“窮城市”的尷尬：地賣不出去這些城市憑什么立足？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊    

每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊

國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市數(shù)據(jù)顯示，一直不溫不火的廣州也迎來了上漲模式。

一線城市以及部分熱銷二線城市因房價火爆迎來政策調(diào)控，而一些中西部、東北城市卻面臨高庫存的尷尬，去化乏力，出臺多項刺激政策，仍收效甚微，最終產(chǎn)生一批尷尬的“窮城市”。

這些“窮城市”面臨著相似的尷尬處境，地賣不出去，樓市庫存壓力大，經(jīng)濟(jì)增長乏力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，對人口缺乏吸引力，投資動力不足……

面臨樓市高庫存，政府一面刺激樓市銷售，一面限制土地出讓，以免增添新的庫存壓力。但這些“窮城市”高度依賴土地財政，限制土地出讓城市就失去了基礎(chǔ)設(shè)施的啟動資金來源。沒有好的基礎(chǔ)設(shè)施，失去好的投資環(huán)境，面臨經(jīng)濟(jì)惡性循環(huán)困境的“窮城市”還值得投資嗎？在新一輪的城市洗牌中，“窮城市”該如何奮起反抗，在城市競爭中找到立足之地？

“窮城市”的尷尬

我國房地產(chǎn)市場兩級分化的格局日益明顯，各類調(diào)控政策也沒能扭轉(zhuǎn)。地區(qū)經(jīng)濟(jì)的“貧富差距”最終反應(yīng)在樓市上，樓市兩極分化，一批中西部以及東北城市被劃入“窮城市”行列。

在中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁看來，“窮城市”不僅表現(xiàn)為樓市的高庫存，更深層次的原因是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)能過剩，發(fā)展動力不足，導(dǎo)致人口、資金不同程度流出，反映到房地產(chǎn)上，就造成供過于求，庫存壓力大。

據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉統(tǒng)計，超過70%的待售庫存面積，都集中在600多個實體經(jīng)濟(jì)實力較弱的三、四線城市，部分地區(qū)商品房存銷比甚至超過30個月。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，樓市兩極分化不僅是地區(qū)間的，就是同一個省份中的不同城市也嚴(yán)重分化。江西南昌5月房價以環(huán)比1.5%的漲幅居于熱點二線城市之列。而江西的其他城市，如鷹潭、上饒、新余、宜春、景德鎮(zhèn)等城市則面臨巨大的庫存壓力。

據(jù)看看新聞網(wǎng)報道，在江西省一些地方，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力，而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸，政府、開發(fā)商、銀行利益捆綁，成為樓市的“受害者”。

江西的情況并不是個案，而是全國樓市兩極分化下的一個縮影。

房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖認(rèn)為貨幣寬松政策驅(qū)動了投資需求的增長，政策不能拉動全國的均衡發(fā)展，有些城市成為被拋棄的經(jīng)濟(jì)帶，而有些城市則成為受惠方。

經(jīng)濟(jì)的分布往往有前瞻性和后發(fā)性。政府的規(guī)劃是基于長遠(yuǎn)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)將形成良性循環(huán)；如果政府只注重實效和眼前利益，就像煤礦等能源產(chǎn)業(yè)，如果不預(yù)先培植多元經(jīng)濟(jì)，一旦資源枯竭，經(jīng)濟(jì)衰退不可避免。依靠煤炭產(chǎn)業(yè)的山西以及依賴重工業(yè)的東北三省在能源產(chǎn)業(yè)衰退之下淪為“窮城市”。

從經(jīng)濟(jì)總量來看，數(shù)據(jù)顯示，東北三省與山西2016年一季度GDP增速墊底，而遼寧出現(xiàn)負(fù)增長。失去產(chǎn)業(yè)支撐，人口面臨持續(xù)流出壓力，庫存壓力巨大的東北地區(qū)，近10年來凈流出人口總數(shù)高達(dá)200萬。

對于企業(yè)而言，沒有產(chǎn)業(yè)以及人口的支撐，企業(yè)發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動以及人力資源得不到滿足，企業(yè)發(fā)展難以為繼。

種種跡象表明，這些城市的投資風(fēng)險在加劇，城市吸引力在減弱，城市價值在急劇縮水。黃立沖認(rèn)為開發(fā)商需要減少在這些城市的投資，以減少損失。

“窮城市”的開發(fā)商面臨去化周期長、資金回籠難的問題。而在當(dāng)前信貸寬松之下，銀行放貸對于“窮城市”的中小開發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎，利潤攤薄，甚至面臨虧損。

對于購房者來說，這些城市的房價缺乏上漲的動力，甚至有些區(qū)域存在下跌的風(fēng)險，配置“窮城市”的房地產(chǎn)意味著主動選擇了資產(chǎn)的貶值。

