陽(yáng)光股份“踏空”樓市節(jié)拍 上半年凈利下滑716%

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

當(dāng)恒大、萬(wàn)科正在向3000億銷售額發(fā)起沖擊之時(shí)，當(dāng)大多數(shù)上市房企交出了一份亮麗的半年報(bào)之時(shí)，在這輪樓市的狂歡里，有家公司的業(yè)績(jī)，卻如此落寞。

8月16日，陽(yáng)光股份（000608，SZ）中報(bào)透露，報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.34億元，同比下滑31.77%，股東應(yīng)占凈利虧損1.35億元，相比去年同期凈利虧損嚴(yán)重惡化，虧損幅度達(dá)716%。公司解釋稱這主要受制于住宅銷售結(jié)轉(zhuǎn)減少。

兩年前，陽(yáng)光股份將投資性房地產(chǎn)視為公司主業(yè)，但這兩年來(lái)，受制于電商、二線城市商業(yè)高空置率等影響，該主業(yè)發(fā)展并不順利，而住宅銷售下滑幅度也較大。

多種跡象表明，陽(yáng)光股份試圖調(diào)整區(qū)域布局，加碼獲取一線市場(chǎng)物業(yè)，尤其是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，但這能讓其實(shí)現(xiàn)浴火重生嗎？

凈利持續(xù)虧損惡化

在商業(yè)地產(chǎn)界，業(yè)內(nèi)更愿意提及陽(yáng)光股份（證券簡(jiǎn)稱）所實(shí)際指代的陽(yáng)光新業(yè)，像位于成都九眼橋附近的“陽(yáng)光新業(yè)中心”，一到夜里，該霓虹招牌特別亮眼。

這僅是陽(yáng)光新業(yè)在全國(guó)打造商業(yè)綜合體項(xiàng)目的一瞥。截至目前，陽(yáng)光新業(yè)旗下項(xiàng)目涉及北京、天津、上海和成都等，從外人看來(lái)，既然多為核心城市，投資安全邊際應(yīng)該相對(duì)較高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從去年年報(bào)的表述中，陽(yáng)光新業(yè)仍不斷叫苦，這根源于天津等地供應(yīng)較大，空置率較高，租金有所下降，還特別點(diǎn)名“成都九眼橋項(xiàng)目寫字樓及商業(yè)出租遇到一定市場(chǎng)壓力”。

去年，陽(yáng)光新業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.47億元，同比下滑52.33%，但股東應(yīng)占凈利達(dá)2018萬(wàn)元，相比2014年凈利虧損5.85億元實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，增幅103.45%。

不過(guò)，記者細(xì)讀財(cái)報(bào)還發(fā)現(xiàn)，上述凈利扭虧性增長(zhǎng)并非經(jīng)常性損益，如果扣除非經(jīng)常性損益之外，仍然虧損約1.25億元，虧損幅度同比降低近八成。

2015年，陽(yáng)光新業(yè)購(gòu)買投資性房地產(chǎn)金額約1.4億元，其中涉及北京陽(yáng)光大廈項(xiàng)目裝修改建增加成本4586.3萬(wàn)元，上海新業(yè)中心主樓項(xiàng)目裝修改建增加成本9481.9萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益1.53億元，其中歸屬于母公司的公允價(jià)值變動(dòng)損益9012.8萬(wàn)元。

今年上半年，陽(yáng)光新業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.34億元，同比下滑31.77%，股東應(yīng)占凈利虧損1.35億元，相比去年同期虧損幅度716%。公允價(jià)值變動(dòng)損益5660萬(wàn)元，同比增幅70%，但基于此，計(jì)提遞延所得稅費(fèi)3680萬(wàn)元，同比增幅103%。

中報(bào)透露，陽(yáng)光新業(yè)與三菱商事合營(yíng)的天津綠游天地項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái)持續(xù)虧損，位于上?；春Ｂ讽?xiàng)目也遭遇經(jīng)營(yíng)虧損，針對(duì)前者其已提前終止整體租賃協(xié)議。

轉(zhuǎn)型方向“搖擺”陰影

今年2月份，新加坡政府資本GIC旗下RECO SHINE PTE LTD正式退出陽(yáng)光新業(yè)的第一大股東之位，從以戰(zhàn)略投資者角色進(jìn)入到退出長(zhǎng)達(dá)8年。

這8年中，尤其是前幾年，陽(yáng)光新業(yè)受惠于GIC的大力支持，紛紛與國(guó)內(nèi)外大型零售企業(yè)戰(zhàn)略合作，從住宅銷售轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，受到地產(chǎn)界及多家券商一度熱捧。

2013年，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》曾刊載了一篇“陽(yáng)光新業(yè)揭秘商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)模式”的專題報(bào)道，主要是其以“四兩撥千斤”的杠桿收購(gòu)模式集中吞下了第一大股東GIC旗下“家世界”資產(chǎn)包中所涉12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目股權(quán)，一度引起海內(nèi)外高度關(guān)注。

時(shí)任陽(yáng)光新業(yè)總裁的萬(wàn)林義曾對(duì)媒體解釋其商業(yè)地產(chǎn)退出模式，這對(duì)一直困擾國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的死結(jié)似乎給出了一個(gè)不錯(cuò)的方案，也讓外界看到了一縷曙光。

去年6月初，萬(wàn)林義辭去董事、總裁職務(wù)，徹底告別陽(yáng)光新業(yè)，而接替其職位的賀喜僅時(shí)隔不及半年也突然辭職。從公告來(lái)看，至今該職位仍懸而未決。

除了高層人事震蕩之外，陽(yáng)光新業(yè)今年3月份公告擬收購(gòu)華人文化旗下體奧動(dòng)力的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，外界將此視為體奧動(dòng)力的借殼上市之舉，試圖轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)。

此消息一出，不少商業(yè)地產(chǎn)圈人士對(duì)陽(yáng)光新業(yè)正在探索的輕資產(chǎn)模式有些費(fèi)解，一個(gè)疑問(wèn)是還做不做輕資產(chǎn)。7月14日，陽(yáng)光股份公告宣布終止收購(gòu)體奧動(dòng)力，給出的解釋就是上市公司重大資產(chǎn)重組的最新監(jiān)管政策導(dǎo)向。

陽(yáng)光新業(yè)一位內(nèi)部人士表示，他們?nèi)约哟髮?duì)環(huán)一線城市不良資產(chǎn)的收購(gòu)，進(jìn)一步處置現(xiàn)有低效資產(chǎn)，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)力度。

按照廣發(fā)證券的測(cè)算，根據(jù)陽(yáng)光新業(yè)不同業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)和持有模式，采用分步評(píng)估法，最終計(jì)算其NAV估值總規(guī)模75.7億元，以當(dāng)前公司最新市值48.21億元計(jì)算，折價(jià)38.9%。長(zhǎng)江證券給予陽(yáng)光新業(yè)每股NAV估值10.01元，相較于最新股價(jià)6.43元/股，折價(jià)35.4%。