深萬(wàn)聯(lián)姻竟藏B計(jì)劃 國(guó)資地產(chǎn)“五朵金花”誰(shuí)奪頭魁？

萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)許久未起漣漪，然而，“準(zhǔn)新郎”深圳地鐵近日卻打破了沉寂。

（深圳地產(chǎn)板塊架構(gòu)圖）

日前，深圳市地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)林茂德在國(guó)家發(fā)改委組織的城市軌道交通投融資機(jī)制創(chuàng)新研討會(huì)上聲稱，深鐵已經(jīng)為入股萬(wàn)科方案失敗做好第二手準(zhǔn)備，即為將地鐵上蓋資產(chǎn)培育成熟后提前收購(gòu)國(guó)資上市殼公司，實(shí)現(xiàn)借殼上市。

目前，深圳國(guó)資控股的A股地產(chǎn)公司尚有5家：深圳市投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱深投控）控股的深深房和深物業(yè)，深業(yè)集團(tuán)控股的沙河股份，直接控股的深振業(yè)和深圳天健集團(tuán)。誰(shuí)會(huì)是深鐵“B計(jì)劃”的借殼標(biāo)的呢？

天健集團(tuán)：朝夕相伴是否“情愫暗生”？

由于股權(quán)分散、市值不大，深圳國(guó)資旗下的地產(chǎn)上市公司頻頻受到民營(yíng)資本的圍獵。在過(guò)去幾年中，深天地、深國(guó)商、深鴻基、深長(zhǎng)城的等原國(guó)資房企改名易姓，成為民資手中的上市平臺(tái)。

如今，深圳市國(guó)資委旗下直屬上市房企僅有天健集團(tuán)和深振業(yè)兩家。巧合的是，這兩家公司曾經(jīng)也是寶能圍獵的目標(biāo)。

冤家路窄，幾年之前，寶能曾多次在二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)入深振業(yè)。為了控股深振業(yè)，深圳國(guó)資委及其一致行動(dòng)人也迅速增持。經(jīng)過(guò)多次增持后，深圳國(guó)資委實(shí)際持股比例已達(dá)34.28%，才得以擊退寶能。

此后，寶能也曾通過(guò)前海人壽持有天健集團(tuán)4.82%股權(quán)。但深圳市國(guó)資委迅速予以反擊，推出了22億的再融資方案。增發(fā)完成后，深圳市國(guó)資委實(shí)際控制的股權(quán)將升至39.51%，將天健集團(tuán)的控制權(quán)牢牢把握在手。

與此同時(shí)，深圳市國(guó)資委還將深投控持有的粵通建設(shè)100%股權(quán)注入天健集團(tuán)。目前，天健集團(tuán)已對(duì)施工建筑板塊重新整合，營(yíng)業(yè)收入來(lái)自于市政工程及建筑施工業(yè)務(wù)。正由于此，天健集團(tuán)與深鐵的業(yè)務(wù)聯(lián)系更加緊密。

天健集團(tuán)半年報(bào)顯示，今年上半年，深圳市城市軌道交通9號(hào)線BT項(xiàng)目9102/9702標(biāo)段7月21日通過(guò)竣工驗(yàn)收，公司地鐵施工能力再上新臺(tái)階。

除此之外，天健集團(tuán)手上還握有深鐵的9號(hào)線給排水管線改遷及恢復(fù)工程9603-3標(biāo)段、11號(hào)線給排水管線改遷及恢復(fù)工程11601標(biāo)段、6號(hào)線給排水管線改遷及恢復(fù)工程6602-1標(biāo)段、10號(hào)線給排水管線改遷及恢復(fù)工程10611標(biāo)段、9號(hào)線西延線給排水管線改遷及恢復(fù)工程9612標(biāo)段、6號(hào)線燃?xì)夤芫€改遷及恢復(fù)工程6604標(biāo)段、7號(hào)線交通疏解工程（含路燈改遷及恢復(fù)工程）7602標(biāo)段、6號(hào)線交通疏解工程（含路燈改遷及恢復(fù)工程）6601-1標(biāo)段、9號(hào)線交通疏解工程9602-2標(biāo)段、3號(hào)線南延線工程主體工程3131標(biāo)段等施工工程。

盡管建筑施工業(yè)務(wù)方面和深鐵關(guān)系緊密，但深鐵是效仿港鐵“地鐵運(yùn)營(yíng)+上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)”模式的地鐵公司，而此次與萬(wàn)科聯(lián)姻也是注入地產(chǎn)業(yè)務(wù)，天健集團(tuán)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面與深鐵的“交集”幾乎為零。況且，自粵通建設(shè)注入公司之后，該公司主業(yè)更加側(cè)重于市政工程及建筑施工業(yè)務(wù)。

深振業(yè)：“前女友”是否回心轉(zhuǎn)意？

如果說(shuō)萬(wàn)科是深鐵的“準(zhǔn)新娘”，那么深振業(yè)可以說(shuō)是深鐵的“前女友”：在與萬(wàn)科聯(lián)姻之前，深振業(yè)早已經(jīng)和深鐵牽手了。今年上半年，深振業(yè)開(kāi)盤(pán)推廣項(xiàng)目——錦薈PARK，便是與深鐵的“愛(ài)情結(jié)晶”。

早在2013年底，深振業(yè)就中標(biāo)深鐵的合作項(xiàng)目，合作開(kāi)發(fā)地塊位于深圳市龍崗區(qū)地鐵橫崗車輛段（該項(xiàng)目即現(xiàn)在錦薈PARK），中標(biāo)價(jià)格為8.66億元。