城市洗牌之戰(zhàn)

為緩解部分城市高庫存的壓力，國土資源部發(fā)布的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

宋丁認(rèn)為政策的調(diào)控效果有限，停止供地對于去庫存本身刺激力度很小，去庫存將是長期任務(wù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為限制土地出讓，對于防范爛尾樓增加、土地出讓過于激進(jìn)戰(zhàn)略的糾偏等有利好，但對于嚴(yán)重依賴土地財政的地方政府來說，收入減少，財政壓力增大，出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足，建筑行業(yè)、裝修行業(yè)等房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)面臨沖擊。

黃立沖則表示，政府真正要解決問題，需要立足長遠(yuǎn)，短期的痛苦在所難免。繼續(xù)依賴土地財政也解決不了問題，土地出讓的結(jié)果是產(chǎn)生更多的庫存，浪費資源，產(chǎn)生的只是短期的GDP。

以限制土地出讓緩解高庫存壓力，從而達(dá)到增強城市競爭力，目前來看治標(biāo)不治本，收效甚微。

在這一輪去庫存戰(zhàn)役中，城市間分化愈加明顯，一線城市以及部分熱點二線城市居于“強城市”、“富城市”之列，吸引了大量的人口以及資金進(jìn)入，強者愈強。

“窮城市”經(jīng)濟(jì)活力減弱，失去對人口的吸引力，在新一輪城市洗牌中，如何防止城市價值繼續(xù)縮水，在城市競爭中尋求立足之地？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從務(wù)實的角度看，積極爭取高鐵資源是較好的方法，例如武漢就是典型的依靠交通樞紐位置而發(fā)展起來的，但在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面壓力還是比較大。

近期，華僑城在各大城鎮(zhèn)攻城略地，開創(chuàng)“旅游＋文化＋城鎮(zhèn)化”模式，也有開發(fā)商已加入小鎮(zhèn)模式的陣營，試圖在激烈的競爭中開辟一條新的發(fā)展路徑。

宋丁認(rèn)為，以傳統(tǒng)視角看，“窮城市”價值縮水，但放在新的發(fā)展通道看，“窮城市”可能找到資源或市場新優(yōu)勢，從而實現(xiàn)翻身。

新型城鎮(zhèn)化是機會之一，扎實做好以人為本的城鎮(zhèn)化，全面解決進(jìn)城農(nóng)民的待遇、住房等問題，房地產(chǎn)需在這個流程中尋求發(fā)展機會。開發(fā)商通過文化、旅游、科技等產(chǎn)業(yè)平臺介入城鎮(zhèn)化，打造復(fù)合型小鎮(zhèn)，是合理的發(fā)展模式和渠道，但要得到政策和市場雙重檢驗。

黃立沖表示，“窮城市”的產(chǎn)生是城市發(fā)展不可避免的，就像人有好壞，城市存在貧富差距，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡下的必然結(jié)果。目前沒有立竿見影的解決方案，地區(qū)的均衡發(fā)展與財富分配均衡才能解決“窮城市”問題，但當(dāng)下困難較大。小鎮(zhèn)地產(chǎn)的興起，給“窮城市”發(fā)展提供思路，做成功了或可挽救衰退中的城市。

但從可行性來講，需要因地制宜，體驗式消費地產(chǎn)需要天然資源，旅游小鎮(zhèn)需要文化以及旅游資源的支撐，對于山西、東北老工業(yè)基地來說，不太適合。

而對于開發(fā)商來說，做一個復(fù)合型小鎮(zhèn)需要豐富的運營經(jīng)驗，華僑城模式并不一定適合其他開發(fā)商，從商業(yè)可行性來講，操作難度和風(fēng)險都很大。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，都市圈恰恰正是未來城鎮(zhèn)化的方向，都市圈里的中小城市將面臨未來人口流入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最好機會。在都市圈里的“窮城市”將獲得后發(fā)優(yōu)勢。不在都市圈里的“窮城市”將尋求發(fā)展文化旅游城市、手工業(yè)和手工藝品城市、農(nóng)業(yè)觀光城市、民宿和宜居等城市的發(fā)展路徑。

關(guān)鍵在于，小城鎮(zhèn)有便捷快速的交通網(wǎng)絡(luò)，能讓流動人口變成居住人口，并吸引旅游人口，最終帶來產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和升級，沒有產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)無法吸引人口，也不可能有持續(xù)的發(fā)展。

房地產(chǎn)要圍繞這樣的思路，或許才有更好的發(fā)展機會，庫存也是能夠被消化的，但是一方面需要時間消化，另一方面需要停止或者減少新增土地供應(yīng)和住房供應(yīng)，確保不制造新的庫存。