長三角城市價值：合肥房價還能漲多久？杭州上漲壓力為何比無錫還大？

每經(jīng)編輯 隋丕寧    

2016年以來，在寬松的貨幣政策和信貸政策下，全國特別是一線和強(qiáng)二線城市商品住宅銷售大幅增長。在長三角地區(qū)庫存急劇下降的熱點城市，諸如合肥、南京、蘇州、杭州等，地價與房價，較著勁兒上漲。

然而，瘋狂增長的房價，引來各地一記又一記調(diào)控重拳。這種情況下，看多，還是看空，時時考驗著開發(fā)企業(yè)和購房者的智慧？

作為世界六大公認(rèn)的六大城市群之一，長三角城市群是中國城市化程度最高、經(jīng)濟(jì)最具活力、吸納外來人口能力最強(qiáng)的區(qū)域。發(fā)展?jié)摿υ诓粩嘣鲩L、房價仍然居高不下，調(diào)控的重拳依舊沒有停歇的跡象。長三角樓市還有沒有投資價值？哪些城市的增長空間更大？

為了解答這些問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合中國指數(shù)研究院一起發(fā)布了《2016年長三角城市價值白皮書》。白皮書依托中指院13年的研究經(jīng)驗，對長三角的21個城市進(jìn)行了價值排名，以便為購房者和開發(fā)商投資布局提供決策依據(jù)。

9月27日，在白皮書發(fā)布現(xiàn)場，中國指數(shù)研究院上海分院副總經(jīng)理張志杰，就該白皮書的相關(guān)問題，做了進(jìn)一步闡釋。

人口素質(zhì)比人口流動更影響房價

2016年以來，不少城市房價上漲，而長三角區(qū)域地價房價增長最快。眾所周知，長三角經(jīng)濟(jì)和人口的吸附能力更強(qiáng)。但是，哪些城市更具有投資價值，張志杰認(rèn)為，有必要對長三角城市價值做一個排行榜。

對于房價影響體系，白皮書選了十幾個指標(biāo)，每一個指標(biāo)從不同角度去做。房價數(shù)據(jù)用了2016年6月到8月最新的數(shù)據(jù)，對影響房價的關(guān)鍵性因素做了一些分析。

張志杰說，“我們用因子統(tǒng)計下來，發(fā)現(xiàn)土地因子對房價的支撐作用是最大的。其中，土地的消化時間，土地的價格還有土地的集中度影響又是最大的。另外人口因子也占很大的權(quán)重。其中值得關(guān)注的是，人口的素質(zhì)，要比人口的流動對房價的影響因素更大。”

白皮書通過指標(biāo)體系的研究發(fā)現(xiàn)，在長三角目前的情況下，城市價值的變化隨著時間的變化而變化，不同的時間點都有不同的變化。用最新數(shù)據(jù)做出來的長三角價值變動，上海依然是長三角的核心，有更大的資源，上海依然是在領(lǐng)跑長三角。四大中心的行業(yè)地位，資源匹配，上海無疑是第一位的。

哪個城市上漲潛力更大？

如果不去上海拿地，那么去哪里呢？張志杰表示，第二梯隊的南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、合肥是比較好的。從高校在校生的規(guī)模來看，杭州的80萬人，上海的50萬人。蘇州的情況值得一提，目前，蘇州房價收入比應(yīng)該是相對較低的，價值的洼地。但是，蘇州9月份地價比8月份上漲了40%，它的房價上漲的潛力是比較大的。

白皮書上，無錫的排名為什么比杭州還要高？張志杰解釋稱，無錫土地因子得分比較靠前，土地財政的依賴度相對比較低一點，而且最近無錫的房價上漲是7-9月3個月上漲起來的。過去幾年，進(jìn)入無錫的開發(fā)商都沒有賺到錢。近兩年土地的減少和土地的控制，無錫面對的情況是，前期推的土地已經(jīng)消化的差不多了。最近無錫推的幾塊地，都出了很多的地王，所以無錫的地價房價比占到84%，這里短期上漲的壓力很大。

最近，杭州調(diào)控政策非常密集，9天時間連發(fā)三道“金牌”，杭州市場后續(xù)價值如何？張志杰稱，杭州房價大幅上漲是G20峰會之后，房價上漲了10%到20%。從中長期排名來看，杭州房價的上漲壓力應(yīng)該是超過無錫的。寧波在這幾個城市里面，人口因子和城市配套因子都會比較低一點。

今年房價上漲的城市里，合肥是一匹大黑馬，其后續(xù)趨勢如何？張志杰稱，合肥的土地因子和人口因子得分比較高，但從目前的情況來看，精密產(chǎn)業(yè)和配套因子得分在第二梯隊里面是比較高的。如果經(jīng)濟(jì)和城市配套因子上來的話，未來合肥中長期的上漲潛力會受到很大的影響。

中小城市哪家強(qiáng)？

長三角城市群里的第三梯隊，就是中小城市了。這一梯隊里，得分比較高的是舟山。張志杰解釋稱，舟山這個城市人口和房地產(chǎn)容量比較低，它不是一個很好的發(fā)展市場，中長期房價的升值潛力不會太大。金華和臺州這兩個城市最近地價上漲的比較快，都超過了70%，我們認(rèn)為短期內(nèi)房價有比較大的上升空間，但是從這兩個城市土地因子的因素考慮，中長期上漲空間不是很大。

另外一個城市是嘉興，近期房價上漲比較快，土地消化時間特別長，中長期的漲幅我們目前來看是有限的。當(dāng)然，如果都市圈能夠真正建立起來，上海的交通能夠輻射到嘉興，嘉興的發(fā)展空間應(yīng)該也是不錯的。

對于常州來說，新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，最近的房價也漲了，但是土地庫存的壓力也比較大。張志杰認(rèn)為，常州房價增長是比較乏力的。蕪湖現(xiàn)在房價增長接近70%，但是其他排名都墊底，中長期增長是比較乏力的。

在長三角城市群當(dāng)中，哪些城市排名墊底？這些城市有沒有共有的特征？張志杰說，紹興在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)因子得分比較高，但是人口和土地因子得分一般；揚州、湖州、南通這些城市都是普遍不看好的，其他因子得分都是墊底的，土地消化時間長，房價上漲壓力比較大。湖州的城市因子相對比較好，但總體的上漲空間不會太大。馬鞍山表現(xiàn)比較好的是土地因子，其他因子得分都是墊底的。