中國(guó)土地單價(jià)紀(jì)錄被刷新！上海內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)破15萬(wàn)/㎡！?

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

成交總價(jià)高達(dá)110.1億！樓板價(jià)超10萬(wàn)/平方米！

今日，上海靜安區(qū)地塊由融信斬獲，溢價(jià)率139%，未來(lái)價(jià)格或超15萬(wàn)/平方米！

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，之前全國(guó)單價(jià)最高的地王是2015年12月泰禾集團(tuán)摘得的深圳寶安區(qū)尖崗山A122-0345地塊，樓板價(jià)7.99萬(wàn)/平。之前全國(guó)總價(jià)最高的住宅地塊為2013年新鴻基旗下公司以217.7億競(jìng)得的上海徐家匯中心項(xiàng)目。

這就意味著，今天的上海靜安，拍出了目前為止，中國(guó)土地單價(jià)的最高紀(jì)錄。

“核心”這兩個(gè)字就是誘惑

依稀記得上個(gè)月，新城控股奪得涼城地塊，打響了上海市區(qū)土拍的第一槍。今天，上海的靜安（舊閘北）也迎來(lái)了兩區(qū)合并后的第一次拍地。

要知道，這是上海實(shí)施招拍掛制度12年來(lái)推出的最最最市中心的土地?。。?/p>

因而此次地塊一經(jīng)推出，就吸引了18家開(kāi)發(fā)商的參與：雅居樂(lè)、世茂、金輝、金茂+中鐵、西藏城投、龍湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融創(chuàng)、葛洲壩、旭輝、中糧+首開(kāi)+建發(fā)、華潤(rùn)+華發(fā)、萬(wàn)科。

并且，地塊的起拍價(jià)也高達(dá)驚人的46億元，起始樓板價(jià)4.19萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)打破了此前虹口涼城地王3.8萬(wàn)元/平方米的起始樓板價(jià)紀(jì)錄。

不得不說(shuō)，該地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)很明顯，地段比虹口涼城地塊更為優(yōu)越。它位于原閘北的不夜城板塊，總范圍為東至寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路，被鴻興路分為東西兩塊。臨近上?；疖囌?，地處蘇河灣及閘北火車站整體舊改兩大上海重點(diǎn)舊城改造板塊交界處，區(qū)域未來(lái)發(fā)展利好明顯。

盡管中興社區(qū)地塊周邊商業(yè)配套與市中心的主流商圈有明顯差距，但是其與人民廣場(chǎng)、陸家嘴、外灘、南京西路等主流商圈的直線距離都在3公里以內(nèi)。地塊周邊1公里半徑內(nèi)有3、4、8、10四條軌道交通線路。這些優(yōu)勢(shì)，讓地塊日后呈現(xiàn)的項(xiàng)目頗值得期待。

對(duì)于此次拿地，融信認(rèn)為，相較祝橋板塊286%的溢價(jià)率以及顧村地王超300%的溢價(jià)率，地塊的總體溢價(jià)率在控制范圍內(nèi)。出于“聚焦一二線城市、精耕核心區(qū)域”的戰(zhàn)略考慮，拿地后融信計(jì)劃將地塊開(kāi)發(fā)為中高端的區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)。

地塊房?jī)r(jià)漲勢(shì)被看好

作為今年內(nèi)環(huán)內(nèi)推出的首幅住宅地塊，其實(shí)在多年前已經(jīng)“毛地出讓”，名為“鴻臨園舊改項(xiàng)目”，但當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商由于無(wú)力承擔(dān)巨額拆遷款，最后才由政府接盤(pán)。

公告顯示，此次出讓的兩塊靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊該地塊出讓面積31034.1平方米，容積率3.54。雖是商住地塊，但根據(jù)規(guī)劃，住宅比例可達(dá)到90%。

和其他中心城區(qū)宅地一樣，該地出讓條件較為嚴(yán)苛：中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%，計(jì)79022.9平方米以上（這對(duì)于其打造高檔住宅而言不能不說(shuō)是一大限制）。另要求持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房5.0%以上等。

不過(guò)由于內(nèi)環(huán)內(nèi)新房資源的稀缺，以及難以避免的高昂土地成本，即便是中小套型房源，未來(lái)出現(xiàn)驚人的單價(jià)也并不意外。

何況對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還有20%的面積空間來(lái)打造大戶型的高檔房源。

而且，原閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)，是近年來(lái)上海豪宅市場(chǎng)的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有蘇河灣華僑城、綠洲雅賓利花園、新湖青藍(lán)國(guó)際等高端樓盤(pán)在售，其均價(jià)無(wú)一低于7萬(wàn)元/平。

而隨之，可以想見(jiàn)的是，未來(lái)的靜安也將是名副其實(shí)的豪宅天下。

＊文中觀點(diǎn)為受訪者言論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。