全球樓市危機(jī)！亞洲游資即將流回中國?

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

英國脫歐對中國投資者可能是一種機(jī)遇。

仲量聯(lián)行在報告中表示，今年一季度英國直接房地產(chǎn)投資達(dá)107億英鎊，12%來自亞洲投資者，他們成了英國最大的國際投資群體。

但現(xiàn)實是，英國房地產(chǎn)的表現(xiàn)并不好，甚至已經(jīng)滋生了全球金融危機(jī)的苗頭。

這會讓多少亞洲投資者打道回府？

在英6大地產(chǎn)基金公司暫停贖回

據(jù)悉，日前在英6大地產(chǎn)基金公司已暫停贖回旗下的地產(chǎn)投資基金，涉及投資者資產(chǎn)高達(dá)148億英鎊。

他們是標(biāo)準(zhǔn)人壽保險公司（Standard Life Investments）、英國英杰華保險集團(tuán)（AVIVA）、M&GInvestments、英國亨德森全球投資（Henderson Global Investors）、Columbia Threadneedle Investments、加拿大人壽公司（Canada Life）。

英國標(biāo)準(zhǔn)人壽保險公司是英國第二大壽險公司，旗下基金是英國第三大面向散戶的開放式房產(chǎn)基金，該公司表示，暫停贖回是為了保護(hù)所有基金投資者的利益，避免損害投資回報。

據(jù)英國《金融時報》的信息，即使再有任何一筆贖回，該基金也不得不拋售所持房地產(chǎn)，籌集資金應(yīng)對。

而伴隨這些公司紛紛拋售所持物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)市場上的供給必然會增加，并且導(dǎo)致價格下滑。

歷史正在重演？

這不得不讓人聯(lián)想到2007年的金融危機(jī)。

因為當(dāng)年在金融危機(jī)爆發(fā)之前，英國投資者贖回激增，導(dǎo)致基金紛紛被迫暫停贖回，通過拋售資產(chǎn)補充流動性引發(fā)后續(xù)英國房地產(chǎn)價格大跌40%。

在2007年8月9日，法國巴黎銀行宣布暫停旗下三只涉足美國房貸業(yè)務(wù)的基金交易。

同年9月中旬，英國第五大抵押貸款供應(yīng)商諾森羅克銀行深入財務(wù)危機(jī)，遭遇擠兌風(fēng)波。

2008年2月12日，美國政府和六大貸款商提出“救生計劃”，以幫助還不起房貸即將失去房屋的業(yè)主。

2008年9月22日，英國政府考慮動用2000億英鎊用于挽救瀕臨危機(jī)的銀行業(yè)。

同年10月13日，英國政府宣布針對四大銀行提出紓困計劃，金額350億英鎊。

同年12月4日，英國央行宣布將基準(zhǔn)利率降低100基點至2%，是1951年來的最低水平。

同年12月16日，美聯(lián)儲降息，從1%下調(diào)至0%～0.25%。

當(dāng)時，澳大利亞、日本、德國、韓國等國政府也采取了“救市運動”。

在當(dāng)年全球金融危機(jī)的時候，中國幾乎平穩(wěn)度過。

但如果歷史重演，一旦英國房地產(chǎn)垮塌，亞洲資本進(jìn)入中國的比例可能會大幅增加。

亞洲外資轉(zhuǎn)向中國市場

目前的局勢下，在亞洲外資眼中，中國是繼英國之后第二大值得選擇投資的國家。因為中國正在成為他們最佳的避風(fēng)港。

我們從中國央行四月發(fā)布的《2016年一季度社會融資規(guī)模增量統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》中可以看到，一季度人民幣貸款增加4.67萬億元，同比多增1.06萬億元，另外4月新增5556億元，5月新增9855億元。

盡管上半年數(shù)據(jù)還未出來，但中金預(yù)計，上半年整體的信貸規(guī)模將突破7萬億元。其中中長期貸款的增加，正是受到房地產(chǎn)的拉動。

再看看M2的增速，一月14%，二月13.3%，3月13.4%，4月12.8%，5月11.8%。

從上圖看到，無論是基建還是房地產(chǎn)開發(fā)投資的反彈，背后的支撐力量都是來自金融系統(tǒng)的信貸擴(kuò)張。

而信貸擴(kuò)張具有一定的時滯性，至少在未來幾個月、幾個季度，中國的經(jīng)濟(jì)層面都不會出現(xiàn)大幅下滑。

從現(xiàn)代金融體系的角度看，我們手里的貨幣主要是來自銀行信貸。可以說，是銀行貸款創(chuàng)造的貨幣，而不是儲蓄。

凱恩斯有個理論就很到位，也就是流動性偏好理論，說直白點，就是如果大家都追求流動性資產(chǎn)，對實體經(jīng)濟(jì)的消費投資需求就弱，導(dǎo)致需求不足、供給過剩。

如今中國的M2大幅擴(kuò)張讓很多人擔(dān)心，因為M2源于信貸擴(kuò)張，背后是直接指向債務(wù)問題、金融風(fēng)險問題。

如今，企業(yè)和個人用信貸創(chuàng)造的貨幣購買資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)價格上升，那么可能就會帶來信貸大幅擴(kuò)張背后的資產(chǎn)泡沫，一旦資產(chǎn)價格開始下降，就可能帶來債務(wù)違約等金融風(fēng)險。

有人說，“緊信用、松貨幣、寬財政”是中國金融下半場的戰(zhàn)略，可以有效避免可能會發(fā)生的一切危機(jī)。

信貸和房地產(chǎn)是天然聯(lián)系在一起的，因為信貸是靠房地產(chǎn)作為抵押品發(fā)出去的，而松貨幣就是央行資產(chǎn)負(fù)債表的擴(kuò)張，同時用于支持財政。

顯然，政府繼續(xù)刺激國內(nèi)房地產(chǎn)，是吸引海外資本、發(fā)展國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不二選擇。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。