據(jù)了解，該項(xiàng)目總占地面積 11.12 萬(wàn)平方米，建筑面積 32.2 萬(wàn)平方米，其中住宅22.554 萬(wàn)平方米，商業(yè) 5.2 萬(wàn)平方米，商務(wù)公寓 4.1 萬(wàn)平方米，配套 0.346 萬(wàn)平方米。根據(jù)合同約定，項(xiàng)目用地登記在深圳地鐵名下，以深圳地鐵的名義申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建、開(kāi)發(fā)建設(shè)、物業(yè)租售等手續(xù)，深振業(yè)主要負(fù)責(zé)建設(shè)管理。

深圳地鐵與深振業(yè)雙方約定：深振業(yè)向深圳地鐵支付8.66億元獲得住宅、商務(wù)公寓和配套物業(yè) 70%的投資、開(kāi)發(fā)、收益權(quán)，而商業(yè)物業(yè)及車位由深圳地鐵負(fù)責(zé)全部投資，產(chǎn)權(quán)歸深圳地鐵所有。

在當(dāng)時(shí)，深振業(yè)還信誓旦旦地表示，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目公司做過(guò)充分的可行性研究，有較高的收益，公司更是希望借此與深圳地鐵集團(tuán)有長(zhǎng)期的合作。然而，深圳地鐵在此后也開(kāi)始宣傳自己獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“山海津”。

時(shí)隔兩年之后，深振業(yè)便改口了，在接受機(jī)構(gòu)投資者調(diào)研時(shí)，高管表示：“深圳地鐵集團(tuán)與深振業(yè)同屬深圳市國(guó)資委直管企業(yè)，深振業(yè)與地鐵集團(tuán)后續(xù)合作仍需進(jìn)一步溝通，尚存在不確定性。”

此后不久，深鐵也便宣布了入股萬(wàn)科的消息。不過(guò)，遭遇了萬(wàn)科大股東寶能、二股東華潤(rùn)聯(lián)手反對(duì)之后，似乎這樁“婚事”也存在“不確定性”，所以，“前女友”是否會(huì)回心轉(zhuǎn)意，尚待觀察。

深深房、深物業(yè)、沙河股份：待字閨中？

深深房、深物業(yè)、沙河股份三家公司畢竟不是深圳市國(guó)資委直接控股的，業(yè)務(wù)也各有側(cè)重，與深圳地鐵關(guān)聯(lián)不大。

在上一輪深圳國(guó)資改革中，同屬于原國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司深建投旗下上市房企還包括深深房和深物業(yè)。與天健集團(tuán)和深振業(yè)不同，這兩家公司則劃撥到深投控旗下。在接手深物業(yè)之前，深建投此前還曾計(jì)劃將深物業(yè)控制權(quán)轉(zhuǎn)予港資企業(yè)卓見(jiàn)投資，此后由于深投控反悔而作罷。

作為集合了原三家國(guó)資運(yùn)營(yíng)公司的“巨無(wú)霸”，深投控涉及領(lǐng)域橫跨金融、地產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)等，一些老國(guó)企因?yàn)闅v史遺留問(wèn)題而未處置的地塊也便成為深投控的資產(chǎn)。

剛接手深深房之時(shí)，深投控對(duì)旗下房企整合之意磨刀霍霍。2008年4月，深深房公告與深投控合作開(kāi)發(fā)月亮灣項(xiàng)目（該項(xiàng)目后來(lái)成為了深圳炙手可熱的前海概念地塊）。然而當(dāng)年9月深投控旋即放棄這一合作，轉(zhuǎn)而將月亮灣地塊注入剛接手的深物業(yè)。

2010年，深物業(yè)公告資產(chǎn)置換計(jì)劃，將公司及子公司擁有的閑置商鋪資產(chǎn)置出，并置入深投控?fù)碛械脑铝翞砊102-0237地塊和深新出租車業(yè)務(wù)。這一地塊，即原南油集團(tuán)存在歷史遺留問(wèn)題的27宗未開(kāi)發(fā)地塊之一，后來(lái)由深投控接手。

此后的數(shù)年，深投控?zé)o論在深物業(yè)還是深深房上，再無(wú)資本運(yùn)作的動(dòng)作。

沙河股份的命運(yùn)則更為“凄慘”。在上一輪深圳國(guó)資改革之時(shí)，深圳市國(guó)資委就已經(jīng)以將特發(fā)集團(tuán)持有的沙河股份11.29%的股權(quán)劃轉(zhuǎn)給沙河集團(tuán)。隨后到了2009年2月，深圳市國(guó)資委又將沙河集團(tuán)100%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深業(yè)集團(tuán)。而深業(yè)集團(tuán)正是深圳國(guó)資旗下的正宗地產(chǎn)板塊平臺(tái)。

但深業(yè)集團(tuán)便有一家“親生閨女”——香港上市的深圳控股，深業(yè)集團(tuán)還控參股包括香港上市的路勁基建、沿海家園。相比之親生的深圳控股，沙河股份在“后媽”深業(yè)集團(tuán)那里得到的資源聊勝于無(wú)。

而此前，深圳地鐵公開(kāi)招標(biāo)合作開(kāi)發(fā)地塊位于深圳市龍崗區(qū)地鐵橫崗車輛段項(xiàng)目之時(shí)，競(jìng)標(biāo)條件，一競(jìng)標(biāo)人必須是深圳市屬國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，二是競(jìng)標(biāo)人凈資產(chǎn)不得低于20億元。當(dāng)時(shí)，市屬國(guó)企的沙河股份、深物業(yè)和深深房均因凈資產(chǎn)條件而被排除在外。不過(guò)，截至今年上半年，三家公司凈資產(chǎn)均已超過(guò)20億元，深物業(yè)、沙河股份上半年尚且虧損，也不排除深圳市國(guó)資委為保殼而進(jìn)行資本運(yùn)作的安排。