房抵貸調(diào)查：“二押貸”非新花樣 循環(huán)加杠桿博房價上漲

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O    

◎每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O

在人人談“房”的時代，任何關(guān)于“房”的信息都會受到極大關(guān)注?！睹咳战?jīng)濟新聞》最近報道的深圳6平米“鴿子房”余波未平，近日，銀行的房抵貸產(chǎn)品又熱鬧了起來。

“這類產(chǎn)品其實市場上一直都有，但是規(guī)模一直不是很大，而近期會受到關(guān)注，還是和房價的快速上漲有關(guān)。”一位廣東地區(qū)金融人士這樣告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

“房抵貸”其實是房屋抵押貸款，主要指借款人以房產(chǎn)為抵押，向銀行申請流動資金貸款。有些銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn)，有些銀行也承接仍在按揭的房產(chǎn)，這就是所謂的“二押”，而這也是近期又一廣受關(guān)注的“話題”產(chǎn)品。

多位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前提供接受二次抵押“房抵貸”產(chǎn)品的銀行數(shù)量并不少，主要是針對一些還款年限比較久、升值比較多的房產(chǎn)。

“所有的杠桿都是建立在房產(chǎn)不會大跌的情況下。”一位城商行人士如是總結(jié)。

“二押貸款”規(guī)模一直低迷

房屋二押貸款并不是一個新的產(chǎn)品，上述廣州地區(qū)金融業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，二押貸款這類產(chǎn)品其實市場上一直都有，但是規(guī)模一直不是很大，而近期會受到關(guān)注，還是和房價的快速上漲有關(guān)。

根據(jù)此前多家媒體的報道，目前許多銀行都有類似的產(chǎn)品。

“二押貸款的基本邏輯就是，剩下（未還）的房貸低于房產(chǎn)評估值。”深圳地區(qū)一位業(yè)內(nèi)人士表示。比如一套房子目前價值1000萬元，但只有100萬元房貸，900萬元的差價，銀行打個7折，就可以再貸出630萬元。

深圳地區(qū)一位城商行人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一般是可以貸出房產(chǎn)凈值的七成，利率肯定會在基準(zhǔn)利率上有所上浮，額度會根據(jù)銀行狀況來定。一般會以經(jīng)營貸和消費貸的名義貸出來，額度上各家銀行會根據(jù)貸款用途給出不同的額度，有的銀行可以做到上千萬，貸款期限也不等，有的期限長得可以做到15年。

由于房產(chǎn)手續(xù)的原因，二押貸款一般會選擇在原來做按揭貸款的銀行來做。當(dāng)然，不在同一家銀行也是可以操作的。

前述廣州地區(qū)金融行業(yè)人士也表示，各個地方的規(guī)定不一樣，以前有的地方不做“二押”；很多地方也有規(guī)定，二押貸款必須得到一押銀行的同意，然后才能去辦理相關(guān)手續(xù)，而做按揭的銀行有的時候并不一定愿意。不過他表示，現(xiàn)在各地的政策也在調(diào)整，放開了一些。

“一般的銀行肯定希望客戶能夠在自己銀行做貸款，但是如果銀行不愿意，也可以拿出房產(chǎn)復(fù)印件去其他銀行做。”前述城商行人士表示。

除了銀行以外，P2P網(wǎng)貸行業(yè)也有這類業(yè)務(wù)。“因為各種手續(xù)比較難辦，所以這類業(yè)務(wù)規(guī)模并不是特別大。”深圳地區(qū)的一位P2P平臺負(fù)責(zé)人表示，很多人不會選擇做二押，畢竟手續(xù)比較多，一般會選擇將按揭還掉，再去做抵押貸款。

變身循環(huán)加杠桿工具

除了辦理手續(xù)繁復(fù)的二押貸款以外，圍繞房產(chǎn)的各類貸款產(chǎn)品也不少，很多產(chǎn)品的狀況甚至是“有房就貸”。

最常見的還是房抵貸。前述城商行人士表示，已經(jīng)完成還款的房子（或者通過贖樓把剩余房貸結(jié)清），再將房產(chǎn)拿去抵押進行貸款。一般銀行會根據(jù)其評估后的凈值再打折給出貸款。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，不管是房抵貸、“一押”還是“二押”，貸款的名義基本上都是經(jīng)營性貸款和消費類貸款，按照規(guī)定資金要有具體的使用方向，不能將資金再次投入房地產(chǎn)或者炒股等。不過，這并不意味著沒有套利空間。

前述城商行人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，原則上來說是不能將資金再拿去投入樓市的，但是仍有人和一些相關(guān)公司的聯(lián)手操作是難以被發(fā)現(xiàn)的。比如某人申請資金用途是作為裝修，但是他和裝修公司有關(guān)聯(lián)關(guān)系，裝修公司最后再將資金轉(zhuǎn)給貸款人?；蛘咦鼋?jīng)營貸，將資金打給關(guān)聯(lián)公司，再套出來，都是有可能的。

事實上，在房價不斷上漲的情況下，將房產(chǎn)“盤活”再融資放大杠桿的情況并不少見，此前《每日經(jīng)濟新聞》記者就曾接觸到多位利用首套房加大杠桿購買二套房的購房者。

“只要有一套樓，還了一兩年，就可以把錢融出來，就會有第二套，第三套。”前述城商行人士表示，對于銀行來說，有房產(chǎn)的客戶至少算是質(zhì)量比較好的客戶。“所有的杠桿都是建立在房產(chǎn)不會大跌的情況下。”不過他認(rèn)為，銀行在做此類業(yè)務(wù)的時候還是會有一定的折扣，只要房價不是非常大幅度的下跌，銀行風(fēng)險應(yīng)該還是可控的。

除了房抵貸產(chǎn)品以外，還有很多銀行和P2P網(wǎng)貸平臺以房產(chǎn)為基礎(chǔ)給出一些信用貸款。

前述廣州地區(qū)金融行業(yè)人士也表示，因為“二押”辦起來麻煩，很多平臺也會基于房產(chǎn)信息，來做一個信用貸款的評估，將房產(chǎn)作為一種重要的參照要素。