“廊七條”橫空入市 北三縣房價要降？

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者王杰 發(fā)自北京

四個月前“廊九條”的橫空出世，但似乎并沒有澆滅北三縣樓市高溫。一位當(dāng)?shù)仨椖康匿N售人員就直言，目前二手房的均價，平均比去年年底漲了1萬元/平。

8月17日，另一壺“冷水”潑來，廊坊市政府官網(wǎng)上掛出了《廊坊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范廊坊市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序的通告》（以下簡稱"廊七條"），廊坊市新一輪調(diào)控開始。

嚴(yán)禁以預(yù)售房屋的方式進(jìn)行非法集資

“廊七條”首條即是嚴(yán)格土地出讓，要求土地出讓要嚴(yán)格遵循招標(biāo)拍賣掛牌出讓的市場規(guī)則，堅持公開、公平、公正出讓。嚴(yán)禁任何單位和個人違反有關(guān)規(guī)定與集體經(jīng)濟(jì)組織以及破產(chǎn)、改制企業(yè)簽訂土地征收、轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

同時，“廊七條”第二條要求法開發(fā)建設(shè)：房地產(chǎn)開發(fā)項目必須遵照法定程序進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，在取得土地、規(guī)劃、施工許可等有關(guān)手續(xù)后方可開工建設(shè)，對擅自開工建設(shè)的，一律依法從嚴(yán)查處。

第三條則是加強(qiáng)預(yù)售管理。商品房預(yù)售必須具備《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》之前，不得發(fā)布項目宣傳廣告，嚴(yán)禁以預(yù)售房屋的方式進(jìn)行非法集資，嚴(yán)禁以認(rèn)購、預(yù)定、排號、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。

委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)預(yù)售商品房的，受委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，取得營業(yè)執(zhí)照，并在房產(chǎn)管理部門備案。受委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理不符合預(yù)售條件的商品房。上述行為被定義為非法集資。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上述條例對開發(fā)商拍地有一定的約束。因為北三縣的土地市場一直備受爭議。

北三縣的房價漲得快，但地價卻相對便宜，這使其在很多人眼中是一塊“肥肉”。但據(jù)業(yè)內(nèi)傳聞，前有萬科員工香河拍地被打，后有8月5日旭輝北京員工在大廠遭遇攔路搶劫，不僅被威脅警告不準(zhǔn)參與拍地，還搶走辦理土地參拍的文件。

“受益于京津冀協(xié)同發(fā)展的香河樓市，雖然房屋成交升溫明顯，但土地市場的表現(xiàn)卻極為反常。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就如是表示。

至于香河土地市場有多“反常”張大偉提供的數(shù)據(jù)顯示，香河的土地價格平均在1000元/平方米左右，僅相當(dāng)于在售房價的1/10-1/7；兩年來區(qū)域地價漲幅幾乎為零，也完全滯后于房價漲幅；而且香河的土地成交溢價率不足1%，大部分以底價成交。

環(huán)京房價還會上漲？

另外，值得注意的是“廊七條”的第四條（主要針對交易程序）：開發(fā)商在銷售過程中必須向購房者出示預(yù)售許可證；一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價對外銷售；并在簽約30天內(nèi)辦理網(wǎng)簽合同。

這對當(dāng)?shù)貥鞘谢蛴休^大影響，因為在環(huán)京區(qū)域，違規(guī)銷售其實并不少見，這被當(dāng)?shù)亻_發(fā)商稱為"攔起圍擋收錢"。也就說，開發(fā)商再還未取得土地的情況下，就開始收取排號費，從1萬元到10萬元不等，部分開發(fā)商甚至還未開工建設(shè)就開始收取首付款，并在收取首付款一年之后才簽署正式網(wǎng)簽合同。

些開發(fā)商會在未取獲得預(yù)售資質(zhì)時便開始違規(guī)收取排號費。等真正有買房意向的人多了，開發(fā)商就會提高房價，購房者的利益很可能因此受損。此外還有可能出現(xiàn)排號多于房源的情況，這樣可以填補(bǔ)“無心者排號不選房而留下的空當(dāng)”，同時對開發(fā)商來說，排號費也是另一種“資金回籠”，存入銀行坐收利息。

在百度上搜索“燕郊 排號”字樣，就會有“4萬排號費嚇不走燕郊買房者 一年間排號費翻兩番”“燕郊樓市再發(fā)力 XX項目引近千人到場排號”“好消息!XX項目開始排號了,均價一萬”等多條新聞。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報報道，燕郊本地一位銷售負(fù)責(zé)人表示，目前燕郊絕大多數(shù)項目都在加價銷售，目的是為了突破政府對價格的限制，“比如，這個房備案價是15000元，規(guī)定是最高上浮10%，但實際銷售價格是25000元，簽約時還是按照15000元來執(zhí)行，但另外10000元不會體現(xiàn)在合同中和開發(fā)商收入中。”

據(jù)其透露，通常的操作方式是，開發(fā)商通過代理公司或者銷售人員來收取加價部分，這部分錢沒有收據(jù)和發(fā)票，甚至不會通過公司賬戶，“燕郊大部分新盤因為備案價普遍較低，所以都加價銷售，最高的加了50%，等于一套房加了100多萬。”

通過這一策略，一方面可以加快開發(fā)商回款力度，原來的排號費和提前收取首付費用被一次性收取，一些開發(fā)商為了平衡，把首付提高至50%，另一方面加重了購房者首付成本，購房者購房時不僅要支付正常首付，而且還需要一次性或分期支付加價部分。

目前新規(guī)對市場違規(guī)操作有一定影響，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為對北三縣的房價或許影響不大。

一位鏈家的經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，昨日三河市曾暫停網(wǎng)簽，但今日網(wǎng)簽已經(jīng)恢復(fù)，房價則無下調(diào)空間。

這位經(jīng)紀(jì)人表示，目前很多業(yè)主都看好燕郊地區(qū)房價繼續(xù)上漲，賣房的人少，就顯得買房的人多，價格也就水漲船高。