房地產(chǎn)降溫 A股未必笑得出來

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉海軍    

◎每經(jīng)記者 劉海軍

今年國慶期間，最讓人關(guān)注的莫過于各地密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些嚴(yán)厲調(diào)控措施一出臺(tái)，多方人士表示我國房地產(chǎn)市場的上漲周期結(jié)束了。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從諸多微信群和朋友圈了解到，很多人的觀點(diǎn)是，如果這次房地產(chǎn)上漲周期結(jié)束，資金將會(huì)流向股市，將造就一波新的行情。

房地產(chǎn)調(diào)控和股市走勢有何關(guān)系？記者通過梳理過去數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控后股市走向，并采訪業(yè)內(nèi)人士，試圖整理出A股此后的投資邏輯，供投資者參考。

房地產(chǎn)市場遭遇嚴(yán)控

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場如同去年6月5000點(diǎn)的股市一樣。”這是目前很多人對樓市的觀點(diǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)市場面臨嚴(yán)厲調(diào)控似乎是一種不可避免的命運(yùn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自9月30日至10月7日，短短數(shù)天時(shí)間，北京、天津、深圳、廣州、蘇州、成都、鄭州、武漢、無錫等一、二線熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政。其中比較典型的有深圳重啟“90/70”政策，該市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；鄭州規(guī)定擁有兩套房者限購180平方米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%；合肥規(guī)定在市區(qū)范圍內(nèi)，第三套禁購，首套房首付比例調(diào)整為30%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，本次房地產(chǎn)調(diào)控可謂史上最嚴(yán)：一是限購范圍擴(kuò)大，以前主要是“北上深”限購，現(xiàn)在蘇州、南京、杭州、天津、廊坊、無錫、武漢等城市也開始限購；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高購房者門檻，深圳非戶籍居民家庭購房繳納個(gè)稅或社保提高至5年。這一輪房價(jià)上漲深圳是典型，調(diào)控收緊也是最嚴(yán)厲的。

據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局主管的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，南京自9月25日實(shí)施限購新政后，9月26日至10月2日全市商品住宅認(rèn)購量為2240套，下降四成多，成交量為3503套，下降三成多。

針對此次調(diào)控，方正證券分析師任澤平指出，“這一輪房價(jià)上漲接近尾聲”。他認(rèn)為，2014~2016年這一輪房價(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)下行周期下啟動(dòng)的，主要是貨幣金融現(xiàn)象，受益于政策牛（放松限購限貸減稅）、水牛（貨幣超發(fā)低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比），現(xiàn)在這“三頭牛”都走了，政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。

不過，也有市場人士對房價(jià)還是持較樂觀態(tài)度。旭誠資產(chǎn)總經(jīng)理陳赟在接受記者采訪時(shí)表示，此次限購是在積累“做多”情緒，治標(biāo)不治本，讓民眾的錢有更多去處才是硬道理。

“過去10年房地產(chǎn)牛市成功，這種牛市思維太強(qiáng)大了，民眾在不斷強(qiáng)化這種思維，民眾在資產(chǎn)荒情況下，錢無出路可選，房地產(chǎn)是一個(gè)比較好的選擇。”陳赟表示，沒有只漲不跌的市場，目前擊鼓傳花還在繼續(xù)，哪怕是限購，不一定會(huì)導(dǎo)致房價(jià)降下來，只要把限購這個(gè)口子打開，可能又是一輪新的上漲。

歷次嚴(yán)控后股市走向

很多人認(rèn)為樓市泡沫破裂后，股市才能走牛。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也了解到，今年國慶期間已有人在朋友圈表示，樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了。那么樓市跟股市之間真的存在蹺蹺板效應(yīng)嗎？

記者梳理出近幾年房地產(chǎn)調(diào)控后A股的短期和中期表現(xiàn)。

2010年4月，國家出臺(tái)政策宣布貸款買二套房首付不得低于50%，房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)行第三套房貸，隨后幾個(gè)月滬指快速下跌，直到2010年7月2日見于當(dāng)年最低點(diǎn)2319點(diǎn)。

2011年1月，“新國八條”出臺(tái)，規(guī)定對貸款購買第二套住房的家庭首付比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，同時(shí)不足5年轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)營業(yè)稅按全額征收。隨后股市經(jīng)歷過一次快速反彈，到4月份達(dá)到3000點(diǎn)附近，隨后開始快速下跌，進(jìn)入漫長下降通道，跌到2012年1月6日的2132點(diǎn)。

2013年2月，“國五條”出臺(tái)，規(guī)定提高第二套房住房貸款的首付比例和貸款利率。隨后滬指下跌到6月份，跌到當(dāng)年最低點(diǎn)1849點(diǎn)。

可以看出，在幾次偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控中，從股市表現(xiàn)來看，兩者之間的漲跌沒有必然聯(lián)系。

A股影響能有幾何？

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，會(huì)不會(huì)從根本上改變股市運(yùn)行節(jié)奏？影響究竟會(huì)有幾何？

任澤平指出，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控對股市影響存在不確定性，上半年房地產(chǎn)投資觸底回升和供給收縮推動(dòng)商品價(jià)格和股市相關(guān)板塊上漲，未來留意風(fēng)格切換的可能。

在這輪調(diào)控對當(dāng)前A股流動(dòng)性分配的影響上，華泰證券分析師戴康認(rèn)為，A股估值將受益于房地產(chǎn)資金擠出，在當(dāng)前的低利率環(huán)境下，A股整體估值水平偏低，業(yè)績改善或業(yè)績確定性高的股票將得到資金流入。在對A股風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)影響上，戴康認(rèn)為，靴子落地將適度降低A股風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

“歷史上限購對接下來的A股是沒有明確影響的，但這次A股可能會(huì)將其當(dāng)作一個(gè)利好來解讀。”康曼德資本董事總經(jīng)理張一帆對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

針對樓市和股市的關(guān)系，賽亞資本董事長羅偉冬給出了自己的思考。他分析稱，全國一線城市調(diào)控短期會(huì)導(dǎo)致成交下降，未來的房子供應(yīng)會(huì)繼續(xù)減少，從中長期來看，供不應(yīng)求的情況會(huì)加劇，房價(jià)還會(huì)上漲。

“（這次房地產(chǎn)調(diào)控）將利空水泥、鋼鐵、建材等房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。市場不排除會(huì)有一點(diǎn)波瀾，但影響不會(huì)太大。我還是維持之前的觀點(diǎn)，大盤后市依舊是橫走平衡市，即一個(gè)窄幅整蕩的行情。”羅偉冬補(bǔ)充道。