地王潮下樓市杠桿效應(yīng)集中 137家上市房企負(fù)債逾4.3萬(wàn)億

滬深兩市上市公司中報(bào)披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，2016年1~6月份，滬深兩市137家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)4.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24%。

不過(guò)，這137家上市房企的總資產(chǎn)總計(jì)為5.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24.3%，與負(fù)債增長(zhǎng)水平相差近0.3個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2016年上半年，這137家上市房企的平均負(fù)債率為77%，與去年同期持平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，2015年以來(lái)，房企大規(guī)模發(fā)行公司債，其成本較低，多數(shù)房企選擇用公司債來(lái)替換以前的高息債。另外，還有些房企采用ABS和永續(xù)債融資，這些債務(wù)并未計(jì)入負(fù)債中。鑒于以上多種原因，優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，但仍難以改變高杠桿的運(yùn)營(yíng)模式?！　?/p>

超兩成房企負(fù)債超300億元

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在這137家上市房企中，超過(guò)百億元負(fù)債的房企總計(jì)為59家，占比43%，超過(guò)300億元負(fù)債的房企有32家，占比為23.3%，其中，萬(wàn)科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和泛?？毓韶?fù)債均超過(guò)1000億元，分別為5741.33億元、5453.3億元、3249.3億元、1835.74億元、1599.14億元、1253.5億元和1178.6億元。

從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來(lái)看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2016年中期，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占22.6%，在70%-80%之間占比為20.43%，60%-70%之間的占比為20.43%。資產(chǎn)負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為*ST珠江，高達(dá)115.45%。

值得注意的是，一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2016年中期，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88.36%，與去年同期基本持平，但其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)84.87%；萬(wàn)科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.6%，同比上漲不足3個(gè)百分點(diǎn)，但其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.16%，屬于合理水平。此外，不少房企負(fù)債率在下降，包括招商蛇口、首開股份、華夏幸福、首開股份等企業(yè)。

眾所周知，衡量一家企業(yè)負(fù)債端的風(fēng)險(xiǎn)是否在可控范圍內(nèi)，有多項(xiàng)指標(biāo)，但短期償債能力尤為重要。記者根據(jù)Wind資訊提供的數(shù)據(jù)獲悉，截至2016年中期，137家房企短期借款總計(jì)2148億元，較去年同期的2141億元僅增加了7億元。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力有所減緩。

通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析，多數(shù)標(biāo)桿房企負(fù)債端風(fēng)險(xiǎn)看似可控，但多數(shù)房企負(fù)債規(guī)模攀上新高的現(xiàn)象仍難以改變。

中信建投分析師陳慎在其研究報(bào)告中稱，房地產(chǎn)是金融體系之外最具杠桿屬性的行業(yè)，房企融資渠道經(jīng)歷了從最初的“銀行、地方政府、房企”的鐵三角結(jié)構(gòu)到目前銀行、資本市場(chǎng)、公司債、非標(biāo)債權(quán)等更為多元的融資結(jié)構(gòu)。近年來(lái)銀行占比逐步下降，公司債等債權(quán)融資比重上升。本輪周期以來(lái)，A股房企整體凈負(fù)債率依然處于高位，有息負(fù)債總額仍在攀升，同時(shí)分化加劇，龍頭杠桿率改善，而中小型房企杠桿依然維持高位，杠桿率較高的皆為國(guó)企。

地王潮下杠桿效應(yīng)集中

事實(shí)上，基于公司債發(fā)行門檻低、融資成本低等優(yōu)勢(shì)，2015年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模高達(dá)4302億元，其中下半年占比達(dá)到95%，2016年前7個(gè)月，已累計(jì)發(fā)行5760億元，超過(guò)去年全年水平。陳慎認(rèn)為，2013年至今，在房企的融資結(jié)構(gòu)中，銀行融資的占比普遍出現(xiàn)明顯下降，而票據(jù)、債券等占比明顯提升，如中海地產(chǎn)、融創(chuàng)、旭輝、龍湖的債權(quán)融資比重都較公司債放開前有明顯調(diào)整。

另有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，低成本的公司債融資大潮實(shí)際上加速了“地王潮”的蔓延。大型房企都在回歸主流城市，然而其回歸成本卻很高，不得不借公司債發(fā)行門檻降低時(shí)大規(guī)模“儲(chǔ)糧”，以期在搶地中占優(yōu)勢(shì)。

陳慎也表示，公司債助推房企擴(kuò)張意愿。2015年至今，參與過(guò)地王項(xiàng)目的房企均發(fā)行了一定規(guī)模公司債，包括A股和內(nèi)房股。而“地王潮”下杠桿效應(yīng)更為集中，大部分房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本輪地王無(wú)論是規(guī)模還是溢價(jià)都遠(yuǎn)超前兩輪。

值得注意的是，陳慎認(rèn)為，房企融資渠道進(jìn)一步升級(jí)換代，在各個(gè)環(huán)節(jié)均有融資創(chuàng)新，比如購(gòu)房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資，還有其他非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等，認(rèn)為這些產(chǎn)品雖然有助于改善企業(yè)杠桿，但部分產(chǎn)品如拿地環(huán)節(jié)的杠桿配資等也蘊(yùn)含并放大風(fēng)險(xiǎn)。今年以來(lái)，“資產(chǎn)荒”下，房企表外融資現(xiàn)象加劇，由于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的持續(xù)下行，使得房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)資金的吸引力不斷上升，相當(dāng)比重的資金（包括銀行理財(cái)和險(xiǎn)資等）通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。