8個(gè)月拍出150個(gè)地王！今天，廣州、廈門又站了出來！

近來，每每談到樓市、房?jī)r(jià)，大家最常提起的就是"地王"，從地王"頻出"到地王"潮"，"面粉貴過面包"竟成了件司空見慣的事。今天（26日），廣州、廈門又站了出來。

據(jù)我的小伙伴邦地產(chǎn)報(bào)道，今天廣州黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺居拍出了27274元/平（樓面價(jià)）的高價(jià)地，一舉刷新了黃埔地王紀(jì)錄。目前，周邊的房?jī)r(jià)在1.7萬/平左右，"面粉"足足比"面包"貴了1萬+/平！這宗地塊的的溢價(jià)率也高達(dá)241%。

要知道，這塊地在當(dāng)?shù)匾恍┤丝磥?，可以說是位于"荒郊"。

而今日的廈門土拍，上午拍出的三塊地中，當(dāng)?shù)胤科笥碇薜禺a(chǎn)一開場(chǎng)就以28億元的總價(jià)競(jìng)得集美灌口地塊，溢價(jià)率184 %，折合樓板價(jià)32825元/平方米，突破之前島內(nèi)云頂莊園30940元/平方米的島內(nèi)地王，成為全廈門新地王。

▲26日上午，廈門拍出的集美J2016P01地塊（成交樓面價(jià)32825.32元/平米）、同安T2016P01地塊（成交樓面價(jià)30097.3元/平米）和翔安X2016P03地塊（成交樓面價(jià)22169.49元/平米）。來源：邦地產(chǎn)

但這一剛剛誕生的紀(jì)錄很快在下午的土拍中被輕松打破。在翔安2016XP04地塊競(jìng)拍中，融僑以總價(jià)42.18億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)38345元/平方米，溢價(jià)率140%。而周邊的房?jī)r(jià)在2.8萬-3.1萬元/平方米。

不少長(zhǎng)期關(guān)注樓市消息的朋友或許都有這樣的感覺：明明房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入"下半場(chǎng)"了，今年以來也有不少調(diào)控政策出臺(tái)，為什么開發(fā)商們還是那么"瘋"，“地王潮”就是停不下來呢？

溢價(jià)率超100%的地王達(dá)150宗

最近，國(guó)內(nèi)不少城市都迎來了連續(xù)高溫天氣，而樓市也呈現(xiàn)出類似的氛圍。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，8月單月，全國(guó)單宗土地超過10億的地塊合計(jì)有45宗，其中溢價(jià)率超過100%的地王高達(dá)30宗，可以說是史上地王最密集的月份。

據(jù)證券日?qǐng)?bào)消息，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，2016年年內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊300宗，其中溢價(jià)率超過100%的地王達(dá)到了150宗。而2015年同期，單宗土地成交金額超過10億的只有150宗，其中溢價(jià)率超過100%的只有6宗。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者注意到，在今天廈門的土拍進(jìn)行之前，廈門政府在競(jìng)買資格要求上有明確規(guī)定，參加此次土拍的房企最多只能拿一塊地。此外，廈門政府部門在住宅戶型面積、競(jìng)買資格、土地出讓金及履約保證金支付期限等條件方面也予以限制：

4宗地塊明確要求建筑面積90平方米以下戶型應(yīng)占總住宅面積的70%以上；要求地塊成交5個(gè)工作日內(nèi)即應(yīng)付清全部土地出讓金和履約保證金；開竣工時(shí)間方面，要求交地之日起一年內(nèi)開工，開工之日起三年內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)，市規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法等部門加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行全過程嚴(yán)格監(jiān)管。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉意是為了分散房企的拿地?zé)崆?，讓更多的開發(fā)商能拿到地，而對(duì)于一些不差錢的大型房企尤其是國(guó)企、央企，你再有錢，也只能拿一塊地。同時(shí)，也降低了房企的融資杠桿。

少供地還是多供地？這是個(gè)問題

針對(duì)"地王"頻出的勢(shì)頭，多地政府都已出手控制，而采取的方法不盡相同。

此前一份"地王"報(bào)告顯示，從城市所出現(xiàn)的"地王"數(shù)量來看，今年前7個(gè)月，上海以20個(gè)奪魁，其次是杭州，第三是南京，第四是合肥，第五是武漢。

或許你會(huì)奇怪，為什么印象中房?jī)r(jià)最高的北京、深圳沒有入榜呢？其實(shí)，這就是第一種控制思路——不供地（或少供地），以減少地王。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，北京今年以來已經(jīng)有5個(gè)月無住宅用地出讓，3個(gè)月無商辦用地出讓；深圳更是7個(gè)月無宅地出讓，5個(gè)月無商地出讓。

而上海除了"滬九條"新政出臺(tái)后的4月份無一宗地塊出讓外，其余月份均有供地。特別是進(jìn)入下半年以來，7、8兩個(gè)單月上海土地出讓收入均超200億，兩個(gè)月賣地收入接近上半年6個(gè)月的收入，且110億的全國(guó)最貴樓面價(jià)地王和88億總價(jià)的浦東祝橋地王均誕生在這兩個(gè)月。

