并購(gòu)中信地產(chǎn)業(yè)務(wù) 中海乘勢(shì)分享央企整合紅利

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者黃博文 和其他房企相比，中海是在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的情況下，繼續(xù)高速擴(kuò)張的典型企業(yè)。這個(gè)底氣來(lái)自國(guó)資委對(duì)地產(chǎn)央企的新一輪整合。中海的高毛利和一流的成本控制，為其未來(lái)進(jìn)一步并購(gòu)其他央企背景企業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)。這是否代表著中海的規(guī)模擴(kuò)張將沒有限速？ 與中海通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張不同，中南建設(shè)選擇了改革。經(jīng)歷了上一輪的教訓(xùn)，中南建設(shè)在投資布局、員工激勵(lì)，以及資金籌劃、產(chǎn)品定位等方面做出了一系列調(diào)整。這些變化給人的啟示是，中型房企也在依靠變革來(lái)實(shí)現(xiàn)自我的飛躍，進(jìn)而重塑行業(yè)格局。一旦變革成功，它又將影響其他企業(yè)加入到這個(gè)變革中。 8月22日，中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK，內(nèi)地平臺(tái)中海地產(chǎn)，以下簡(jiǎn)稱中海）發(fā)布上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，合約銷售同比增長(zhǎng)11.48%至952.6億港元，銷售規(guī)模增長(zhǎng)并不亮眼。但是，從各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，中海依然保持其穩(wěn)健的風(fēng)格，最值得關(guān)注的當(dāng)屬其資金狀況，2016年上半年末中海持有現(xiàn)金達(dá)1179.73億港元，呈凈現(xiàn)金狀態(tài)，堪稱“最有錢”房企。 在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，備受關(guān)注的當(dāng)屬中海并購(gòu)中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中海董事長(zhǎng)郝建民透露，現(xiàn)在這單交易已經(jīng)接近尾聲。收購(gòu)中信項(xiàng)目后，使中海全年可售貨值突破3000億港元，并上調(diào)全年目標(biāo)至2100億港元。“十三五”期間，中海的合約銷售目標(biāo)有望達(dá)4000億港元。 中海并購(gòu)中信只是地產(chǎn)央企整合的一幕。近兩年來(lái)，新一輪央企整合驟然提速，市場(chǎng)格局正面臨重構(gòu)，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體將不斷減少，資源加速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集。在這輪整合大潮中，資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，像中海這樣財(cái)務(wù)穩(wěn)健、高度市場(chǎng)化且以地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的標(biāo)桿房企，將分享這波整合紅利。 ●中信的“嫁妝”：3155萬(wàn)平方米土儲(chǔ) 中海發(fā)布的半年業(yè)績(jī)顯示，上半年合約銷售同比增長(zhǎng)11.48%至952.6億港元，銷售收入為781.5億港元，同比增長(zhǎng)20.5%，經(jīng)營(yíng)溢利為283.1億港元，同比增長(zhǎng)21.5%。 相比萬(wàn)科、恒大、碧桂園銷售業(yè)績(jī)的同比大幅增長(zhǎng)，中海的銷售增幅相對(duì)較小，上半年已經(jīng)跌出全國(guó)房企TOP5排行榜。這一方面是因?yàn)橹泻Ｒ恢币苑€(wěn)健著稱，更加追求利潤(rùn)質(zhì)量，另一方面或許是企業(yè)整合動(dòng)作較多所致。 對(duì)于中海來(lái)講，并購(gòu)中信地產(chǎn)當(dāng)屬上半年最重大的動(dòng)作。中海通過(guò)增發(fā)配股的方式收購(gòu)了中信樓面面積3155萬(wàn)平方米的土地資源，這些項(xiàng)目主要分布于21個(gè)城市，其中除北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市外，佛山、天津、蘇州、青島、大連、成都等熱門二線城市的土地儲(chǔ)備總面積為2097萬(wàn)平方米，收購(gòu)之后將進(jìn)一步鞏固中海在一二線城市的地位。 中信此次注入中海的權(quán)益建筑面積達(dá)2352萬(wàn)平方米，折合地價(jià)3550元/平方米。上半年末中?？偼恋貎?chǔ)備為3600萬(wàn)平方米，整合中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)完成后，其土地儲(chǔ)備將進(jìn)一步大幅增加。 在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郝建民透露，現(xiàn)在這單交易已經(jīng)接近尾聲。收購(gòu)中信項(xiàng)目后，中海全年可售貨值突破3000億港元，并上調(diào)全年目標(biāo)至2100億港元?！笆濉逼陂g，中海的合約銷售目標(biāo)有望達(dá)4000億港元。 如果按照2016年2100億港元的合約銷售計(jì)算，未來(lái)4年，只要保持17.5%的年均增長(zhǎng)速度就能實(shí)現(xiàn)“十三五”期末4000億港元的目標(biāo)。 克而瑞地產(chǎn)的研究報(bào)告認(rèn)為，中海的目標(biāo)依然偏保守，與其他超大規(guī)模房企相比，差距可能會(huì)進(jìn)一步加大。按照目前的銷售速度，2016年上半年銷售TOP5的房企到全年皆有望超過(guò)2000億元，萬(wàn)科、恒大甚至都能超過(guò)3000億元。 ●中海的“煩惱”：賬上趴著1179億港元 相比于規(guī)模的緩慢增長(zhǎng)，中海穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)和利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)一直為業(yè)內(nèi)所稱道，2016年的中期業(yè)績(jī)依然如此。 