香河土地江湖：黑幕有多深？

每經(jīng)編輯 邦爺    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

7月8日下午，萬科和五礦聯(lián)合體準備參與競拍香河一塊土地，途中被一伙人半路攔截，車毀，人被打，當天土地拍賣延期舉行。（延伸閱讀《“張教仁”香河拿地遇襲記》）

有消息稱，此次被打事件，緣于競拍對手想阻止萬科和五礦“搶地”，萬科方面對外表示已經(jīng)報警。

萬科被打之后，在熟識土地投資的業(yè)內(nèi)人士爆料稱，2013年一家來自長三角的開發(fā)商Y看到環(huán)北京區(qū)域的市場機會，有意在環(huán)京區(qū)域拿地。

開發(fā)商Y僅過了報名環(huán)節(jié)，即遭遇黑白兩道同時夾擊。填寫申報材料時，留下的聯(lián)系人接到恐嚇電話，“敢來，就讓你走不了”。

這個比較有意思，初來乍到，舉目無親故，這些人怎么知道的聯(lián)系電話；第二，恰好是申報材料中留下的電話。

黑道行動，白道也沒閑著，來電明說，地塊不是給你準備的，知難而退吧。

慶幸的是，這家南方開發(fā)商“認慫”，知難而退了。不敢想，如果硬著頭皮去搶了是什么后果。

大家都知道，一塊地從開發(fā)到預(yù)售，有多少繁雜過程。大到開發(fā)報建的N多環(huán)節(jié)，各種被阻攔過不了，小到工地臨時水電接不到。像招聘時的蘿卜坑一樣，每一塊地也可以量身定做。

可以設(shè)置的東西太多只要蘿卜企業(yè)有的，別人沒有的都可以設(shè)置。案例太多，但邦爺膽小，誰家就不舉例了，關(guān)注土地拍賣，看條款第一眼必然懂的。

1、注冊地限制，非本地企業(yè)不能競拍；

2、注冊資金門檻：比如，項目公司凈資產(chǎn)20億元；

3、開發(fā)資格：國有企業(yè)、具有保障房開發(fā)資格、具有別墅開發(fā)資格、具有地鐵開發(fā)資格…

4、地塊條件苛刻，容積率極低，極高；限高；產(chǎn)品類型設(shè)置限制；甚至土地性質(zhì)也可以設(shè)置…

總之，看上去，這塊地差極了就對了。

重點在蘿卜企業(yè)拿地之后，土地性質(zhì)可以根據(jù)規(guī)劃需求商業(yè)變住宅；限高可以改、容積率可以改…然后雞肋地塊變身優(yōu)質(zhì)地塊。

這期間，還有個漏洞是土地出讓金的交付。一般地塊會有交付時間，逾期繳納違約金。但是，一般的出讓文件又會給出特例，某些情況可以申請延遲。

所以，在某些地方的土地市場，就有這么一些企業(yè)，拿到地，土地出讓金并未繳清；自身開發(fā)能力弱，轉(zhuǎn)手高價賣地，俗稱空手套白狼。

好處費，大家都懂，怎么給是關(guān)鍵。如房屋買賣一樣，居間經(jīng)紀人的存在無可厚非，但有人可以玩成利益輸送。

一、塊地掛出來，出讓條件一目明了，定向地塊；

二、地頭蛇發(fā)話，地是我的，想要地，合作或給留下買路錢；

三、地塊極差，有人說，拿下來我們可以幫你變成優(yōu)質(zhì)地塊；

四、事前招呼，看情況抬不抬價，當然情況大家都懂；

五、二手地市場，老板的代言人，見老板有條件...

例子太多，大家都是正規(guī)注冊的公司，賬目是要有名頭的，前怎么給有講究。

直白點，雙方簽個居間協(xié)議，提供了服務(wù)。繞一點，找自己的總包公司，工程公司，間接給錢。

如果，為順利拿到項目A公司需要給B公司5000萬，A的總包公司C就可以充當通道了。A將給C的款項增加5000萬，C和B簽訂業(yè)務(wù)合同，付錢給B公司5000萬。

這種情況，簽訂合同一般都不涉及實體物，可以是提供了咨詢服務(wù)、技術(shù)指導(dǎo)啊這種……

＊文中投資人爆料為個人看法，并不代表所有投資人觀點；

文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。