世聯(lián)行擬定增募資20億 去樓市“搶房子”做“包租公”

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

近來，媒體曝出銀行業(yè)投資部高管頻繁跳槽券商等資管，試圖分享銀行業(yè)龐大資金的委外投資需求。與這個(gè)市場相比，地產(chǎn)物業(yè)資管市場也成了“香餑餑”。

7月11日，世聯(lián)行（002285，SZ）對外發(fā)布了多條重要公告，一個(gè)是撤銷之前投向世聯(lián)小貸的10億元定增預(yù)案并隨即披露了20億元投向長租公寓建設(shè)項(xiàng)目的定增預(yù)案，另一個(gè)是擬首次發(fā)起設(shè)立規(guī)模3100萬元長租基金，將投向上海商業(yè)物業(yè)。

去年初以來，國家多次發(fā)文鼓勵培育專業(yè)性租賃企業(yè)，大力支持住房租賃市場發(fā)展，還給予相關(guān)配套優(yōu)惠政策等。

世聯(lián)行證券代表趙飛鴻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這符合公司確立的“祥云戰(zhàn)略”，長租市場房地產(chǎn)開發(fā)后又一新市場，世聯(lián)行作為上市公司有資本優(yōu)勢，又有遍布全國上百個(gè)城市的代理分支，能做到5%，就能當(dāng)行業(yè)老大。

13萬間長租公寓野心

最新定增預(yù)案顯示，世聯(lián)行擬向不超過10名（含10名）投資者定增不超過2.85億股最高募資20億元，集中投向長租公寓建設(shè)項(xiàng)目，每股定增價(jià)7.01元。

記者注意到，按照測算的情況，上述定增預(yù)案完成之后將使得世聯(lián)行實(shí)控人陳勁松、佟捷夫婦的持股比例降至34.55%，將被稀釋4.82%的持股比例，但仍為實(shí)際控制人。

前不久，世聯(lián)行曾修改了公司章程，重點(diǎn)是修改了多條試圖阻止惡意收購者的反收購條款。去年6月股災(zāi)以來，世聯(lián)行股價(jià)從最高點(diǎn)的26.57元/股一度被腰斬，最低曾跌倒6.7元/股。

世聯(lián)行透露，長租公寓建設(shè)項(xiàng)目總投資24.8億元，擬通過此次定增募資在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、租房租賃需求強(qiáng)勁的一線、二線城市采用租賃方式建設(shè)13萬間長租公寓等。

2014年，世聯(lián)地產(chǎn)更名為世聯(lián)行，首次對外披露“祥云戰(zhàn)略”，外界俗稱其未來十年發(fā)展綱要，核心是構(gòu)建O2M模式，其中O代表Offline、Organization，M代表MobileInternet、Middleoffice，在集合線下專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)上，通過數(shù)據(jù)分析、客戶定制和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，為客戶提供更有針對性的服務(wù)。

年初，陳勁松在世聯(lián)行2015年報(bào)《致股東信》中明確表示，“如果說過去的十年存量市場只集中在二手樓交易上的話，那么規(guī)模高達(dá)兩百萬億以上的存量資產(chǎn)的運(yùn)營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房產(chǎn)下半場最值得關(guān)注的大市場。”

住建部數(shù)據(jù)顯示，目前我國通過市場租賃解決居住的總?cè)丝谶_(dá)到 1億人以上，年租金已突破1萬億元。而衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報(bào)告（2015）》數(shù)據(jù)顯示，2014年末我國流動人口達(dá)2.53億人，預(yù)計(jì)至2020年將增加到2.91億人，年均增加600萬人左右。

從一組數(shù)據(jù)可看出機(jī)構(gòu)出租將是大趨勢。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅，而在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%。

趙飛鴻表示，鏈家所采用散裝模式，而他們將采取一半散裝一半集裝，如果比照開發(fā)商的規(guī)模，做到5%的份額就能做到行業(yè)老大。據(jù)悉，世聯(lián)行租公寓模式就是房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)裝修+管理服務(wù)，將眾多個(gè)人房源“化零為整”，并將客群服務(wù)精致化、精準(zhǔn)化與精細(xì)化。

重構(gòu)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

除了上述20億元定增之外，世聯(lián)行還披露了一項(xiàng)長租基金投資計(jì)劃，而對準(zhǔn)的是上海商業(yè)物業(yè)市場。

該有限合伙型基金名為上海騰賦有限合伙基金，號稱是世聯(lián)行首個(gè)長租類基金，投資模式為世聯(lián)行旗下子公司世聯(lián)投資發(fā)起設(shè)立一只3100萬元規(guī)模的基金，作為GP只出資100萬元，關(guān)聯(lián)方世聯(lián)先鋒與非關(guān)聯(lián)方上海春根創(chuàng)投公司各出資1500萬元。

記者注意到，這相當(dāng)于世聯(lián)行與創(chuàng)投機(jī)構(gòu)1:1的出資比例試圖撬動2倍的資金量，該基金擬通過直接或間接投資目標(biāo)公司的方式取得上海市核心區(qū)域的商業(yè)物業(yè)的長期租賃權(quán)權(quán)益等。

趙飛鴻說，這個(gè)基金實(shí)際上還是由世聯(lián)行主導(dǎo)的，雖然當(dāng)前一線城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格漲幅不及住宅價(jià)格漲幅，但未來潛力仍很大，他們選的項(xiàng)目都是核心城市核心區(qū)。

此外，他特別強(qiáng)調(diào)說，他們這個(gè)基金不是收購項(xiàng)目資產(chǎn)，而是以低價(jià)拿下整套物業(yè)的長期租賃權(quán)，經(jīng)過打造之后再租給客戶，主要是吃租金差，客戶多為企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)等。未來，他們還將持續(xù)發(fā)基金做類似投資等。

從騰賦基金來看，世聯(lián)行的做法是通過不同階段不同產(chǎn)品的安排和設(shè)計(jì)，為此類投資形成一套完整的投融資策略，意在為其未來能夠運(yùn)用少量、短期的資金發(fā)起管理較大規(guī)模的長租類項(xiàng)目。

世聯(lián)行以仲量聯(lián)行（全球五大行之一）為例，對標(biāo)意圖明顯。2015 年，仲量聯(lián)行旗下租賃服務(wù)收入遠(yuǎn)超咨詢、銷售等業(yè)務(wù)，達(dá)到16.70億美元，占總收入的比重達(dá)到32.33%。

世邦魏理仕一位研究部人士表示，世邦旗下既有遍布全球的物業(yè)研究咨詢服務(wù)公司，還有一個(gè)與之平行的物業(yè)運(yùn)營管理公司。世聯(lián)行的意圖本質(zhì)上就是希望通過加大租賃投入，調(diào)整現(xiàn)有收入結(jié)構(gòu)占比，進(jìn)一步放大市場價(jià)值。

從世聯(lián)行年報(bào)來看，2013-2015 年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入由25.63億元增至 47.11億元，凈利潤由3.51億元增至5.44億元，年均復(fù)合增長率分別高達(dá)35.57%和24.57%。

陳勁松在前述《致股東信》中說，“我們相信 2016 年及以后，這些投入會逐步地、長遠(yuǎn)地改善世聯(lián)行收入和利潤結(jié)構(gòu)。”