京城再現(xiàn)“日光盤” 高價地入市風險不容忽視

每經(jīng)編輯 王杰 龐靜濤    

（每經(jīng)記者攝于項目現(xiàn)場）

每經(jīng)記者 王杰 龐靜濤

雖然已經(jīng)入秋，但北京樓市依舊熱度不減。

“客戶買800萬元房子像搶白菜”、“北京房產(chǎn)交易瘋狂倒賣過戶號”等新聞深深地刺激著北京購房者的神經(jīng)。北京樓市是否已經(jīng)熱到白熾化，目前市場形勢到底如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪，探尋北京樓市真相。

開盤現(xiàn)場：房價比預期高20%

9月10日，周六，也是2016年的教師節(jié)。

這天，華貿(mào)·鉑金墅項目開盤。上午11點30分，記者在售樓處并沒有看到千人搶房的場面，但仍有購房者不斷地進來，圍繞在沙盤區(qū)聽置業(yè)顧問講解。

售樓處等待區(qū)的座位并沒有完全坐滿，這里的人群略顯無聊，有些人靜靜地喝著飲料，有些人交頭談論著房價。

選房區(qū)站著幾名工作人員，售樓處不時報出“請XX號到選房區(qū)選房。”

據(jù)該項目的置業(yè)顧問介紹，本次共放出15套房源，分上疊和下疊兩種產(chǎn)品。上疊產(chǎn)品的價格每套約2100萬元，下疊產(chǎn)品的價格每套約2300萬元。兩個半小時賣了14套，目前僅剩一套上疊產(chǎn)品。如果有意向，先交50萬元定金。

上述置業(yè)顧問表示，周邊房子都賣8萬~9萬一平（方米）了，我們單價才6.5萬元。

另外一位銷售人員表示，就在當天，開發(fā)商放出的15套房源已清盤。目前的售價高于開發(fā)商之前的預期售價，但還是很受購房者追捧。

在“金九銀十”這一傳統(tǒng)旺季，購房者信心正在回歸。《每日經(jīng)濟新聞》記者從接近萬科人士了解到，位于西長安街沿線門頭溝區(qū)域的翡翠長安項目，144套房，在距離預熱發(fā)布會一個月后，蓄客超過500組。

值得注意的是，該項目并非剛需產(chǎn)品，而是北京西部改善需求項目。北京萬科旗下另一項目翡翠公園，基本上是1套房有5組客戶在預定。

龍湖方面提供的信息顯示，五環(huán)別墅景粼原著以及大興公園板塊的首開龍湖天瑯項目，最近一個月每周的到訪量都過千組。

高凈值人群的心理預期也在上漲。據(jù)了解，位于北二環(huán)的高端項目中駿天宸也蓄客良好。

之前就有媒體曝出，西六環(huán)邊上電建·金地華宸項目，“客戶搶800萬原一套的房子，跟搶白菜一樣！” 一位女銷售在微信朋友圈里寫道

然后，記者在南五環(huán)外的某高層住宅項目開盤現(xiàn)場看到，該項目一次性推出180套房源，現(xiàn)場約300組認籌購房者參與競逐，并最終售罄。值得注意的是，該項目開盤前并未對外披露實際售價，僅是透露均價約4.8萬元/平方米左右，開盤當天部分房源的實際售價已經(jīng)突破5.6萬元/平方米，較購房者提前獲悉的均價高出近20%。

面對現(xiàn)場漲價，大興區(qū)一位私營業(yè)主王曉靜用土地價格的邏輯解釋自己的立場，“當然買，買到賺到，土地已經(jīng)快5萬元，房價才5萬元。”王曉靜向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，由于自己在北京已屬限購對象，也沒有更好的投資渠道，所以只有投資北京市的商住和辦公樓。

新房市場：交易呈遠郊化趨勢

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2016年9月上旬（1日~10日），北京全市新建商品住宅（剔除保障房）共網(wǎng)簽3525套，同比8月上旬下降了25.3%，環(huán)比8月下旬下降了15.7%。

