎi)入并不主要追求寫(xiě)字樓物業(yè)短期價(jià)格上漲，而是更看重寫(xiě)字樓穩(wěn)定的租金回報(bào)。這種能帶來(lái)穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境之下更加誘人。

財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，上述53家在樓市投入千萬(wàn)元以上的上市公司，上半年凈利潤(rùn)為79億元，為買(mǎi)房買(mǎi)地投入的八成左右。

有公司直接收購(gòu)房企 有的用募集資金買(mǎi)房

北京一家新三板掛牌公司的高管表示，雖然住宅價(jià)格不斷上漲，但由于在持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)較重，企業(yè)更傾向于通過(guò)一些“套路”進(jìn)入樓市。

——直接收購(gòu)房企或向原先持股的房企增資。8月份，上半年虧損377萬(wàn)元的貴糖股份，向旗下的房地產(chǎn)子公司增資一塊價(jià)值2000多萬(wàn)元的土地；上峰水泥通過(guò)關(guān)聯(lián)交易斥資7.53億元，將控股股東旗下的房地產(chǎn)公司收購(gòu)。

——將上市時(shí)的募集資金改變用途或用超募資金買(mǎi)房。創(chuàng)業(yè)板上市公司新寧物流1月發(fā)布公告稱(chēng)，為了提高募集資金的使用效率，子公司斥資7700多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)廣州綠地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的綠地鑫融廣場(chǎng)項(xiàng)目的部分商品房；同為創(chuàng)業(yè)板公司的銀信科技，用1952萬(wàn)元超募資金，在廈門(mén)購(gòu)買(mǎi)了鷺江道上的4套“海景房”外加一個(gè)價(jià)值53萬(wàn)元的地下車(chē)位，理由是“滿(mǎn)足廈門(mén)分公司日益增長(zhǎng)的辦公空間需求，創(chuàng)造穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，同時(shí)又利于提升企業(yè)形象，增加客戶(hù)對(duì)公司的認(rèn)可度”。

——將上市公司資金投向房地產(chǎn)私募基金。今年以來(lái)，不少房地產(chǎn)私募基金都涌向了一線(xiàn)樓市，而上市公司出資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)私募基金，則間接參與了“炒房”。寧滬高速全資子公司今年就拿出1.5億元投資了房地產(chǎn)投資母基金，該基金的投資方向十分明確：“主要與品牌開(kāi)發(fā)商合作，投資于國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)和部分強(qiáng)三線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)住宅、公寓項(xiàng)目和特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目。”

記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，大量金融機(jī)構(gòu)特別是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的資金也大規(guī)模進(jìn)入樓市。7月底，SOHO中國(guó)宣布將旗下位于上海陸家嘴的項(xiàng)目SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)整售于國(guó)華人壽保險(xiǎn)，成交總額為32.97億元，折合單價(jià)達(dá)每平方米7.67萬(wàn)元。國(guó)華人壽董事長(zhǎng)劉益謙告訴記者，其購(gòu)置SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)是出于資產(chǎn)安全配置的考慮，以使保險(xiǎn)資金具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。據(jù)其測(cè)算，該寫(xiě)字樓的投資收益率或達(dá)4%。

成都已出臺(tái)政策防范企業(yè)“炒房” 一線(xiàn)城市應(yīng)重點(diǎn)調(diào)控

企業(yè)進(jìn)軍樓市對(duì)市場(chǎng)有多大影響？記者從多家市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)了解到，企業(yè)最為青睞的寫(xiě)字樓、商住項(xiàng)目等類(lèi)別房地產(chǎn)，今年以來(lái)已成為樓市重要一環(huán)。其中1－8月全國(guó)寫(xiě)字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積均創(chuàng)歷史同期最高。在北京住建委房地產(chǎn)信息交易公示中，目前非住宅項(xiàng)目占所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的比例超過(guò)三分之一。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京商住房成交占所有成交比重超過(guò)一半以上。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的投資在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)投資中的比例越來(lái)越高，一方面直接推動(dòng)了寫(xiě)字樓、商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升，同時(shí)，在同一區(qū)域內(nèi)，商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲也會(huì)帶動(dòng)周邊普通住宅價(jià)格上漲。

據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，在今年北京樓市較為火爆的7月上旬，商住房成交價(jià)格曾環(huán)比上漲15%，進(jìn)一步影響了住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格，足見(jiàn)市場(chǎng)中商住項(xiàng)目熱度不減，價(jià)格上漲趨勢(shì)不弱。

實(shí)際上，據(jù)記者了解，北京、上海等對(duì)住宅持續(xù)限購(gòu)的一線(xiàn)城市，此前曾對(duì)那些為了規(guī)避個(gè)人限購(gòu)而轉(zhuǎn)向以企業(yè)名義買(mǎi)房的行為進(jìn)行過(guò)限制。在北京部分熱點(diǎn)城區(qū)，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、部分外企購(gòu)買(mǎi)住宅受到限制，但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有嚴(yán)格限制。

近期20多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)的樓市調(diào)控政策中，成都在10月1日出臺(tái)的政策中跟進(jìn)表示，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，“同一身份自然人、法人只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房(法人單位經(jīng)審查確屬用自有資金購(gòu)買(mǎi)商品住房且用于職工自住的除外)。”

南開(kāi)大學(xué)濱海開(kāi)發(fā)研究院副院長(zhǎng)周立群認(rèn)為，商住項(xiàng)目對(duì)于整個(gè)樓市的影響不容忽視，一線(xiàn)城市應(yīng)盡快完善企業(yè)購(gòu)房相關(guān)政策，緩解企業(yè)“炒房”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種擾動(dòng)。(記者楊毅沉、鄭鈞天、孔祥鑫、鄧中豪)