行業(yè)重塑難題：尚待制度改革

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

2016年，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深刻變化，新的行業(yè)趨勢(shì)不斷涌現(xiàn)……變化之下的房地產(chǎn)亟需變革，轉(zhuǎn)型求發(fā)展，但是改變什么、如何改變都是擺在眼前的一道道難題。

樓市兩極分化、“地王”頻出、輕重資產(chǎn)之辯、房地產(chǎn)金融化等問(wèn)題在博鰲房地產(chǎn)論壇上成為大家談?wù)摻裹c(diǎn)。

地產(chǎn)金融化：好資產(chǎn)是關(guān)鍵

地產(chǎn)金融化一直是近幾年的熱點(diǎn)，開發(fā)商一直在努力，不管是順勢(shì)而為還是不得以而為之，這已是大勢(shì)所趨。

大量的房企參與到金融化的熱潮當(dāng)中，做了很多嘗試，但還并未真正形成金融和地產(chǎn)緊密結(jié)合的專業(yè)平臺(tái)。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融存在兩種情況，像恒大、泰禾這些具備實(shí)力的開發(fā)商切入銀行、保險(xiǎn)、證券等領(lǐng)域，積極擁抱房地產(chǎn)金融，那些不具備實(shí)力的開發(fā)商則選擇資產(chǎn)證券化的形式去庫(kù)存，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。

需要注意的是，國(guó)內(nèi)稅費(fèi)較高，資產(chǎn)證券化的成本較高，而商業(yè)地產(chǎn)的租金收益水平不足以支撐高額的稅費(fèi)；同時(shí)，好的標(biāo)的資產(chǎn)不多，加大資產(chǎn)證券化的難度，對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理能力要求較高。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)缺乏資產(chǎn)證券化的土壤；也有觀點(diǎn)表示，目前國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)證券化進(jìn)展緩慢，未來(lái)能否全國(guó)推廣還需時(shí)間檢驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)：如何盤活庫(kù)存

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在著巨大變革機(jī)會(huì)，一個(gè)是收入水平提升帶動(dòng)的消費(fèi)升級(jí)，第二個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)存量盤活的巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存居高不下，如何盤活商業(yè)地產(chǎn)，成為樓市去庫(kù)存的重要問(wèn)題。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以通過(guò)資產(chǎn)證券化獲得收益，但三四線城市的商業(yè)物業(yè)遲遲找不到解決辦法，資源被嚴(yán)重浪費(fèi)。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不用來(lái)養(yǎng)老鼠，就用來(lái)建設(shè)老人院，但這些終歸不是解決辦法。

隨著新的消費(fèi)需求出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化成為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的方向。輕重資產(chǎn)到底哪個(gè)好，見仁見智，引發(fā)的輕重資產(chǎn)之辯勝負(fù)難分。

對(duì)于輕資產(chǎn)，業(yè)內(nèi)存在三種模式：萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式，綠城代建模式以及凱德的全產(chǎn)業(yè)鏈打通模式，但這些模式適應(yīng)什么樣的公司，又能給商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存帶來(lái)怎樣的指導(dǎo)意義，仍需要探索。

商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存與資產(chǎn)證券化緊密相連，問(wèn)題環(huán)環(huán)相扣，千頭萬(wàn)緒。要改變商業(yè)地產(chǎn)“養(yǎng)老鼠”的局面，還需要政府以及開發(fā)商共同努力。

兩極分化：城鎮(zhèn)化何去何從

一線城市以及重點(diǎn)二線城市樓價(jià)上漲，三四線城市庫(kù)存高企，樓市兩極分化愈演愈烈，分類調(diào)控勢(shì)在必行。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為，樓市的兩極分化與城鎮(zhèn)化直接相關(guān)。大城市控制用地，小城市敞開供地，卻仍然沒有發(fā)展、沒有就業(yè)、沒有人口。小城鎮(zhèn)不是要做大規(guī)模，而是保護(hù)生態(tài)文化，為人口回流打好基礎(chǔ)。

2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%，距離發(fā)展國(guó)家還有很大差距，這意味著城鎮(zhèn)化還存在巨大發(fā)展空間，但是如何挖掘這一強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力？

有開發(fā)商開始以小鎮(zhèn)模式切入新型城鎮(zhèn)化，例如綠城小鎮(zhèn)、華僑城的文化旅游小鎮(zhèn)、碧桂園的科技小鎮(zhèn)……均是對(duì)城鎮(zhèn)化的探索。依托城市圈，布局城鎮(zhèn)化被認(rèn)為是未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的新出路，開發(fā)商正在摸索中前進(jìn)，扮演房地產(chǎn)行業(yè)變革的先行者角色，但是未來(lái)能否行得通，還需實(shí)踐的檢驗(yàn)，中國(guó)樓市的兩極分化能否得到根治，仍待觀察。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，以上諸多問(wèn)題亟待解決，變革與重塑勢(shì)在必行。開發(fā)商與政府的角色至關(guān)重要，必須力求創(chuàng)新，打造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，助力地產(chǎn)變革早日實(shí)現(xiàn)。