美好集團半年凈利暴增648% “城改”項目成賺錢利器

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

房地產(chǎn)會重返“黃金時代”嗎？難說！但，這并不影響一些房企悶聲發(fā)大財。

7月20日，美好集團（000667，SZ）搶先公布今年上市房企首份中期報告，實現(xiàn)營業(yè)收入21.7億元，同比增幅101.78%；股東應(yīng)占凈利2.73億元，同比增幅648.7%，基本每股收益0.106元，同比增幅大約646%。

作為鄂系房企龍頭，美好集團一直較為低調(diào)，而像華潤等個別實力房企布局武漢樓市，多借其搭橋。從業(yè)務(wù)來看，該房企上半年地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)收逾17億元，但毛利僅有4.33億元，“城改”項目收益部分實現(xiàn)創(chuàng)收2.95億元，成本僅有13.2萬元，毛利率99.96%。

美好集團內(nèi)部人士表示，該企業(yè)一級開發(fā)業(yè)務(wù)量較大，前期投入較多，現(xiàn)在已進入集中回收期，又遇上了土地市場升溫。

“城改”二度迎春？

從業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，美好集團半年報首次將物業(yè)服務(wù)列為三大產(chǎn)品類別之一。報告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)營業(yè)收入5194.5萬元，毛利率38.06%，同比增加11.21個百分點。

就此而言，外界不難看出，這與美好集團最新定位的“美好生活集成商”理念不謀而合。美好集團在2015年報透露其將打造以“服務(wù)”為業(yè)務(wù)龍頭的經(jīng)營模式。

與該項新業(yè)務(wù)相比，美好集團仍需倚重房地產(chǎn)開發(fā)與“城改”。報告期內(nèi)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)收入約17.5億元，同比增幅105%，毛利率僅有24.8%，與去年同期相比卻實現(xiàn)增幅4.78個百分點。相對而言，美好集團“城改”部分創(chuàng)造收入約2.95億元，同比增幅365.8%，毛利率99.96%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，整個去年，美好集團城改項目收益部分實現(xiàn)營業(yè)收入才2.86億元，就該項而言，今年上半年比去年全年還多。

美好集團品牌部一位不愿具名的相關(guān)負責人表示，他們的一級開發(fā)量還比較大，公司當前業(yè)績與這個應(yīng)該有很大關(guān)系。不過，也要看到一級開發(fā)前期投入量大，涉及與城中村的村民協(xié)商拆遷等。當前，武漢又進入土地旺季。

據(jù)武漢搜狐焦點統(tǒng)計顯示，2016年上半年，武漢市土地交易中心共掛牌82宗地塊，總成交價超292億元，較去年同期漲幅達41%?？偝山幻娣e超352萬平方米，較去年同期增加60%。其中，17宗土地溢價成交，最高溢價率達378%，平均溢價率81.99%。

從常理來看，房企拍地的火爆勢必會直接引爆當?shù)匾患壨恋卣硎袌黾翱s短其資本投入的回收周期。

受益于房地產(chǎn)市場回暖及回款增加，美好集團經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額3.73億元，同比增加6.7億元，應(yīng)收賬款余額為4784萬元，同比減少82.16%，美好集團解釋說，這主要為應(yīng)收房款收回，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率14.94%，而去年同期僅為8.24%。

東方證券某一位地產(chǎn)分析師表示，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率提高，說明現(xiàn)金收回及確認收入的效率高了，減少壞賬計提，反映其營運能力的提升。

存貨跌價曝區(qū)域風險

記者研究財報發(fā)現(xiàn)，美好集團上半年報告期末存貨余額116.7億元，比去年同期減少12億元，依次可間接反映房企去庫存力度。不過，該房企今年上半年存貨跌價金額大約7490萬元。

從存貨跌價明細來看，該報告期末，美好集團旗下沈陽幸福置業(yè)按照期末當?shù)厥袌鰞r格狀況和項目實際銷售情況，對沈陽“名流公館”項目可變現(xiàn)凈值進行減值測試后，確認存貨跌價準備約3340萬元。

實際上，沈陽樓市風險年初就已出現(xiàn)端倪。彼時，沈陽出臺“大尺度”救市新政，核心內(nèi)容是大學(xué)生購房“零首付”，此消息一出，輿論嘩然，但該新政不久即“見光死”。

不過，令人始料不及的另一項存貨跌價計提是位于一線熱點的深圳項目。財報顯示，美好集團旗下深圳名流置業(yè)結(jié)合“深圳羅湖區(qū)桂園路城市更新項目”進展情況及市場狀況對該開發(fā)項目進行減值測試后確認存貨跌價準備約2139萬元。

今年4月份，恒大踢出“舊改球”插足深圳樓市，手握15個城改項目。此外，信達地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方、中城新產(chǎn)業(yè)等資本去年已涉足深圳城改業(yè)務(wù)。去年以來，深圳房價就開始領(lǐng)漲一線乃至全國樓市，“地王”也頻出，最終被逼出了新的調(diào)控令。

此外，美好集團旗下重慶名流置業(yè)按照期末重慶蔡家區(qū)域的市場價格狀況和項目實際開發(fā)情況，對重慶“名流印象”項目可變現(xiàn)凈值進行減值測試后確認存貨跌價準備約2139萬元。

據(jù)了解，重慶名流印象總占地面積約17萬平方米，總建筑面積約50 萬平方米，涵蓋高層、別墅及商業(yè)。

去年6月，重慶市民曾向北碚區(qū)政府反映蔡家組團發(fā)展嚴重緩慢，當?shù)卣貞?yīng)稱，蔡家組團先后引進了杭州保億、旭輝、福建中庚、香港佳程、金科、北京首鋼等25家企業(yè)，各項目正在加緊建設(shè)，同時也正在逐步交房，各項生活服務(wù)配套項目也正在完善。

重慶中原地產(chǎn)一位市場部人士介紹說，蔡家片區(qū)是兩江新區(qū)的一個新興城市組團，主城區(qū)向北拓展的一個樞紐和拓展方向。起步晚，潛力大。目前，樓盤供給大，但需求較疲軟。