不過，上海于8月18日、8月22日和8月24日接連中止了四塊宅地出讓。

▲圖片來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

與上述城市的做法恰好相反，近期深圳、蘇州、廈門等地，則罕見地集中推出大規(guī)模的土地供應(yīng)，這一做法甚至可以稱作對(duì)地王的“打擊”。

據(jù)華爾街見聞梳理，深圳市8月有15宗地上市交易，土地用途以商業(yè)和工業(yè)為主，出讓土地位于南山和寶安。而中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳土地招拍掛市場(chǎng)共成交18宗地塊。這意味著，深圳8月的土地供應(yīng)接近上半年總和。

蘇州則一口氣掛牌出讓27宗土地。蘇州市國(guó)土資源局在8月23日的公告中介紹了擬出讓地塊的基本情況，包括姑蘇區(qū)6塊、吳中區(qū)9塊、相城區(qū)5塊、蘇相合作區(qū)1塊、高新區(qū)6塊。其中有18塊涉及城鎮(zhèn)住宅用地。

▲圖片截自蘇州市國(guó)土資源局官網(wǎng)

加上廈門，三個(gè)城市的做法也是同一思路：增大供應(yīng)，避免爭(zhēng)搶，減少地王。

盡管今天廈門土拍又出現(xiàn)了2個(gè)地王，但不能說這一思路就沒有效果。戴德梁行廈門公司總經(jīng)理潘育敏告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，無論是土地或是住宅量，廈門都是個(gè)供應(yīng)偏緊的市場(chǎng)。對(duì)于廈門開發(fā)商來說，他們自身的儲(chǔ)備用地尚不充足。

"無論拿不拿地，房企都會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)的壓力"，"但是，如果高價(jià)拿地是'飲鴆止渴'，那么不拿地就是'立即死亡'。'賭一賭'反而成為了最好的選擇。"

誰才是"地王潮"的幕后推手？

"地王"頻出，往往是在房地產(chǎn)行業(yè)處于爆發(fā)式的上升期才會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象。但在房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入"下半場(chǎng)"之時(shí)，很難再現(xiàn)過去十多年那種飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。因而此輪的"地王潮"，與過往相比，顯然有著不一樣的成因。

原因之一在于"避險(xiǎn)"。中南建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳錦石曾在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者采訪時(shí)表示，他會(huì)將一些落后地區(qū)的項(xiàng)目一次性賣掉，或者用其他方法處理掉，而把城市布局的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向一線和一線城市周邊的三四線城市。他的觀點(diǎn)或許代表了很多地產(chǎn)企業(yè)的共同看法：市場(chǎng)的表現(xiàn)讓開發(fā)商們更加集中地涌向一二線城市，僧多粥少之下，土地的價(jià)格自然出現(xiàn)飆升。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌則表示，房地產(chǎn)具有周期性，這一輪樓市向上房企趕上了，不缺錢，出于戰(zhàn)略要拿地。從區(qū)域來看，集中在典型一二線城市投資價(jià)值較高，他們往往是區(qū)域綜合交通樞紐地位，軌道交通也發(fā)達(dá)，人口流入量大，投資相對(duì)安全。

而在避險(xiǎn)背后，還有"供求關(guān)系"的失衡。很多三四線城市很難再有發(fā)展機(jī)會(huì)，使得大量的企業(yè)把戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)放在一線城市。但問題是，一線城市正在減少新增建設(shè)用地規(guī)模。這種供求關(guān)系失衡的情況下，"地王"頻出也就不難理解了。

在貨幣寬松和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好的背景下，以合肥、南京、蘇州等城市為代表的地方政府未能及時(shí)對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，也被市場(chǎng)認(rèn)為是這次"地王潮"的推手之一。

以今年"地王潮"的典型——合肥為例。公開數(shù)據(jù)顯示，2013年、2014年和2015年，合肥新建商品房成交面積同比增長(zhǎng)50.85%、50.01%和-4.34%，然而合肥當(dāng)期的土地供給在減少，對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用地出讓面積變化幅度為27.26%、27.48%、-20.81%。

此外，土地融資監(jiān)管難也是原因之一。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道認(rèn)為，一線城市以"不賣地"控制地王的辦法，實(shí)際上這只是一種權(quán)宜之計(jì)，治本之策還在于對(duì)房企資金來源的監(jiān)管，而這恰恰是地方政府所鞭長(zhǎng)莫及的。

比如土地融資，此前甚至可以做到三七開，即房企只需提供三成的資金，余下七成由拍地后抵押到銀行所得。而如果房企聯(lián)合拿地，或拿地后出讓股權(quán)，所付出的資金成本甚至更少。

誠(chéng)然，"地王"頻出的地方，也是資本匯聚之所，正如北京一家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人所說，房企拿地本身沒錯(cuò)，搶地說明一直看好一座城市。每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者觀察到，這輪地王潮從年初多在上海，迅速擴(kuò)散至杭州、蘇州、南京，以及廈門等，不久又向緊鄰長(zhǎng)三角的中部省會(huì)城市如合肥蔓延，最近武漢、鄭州及福州等格外火熱。

但不差錢的房企們?nèi)涡該?地王"，難免助長(zhǎng)非理性，除了快速推高房?jī)r(jià)，還會(huì)帶動(dòng)城市生活與生產(chǎn)成本上升，并不利于一座城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。開發(fā)商們要想在市場(chǎng)中繼續(xù)活下去，甚至活得更滋潤(rùn)，必須拋棄簡(jiǎn)單粗放的開發(fā)模式，唯有靠更加精細(xì)化的運(yùn)作，才能走得更遠(yuǎn)。