中期業(yè)績(jī)顯示，上半年中海地產(chǎn)的股東應(yīng)占溢利為196.9億港元，同比上升20.6%。每股基本及攤薄后盈利2.00港元，同比增長(zhǎng)5.3%。扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)稅后凈收益39.0億港元后的凈利潤(rùn)達(dá)到157.9億港元，同比上升15.8%。另外，公司股東資金平均年回報(bào)仍然維持在20%以上。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)比中海和萬(wàn)科同期發(fā)布的中期業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，上半年萬(wàn)科賣了1900.9億元人民幣，凈利潤(rùn)是70.9億元人民幣；中海雖只賣了781.5億港元，但凈賺了196.9億港元。 最值得關(guān)注的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是，2016年上半年中海持有現(xiàn)金高達(dá)1179.73億港元，現(xiàn)金與短債比為7.11，現(xiàn)金總額甚至超過(guò)了企業(yè)的總有息負(fù)債額，呈現(xiàn)“凈現(xiàn)金狀態(tài)”。 錢為什么沒花出去？因?yàn)樯习肽昴玫靥?。半年?bào)顯示，中海上半年在濟(jì)南、香港、南昌和長(zhǎng)春新增四塊土地，可供發(fā)展的總建筑面積為228萬(wàn)平方米，拿地需現(xiàn)金支付金額僅99億港元。另外企業(yè)銷售增長(zhǎng)緩慢，建設(shè)規(guī)模等相應(yīng)增加也比較緩慢。 克而瑞分析師傅一辰表示，現(xiàn)金流充沛意味著中海財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健，但也反映出其資金利用率低、開發(fā)規(guī)模不足等問(wèn)題。在資金如此充裕的情況下，中海完全可以考慮充分利用資金，增加優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、擴(kuò)大企業(yè)建設(shè)規(guī)模，以進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)銷售的快速增長(zhǎng)。 同時(shí)，中海融資能力較強(qiáng)，融資成本較低，這也為規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┏渥愕膹椝?。半年?bào)顯示，8月，中海發(fā)行了60億元的公司債，其利率下降到了3.10%。 ●擴(kuò)張的機(jī)遇：央企整合紅利 梳理中海近年來(lái)的發(fā)展，公司其實(shí)一直在走通過(guò)收購(gòu)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路。 2010年3月，中海完成蜆殼電器50.1%股權(quán)收購(gòu)，更名為“中國(guó)海外宏洋”，中海獲得蜆殼電器在國(guó)內(nèi)6個(gè)城市擁有的約190萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備；2013年，中海又宣布和中建地產(chǎn)進(jìn)行整合，獲得了原中建地產(chǎn)旗下位于北京、上海、天津、蘇州、成都、西安等城市約1100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備和在建項(xiàng)目，還獲得了倫敦的數(shù)宗寫字樓物業(yè)。 趕上了央企并購(gòu)大潮的中海，今年3月又宣布以310億元收購(gòu)中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010年至今已進(jìn)行的三次并購(gòu)整合，交易對(duì)價(jià)近700億元，直接獲得超過(guò)3700萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，為維持規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)和利潤(rùn)之王的地位打下了基礎(chǔ)。 而新一輪的地產(chǎn)央企整合風(fēng)口已經(jīng)到來(lái)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，隨著國(guó)企改革持續(xù)深化，未來(lái)兩到三年內(nèi)，已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家地產(chǎn)央企也將面臨整合，最后剩余的數(shù)量極有可能進(jìn)一步減少。 克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，前100名房企的銷售金額、面積排名門檻雙雙大幅提升，其中，銷售金額門檻同比增幅均在60%以上，前20名房企的銷售金額門檻同比增長(zhǎng)115%。重組、并購(gòu)已大大提升了市場(chǎng)集中度。 另一方面，土地市場(chǎng)屢出“地王”，高價(jià)地倒逼房企拓展多元化手段獲取項(xiàng)目。在近期密集召開的上市房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上，多位上市房企負(fù)責(zé)人表示，目前熱點(diǎn)城市土地價(jià)格高企，通過(guò)傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高，而通過(guò)并購(gòu)收購(gòu)可以快速實(shí)現(xiàn)資源整合，從而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在熱點(diǎn)城市并購(gòu)遠(yuǎn)比拍“地王”劃算。 這將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化，行業(yè)格局正面臨重塑，資源整合能力強(qiáng)的標(biāo)桿央企則處于這條食物鏈的頂層。 克而瑞地產(chǎn)研究在梳理地產(chǎn)央企整合主導(dǎo)者時(shí)，提煉出如下特征：首先，房地產(chǎn)為集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè)，有較高的行業(yè)地位；其次，信息公開，運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化，周轉(zhuǎn)速度快；同時(shí)，城市布局廣泛，并有較強(qiáng)的存貨消化能力以及地產(chǎn)板塊內(nèi)部整合已完成，管理架構(gòu)清晰等。 類似中海這樣的標(biāo)桿央企，乘勢(shì)分享央企整合紅利，未來(lái)并購(gòu)擴(kuò)張之路充滿想象。