致南京市政府：不用“熔斷”其實也能降地價

每經編輯 歐陽捷    

歐陽捷

近日，南京出讓8宗住宅用地，現(xiàn)場人頭攢動、座無虛席，接近最高報價居然有十幾家開發(fā)商齊舉號牌，主持人拍案驚奇、方寸大亂，就算是主管部門有先見之明，引入了排球場上挑戰(zhàn)機制、視頻回放，也沒能阻止其中7宗土地被熔斷。無怪乎土拍主持人被逼無奈地感嘆：“如果有人把政府推到不好辦的地步，那接下來的事情也就不好辦了”。

南京學了蘇州，也推出土地拍賣熔斷機制，寄希望于熔斷“地王”，但是，當開發(fā)商土地儲備嚴重不足、又不肯退出南京時（還敢到三四線城市去嗎？），熱點城市的土地市場必然面臨狼多肉少的窘境，每一位舉牌人勢必把價格舉到熔斷限價的極限，人同此心、心同此理，這個道理其實不難理解，因此熔斷機制看似有效，實則不然。這次這么多地塊同時熔斷，想必是大大出乎主管部門之意料。其實，出現(xiàn)這種情況并不稀奇。

南京之所以出現(xiàn)這種狀況，我在微信公眾號《歐陽先聲》3月2日的文章中就已經說過，本質上是就是因為供求嚴重失衡！

2008年至今，南京累計供應住宅用地規(guī)劃可建面積8329萬平米，累計銷售7058萬平米，未銷售面積為1271萬平米，相當于去年全年的銷售面積，如果考慮到未開工或未達到預售條件的，可售面積僅為288萬平米，可售套數(shù)2.4萬套，按去年全年銷售10.9萬套，僅能支撐2.6個月。

另一個數(shù)據同樣說明問題：2012年至今，累計批準上市30.4萬套，累計銷售34.8萬套，透支4.4萬套。

土拍主持人強調：“南京這么大，還有很多地，會有你們的”，開發(fā)商們顯然不信。因為即便是如此透支，今年上半年南京商品住宅用地不僅沒有增加，反而減少了不少。上半年出讓土地規(guī)劃可建面積467萬平米，相比去年全年的1100萬平米、前年全年的1577萬平米，顯然是緊縮的。

結果自然就是：土地溢價率從去年的平均33.8%跳升到今年105.4%，樓面地價從去年的7171元/平米翻番到今年的15738元/平米。

地價直逼房價均值的19112元/平米，房價地價差已經不到3500元/平米、低于成本價了，這也預示著未來房價上漲壓力越加凸顯。2014年初，南京住房均價只不過1.25萬元/平米，現(xiàn)如今已經19112元/平米，如果不是南京有關部門壓住房價、以求上漲幅度不要超過10%的年度目標，房價早已一飛沖天！

既然如此，為什么不能多增加一些土地供應呢？

南京其實是可以有地的，問題是，我們的國策是：“嚴格控制大城市邊界，嚴格控制大城市人口規(guī)模”，這就是說只能控制土地供應，進而推高房價，逼退欲進入大城市的人口，以期人口規(guī)模不增長，倒逼農民在中小城市城鎮(zhèn)化。但是，城鎮(zhèn)化的路在農民腳下，政府希望通過城鎮(zhèn)化把人口導向中小城市其實是一廂情愿的，畢竟中小城市缺少產業(yè)基礎，缺乏就業(yè)機會，工作技能不足的農民其實是難以生存的。

中國應當順應人口流向大城市的世界性潮流，調整“控制大城市人口規(guī)模”的國策，南京這樣的熱點城市還是應當增加住宅土地供應，唯有這樣，才能緩解供求失衡的矛盾。不僅如此，南京還應當每季度甚至每月公布土地供應計劃，列明土地供應宗數(shù)、面積、區(qū)位，消除開發(fā)商恐慌性瘋搶土地，避免熔斷。熔斷越多，土地成交越少，市場越是恐慌，地價房價越是上漲，下半年如果土地供應不增加，并且繼續(xù)實行熔斷機制，南京土地市場就不會有平靜的日子。

熱點大城市包括南京應當擯棄熔斷機制，這些城市土地拍賣最理性的方式或許是：網上一次性報價，價高者得，報價事后公布，以示透明公正。這樣做既可以保證土地價值不流失，又有助于開發(fā)商冷靜報價、避免現(xiàn)場情緒化的舉牌推高地價，更有利于控制房價的過快上漲預期。畢竟南京目前限房價的政策猶如希望用大石壓住火山口，但恐怕火山遲早還是會猛烈噴發(fā)的。如果南京出臺調控政策，相信也不外乎慣性地打壓需求，包括限購、限貸、限首付等，恐怕還是不會在供給側上真下功夫。

（作者為新城控股高級副總裁）