鄭州官媒曝年底前推地6000畝 供需端雙開弓降溫樓市

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 

來自鄭州晚報官方客戶端的消息，“從鄭州市國土資源局獲悉，經(jīng)市政府研究，今年年底前，鄭州市主城區(qū)（市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)）將集中供應(yīng)6000畝商品住宅用地。鄭州市國土資源部門將通過合理把握土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和布局，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有效改善房地產(chǎn)供需關(guān)系，以達到穩(wěn)定市場預(yù)期、保障鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控措施落實到位的目標(biāo)。”

據(jù)了解，2015年，鄭州市主城區(qū)全年供應(yīng)商品住宅用地4911畝，今年1—8月份已供應(yīng)5300畝，按照年底再供應(yīng)6000畝的計劃，今年鄭州市主城區(qū)商品住宅用地將達到11300畝，是去年全年供應(yīng)量的2.3倍，這一數(shù)據(jù)頗為可觀。

就此，9月21日上午《每日經(jīng)濟新聞》記者致電鄭州市國土資源局求證此消息的真?zhèn)?，該局相關(guān)人士在報了一組電話號碼后表示：“請問下我們宣傳那塊（部門）吧。”記者在撥通此號碼后，接聽方則表示，負(fù)責(zé)宣傳的（工作人員）不在。

而業(yè)內(nèi)對于鄭州市年底再供應(yīng)6000畝的計劃，多表示看好其對市場供應(yīng)的緩解作用和對樓市調(diào)控的積極影響。

集中入市將緩解土地供應(yīng)

河南省房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士馬水旺向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，鄭州年底再供應(yīng)6000畝的任務(wù)，已被分配到各區(qū)。能否緩解房價和地價，要看此計劃是否落實到位。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌則認(rèn)為，鄭州這一規(guī)模的土地供應(yīng)，應(yīng)該可以緩解一些用地緊張的情況。

值得一提的是，在馬水旺看來，2016年鄭州房價暴漲，很大程度上與去年供地太少有關(guān)，因為供需關(guān)系直接決定了房價和地價的走勢。

“若按照后四個月再供地6000畝的量計算，即使容積率是3.0，估算建筑面積也有1200萬方?？扇胧械姆课菝娣e，相當(dāng)于去年全年銷售量的70%，這能夠很大程度緩解樓市的供應(yīng)。”馬水旺認(rèn)為。

顧云昌則建議稱，供給端的調(diào)控，主要在需求側(cè)，土地計劃應(yīng)該更加貼近市場的需求，地方政府需強調(diào)供地的總量和節(jié)奏，并依據(jù)市場情況設(shè)定預(yù)案。

而來自鄭州市統(tǒng)計局的消息顯示，2015年鄭州市住宅銷售面積已達1695.2萬平方米。加上今年約1200萬平方米的預(yù)估待入市面積，鄭州樓市將受到較大影響。

土地集中推，因為土地和樓市太熱？

值得一提的是，政府或集中大規(guī)模推地，開發(fā)商的拿地激情也或隨之助漲。

9月21日鄭州市中秋后的首次土拍中，地塊最終競拍價格就達到了9.92億元，溢價率220%，競爭非常激烈。

最終，地塊由北京同道圣合投資有限公司競得。有消息稱，北京同道圣合投資有限公司屬于康橋地產(chǎn)。

公開資料顯示，該地塊位于經(jīng)開第八大街以東、航海東路以北、經(jīng)開第九大街以西，使用權(quán)面積36404.60㎡（54.6畝），起價3.1億元，土地用途為商務(wù)金融用地兼批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地。容積率小于4.5，建筑密度小于45%，建筑高度小于150米，綠地率大于25%，出讓年限40年。

來自大河客戶端的報道稱，雖然鄭州樓市調(diào)控新政“房九條”已經(jīng)實行，但是這宗地因商業(yè)屬性并未受到網(wǎng)拍熔斷限制。而根據(jù)鄭州市新規(guī)，經(jīng)開區(qū)和鄭東新區(qū)居住用地及兼容居住用地的出讓，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，采取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。

不過政府要求該地塊“需建設(shè)一座5星級酒店；土地競得人須在鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)注冊獨立核算法人單位”。

張紅超表示，鄭州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有自貿(mào)區(qū)和跨境電商綜合試驗區(qū)加持，且成功成為國務(wù)院批復(fù)的鄭州航空港“雙創(chuàng)”示范基地重要組成部分，所處區(qū)域商業(yè)配套尚不完善，地產(chǎn)商花大價錢競拍商務(wù)用地，說明對此區(qū)域整體發(fā)展有信心。

“這也反映出目前開發(fā)商對該區(qū)域土地的迫切需求，已經(jīng)不僅僅體現(xiàn)在對商業(yè)住宅用地的追逐上，商務(wù)金融用地也成為追逐對象。”上述人士表示。

大規(guī)模推地助力樓市調(diào)控，但還有后招？

實際上，據(jù)不完全統(tǒng)計，9月6日之前鄭州已在今年拍出過九宗高價地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過鄭州土地的單價紀(jì)錄。

樓市方面，在國家統(tǒng)計局發(fā)布8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，鄭州環(huán)比價格漲幅5.6%，居全國第一。

隨之，9月14日，鄭州市政府官網(wǎng)對外發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（鄭政辦〔2016〕60號）的重要文件，外界稱之為“鄭九條”。

因而，此次土地大規(guī)模集中入市，在很多鄭州業(yè)內(nèi)人士看來，是助力樓市調(diào)控的一舉。

河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超就認(rèn)為，此次大規(guī)模、集中供地，將助力“鄭九條”，繼續(xù)降低或改變樓市看漲預(yù)期。

“但是期待短期內(nèi)降低房價，那是遠水難解近渴。房地產(chǎn)開發(fā)有一定周期，現(xiàn)在拿地不可能即刻入市，只能算增加未來供給量，會對購房者預(yù)期產(chǎn)生影響。而且，要做到通過大規(guī)模集中供地降低看漲預(yù)期，供地量要足，要夠集中，且必須要成功交易。”張紅超表示。

房地產(chǎn)評論人王毅敏則認(rèn)為，從最近的“鄭九條”、“土地放水”來看，鄭州市對于樓市調(diào)控是積極的。

“應(yīng)該注意，現(xiàn)在政府主要還是在供應(yīng)側(cè)著手，通過影響市場供應(yīng)滿足市場需求，來調(diào)節(jié)市場。但限制需求側(cè)的政策還沒有一條出臺。所以可預(yù)測，如果供應(yīng)側(cè)不能完全遏制房價上漲的話，政府既有可能‘兩手抓’來解決市場過熱的狀況。而且未來政府還會有更多的招數(shù)使出，比如限購、限貸、增加投資型購房的契稅比例等。”王毅敏表示。