分類型來看，與8月上旬相比，9月上旬北京普通住宅交易量增加了12%，公寓類產(chǎn)品交易量大漲了71.2%，自住房交易量驟降99%，別墅則小幅上揚12%。綜合來看，9月上旬純商品住宅（普通住宅+別墅）有所升溫，交易量小幅上漲；公寓類產(chǎn)品再度抬頭，交易量大幅增加；自住房則因沒有新項目入市，交易量回歸平淡。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，隨著北京新房市場交易規(guī)模的越來越小，且越來越遠郊化，新房的成交量受成交結構的影響十分明顯。雖然9月上旬整體來看北京新建商品住宅交易量出現(xiàn)了回落，但從細分市場來看，普通住宅、別墅，尤其是公寓類產(chǎn)品都出現(xiàn)了較為明顯的上漲。隨著新房市場整體規(guī)模越來越小，且越來越遠郊化、豪宅化，別墅和普通住宅的供應相對穩(wěn)定且數(shù)量有限，使得自住房和公寓類產(chǎn)品成為北京整體新房市場的最大的結構性影響因素。

二手房市場：交易將防“假結婚”購房？

2011年2月，北京出臺限購令，非京籍人士購房被限制。在此背景下，“代辦居住證”、“注冊殼公司”等方式曾被“避限者”廣泛應用，而通過“假結婚”來騙取購房資質的方式也曾出現(xiàn)在北京市場。

2013年，北京市出臺政策，明確規(guī)定，對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，家庭承擔相應的法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會主辦的微信自媒體“京房字”從主管部門得到的消息是，這項舉措未來還會將二手房納入。

“京房字”的專家曾在2013年參與過市住建委對于“假結婚”購房的查處，當時，在購房資格核驗的系統(tǒng)中，有一個功能，同一身份證號如果三次以上出現(xiàn)與不同人員一起申請購房資格，系統(tǒng)就會自動將該信息彈出提醒。

從2014年，主管部門已開始對新建商品房實行購房網(wǎng)簽環(huán)節(jié)新舉措，要求“簽約人必須是購房資格申請核驗人之一”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果二手房市場實施此新政策，將有效遏制“假結婚”的購房行為。不過，這也只能限制貸款的購房者，對于少數(shù)全款購房者，依然可以通過“假結婚”的手段來完成購房。

張大偉說，如果是全款，因為在婚內是可以更名的，所以政策很難封堵那些通過假離婚獲得購房資格而全款購房的這部分人群。

高價地入市：風險不容忽視

土地市場是樓市的試金石。地價推升房價也成為主流觀點。有業(yè)內人士判斷，銀根寬松和土地的供應多少是出現(xiàn)“高價地”的主因。一些全國性房企的相關人士在和記者交流時表示，“進京（拿地）太難，高地價難以支撐。”

北京市房協(xié)秘書長陳志在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，區(qū)域發(fā)展的目標、土地供應的數(shù)量和城市發(fā)展的要求以及經(jīng)濟、環(huán)境承載力要相匹配。北京目前住房保有量大概有700多萬套，新房還未建成有幾十萬套，這些加起來就將近800萬套。

根據(jù)此前公布的北京市“十三五”規(guī)劃綱要，未來5年，北京市將繼續(xù)努力推動非首都功能疏解，全市常住人口總量控制在2300萬人以內，實現(xiàn)6城區(qū)常住人口比2014年下降15%左右。

陳志表示，按照每套三口之家計算，住房需求是可以滿足的，只是存在不均衡，這種情況只能用市場手段調節(jié)。產(chǎn)品形成的結構是由開發(fā)商決定的，目前的潛在供應量包括企業(yè)拿地未開工的、開工未入市、入市未銷售的產(chǎn)品。目前能顯示的只是入市未銷售的量。北京增量房地產(chǎn)到了末期，就是以盤活存量資產(chǎn)，更多的是發(fā)展租賃市場。

即便京城土地被房企視為“香餑餑”，但風險仍不容忽視。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，這59宗高價地合計土地出讓金為1919.38億元，而截至2016年9月8日，已經(jīng)入市的項目，銷售額只有337.8億元。

張大偉表示，可能是這些高價地很多都是2014年~2015年入市，但從銷售節(jié)奏看，大部分已經(jīng)超過1年，這些高價地其實已經(jīng)開始承擔資金壓力。入市的項目只有不到20個，其中很大部分的銷售額還來自于這些高價地的保障房部分?，F(xiàn)在看，入市的高價地項目獲得銷售業(yè)績明顯的特征，都是五環(huán)及五環(huán)周圍項目，能夠量價雙豐收的更是如此。如果按照目前市場正常的銷售利潤，這部分高價地的總貨值預計將在3800億元，337.8億元的銷售額，目前來看，只相當于一年的資金成本。（文中王曉靜為化名）