成都樓市“51條”新政 提預(yù)售門檻減供應(yīng)量

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

6月21日，成都市政府官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），業(yè)內(nèi)稱之為成都版樓市“51條”，《意見》自印發(fā)之日起30日后執(zhí)行。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，《意見》主要涉及科學(xué)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)、促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)、支持企業(yè)發(fā)展與落實(shí)屬地責(zé)任等五大方向。針對(duì)火爆的土地市場(chǎng)，將調(diào)整土地競(jìng)買保證金制度，實(shí)行按宗地交納等，試圖為高溢價(jià)率土地降溫。但其中最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的或許是“提高商品房預(yù)售門檻”的規(guī)定。

成都某龍頭房企營(yíng)銷中層人士表示，“提高商品房預(yù)售門檻”這一條的后續(xù)影響應(yīng)該很大，實(shí)力不強(qiáng)的中小房企在運(yùn)營(yíng)及管理方面將面臨考驗(yàn)。對(duì)于政策預(yù)留一個(gè)月緩沖期，北京某地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)成都分公司一位部門總監(jiān)表示，最近一個(gè)月，各個(gè)開發(fā)商會(huì)積極申請(qǐng)預(yù)售證。

值得注意的是，日前，深圳市試水了一宗事先規(guī)定了必須現(xiàn)房銷售的用地，被業(yè)內(nèi)解讀成是商品房現(xiàn)售制改革試水，為深圳樓市降溫先兆。

可暫停商品住宅用地供應(yīng)

年初以來(lái)，先是上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，甚至出現(xiàn)了非理性的過(guò)熱勢(shì)頭。此后，蘇州、南京、杭州等長(zhǎng)三角典型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也突然火爆起來(lái)，市場(chǎng)久違的搶房大戰(zhàn)再度上演。5月份以來(lái)，廈門樓市出現(xiàn)暴漲，摘取當(dāng)月全國(guó)新建商品住宅（不含保障房，下同）與二手住宅環(huán)比漲幅“雙冠王”。

不過(guò)，成都樓市新建商品住宅與二手住宅環(huán)比漲幅僅為0.3%?；蛟S是為了防微杜漸，成都市政府昨日發(fā)布了前述《意見》。對(duì)此，成都中睿地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人何良栩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，成都樓市庫(kù)存量偏大，政府有必要調(diào)節(jié)供給端。

記者注意到，成都樓市“51條”，首先指出要科學(xué)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)，控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模，對(duì)各區(qū)(市)縣(含成都高新區(qū)、成都天府新區(qū))每年的房地產(chǎn)供地實(shí)行計(jì)劃控制，動(dòng)態(tài)管理，如果超標(biāo)將暫停供應(yīng)。比如，對(duì)“銷售周期連續(xù)三個(gè)月高于上限的區(qū)(市)縣，暫停商品住宅用地供應(yīng)”。

在動(dòng)態(tài)管理上，新政將結(jié)合實(shí)際情況對(duì)各區(qū)域區(qū)別對(duì)待，比如錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)(以下統(tǒng)稱為五城區(qū))及成都高新區(qū)的銷售周期下限、上限分別為6個(gè)月、12個(gè)月。而成都近郊的龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣，銷售周期下限、上限則分別為7個(gè)月、14個(gè)月，其他區(qū)(市)縣銷售周期下限、上限分別為8個(gè)月、16個(gè)月。

除了調(diào)節(jié)供地周期之外，供地結(jié)構(gòu)調(diào)整也是新政的一個(gè)重要抓手。新政規(guī)定，商業(yè)辦公用房過(guò)剩的片區(qū)，將調(diào)減商業(yè)用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度，以優(yōu)化區(qū)域布局和商住比例。此外，成都樓市新政還強(qiáng)調(diào)了土地集約利用，將減少或暫緩五城區(qū)和成都高新區(qū)新征集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步支持舊城改造土地加快上市，加大“征而未供”土地征后實(shí)施力度等。

值得一提的是，5月底，萬(wàn)科以104%的高溢價(jià)率搶下成都天府新區(qū)華陽(yáng)一地塊，而參與競(jìng)拍者多達(dá)11家房企，現(xiàn)場(chǎng)火爆異常。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次新政要求房企按宗地交納土地競(jìng)買保證金，為土地市場(chǎng)降溫的意圖十分明顯。

業(yè)內(nèi)：對(duì)中小房企影響較大

一位不愿具名的某一線龍頭房企成都公司營(yíng)銷部門中層人士表示，“關(guān)于成都樓市新政，我還沒(méi)來(lái)得及詳細(xì)看，但有一條印象很深，就是提高商品房預(yù)售門檻?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，成都樓市新政第41條明確規(guī)定，要提高商品房預(yù)售門檻，對(duì)于房企未來(lái)新拿地開發(fā)的商品房項(xiàng)目，在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)，工程進(jìn)度應(yīng)滿足“規(guī)劃地上7層及以下的需完成主體建筑封頂工程，規(guī)劃地上8層及以上的需完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程的1/2以上且不少于7層?！?/p>

公開資料顯示，2013年，成都市房管局曾出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的通知》，規(guī)定預(yù)售證申請(qǐng)條件為“6層以下（含6層）建筑的塔樓應(yīng)修至封頂，7層以上建筑的塔樓應(yīng)修至規(guī)劃地上建筑層數(shù)的1/ 4以上”。

在銳理數(shù)據(jù)某分析師看來(lái)，提高預(yù)售門檻對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、操盤水平提出了更高的要求，中小房企需要積極提高經(jīng)營(yíng)管理水平以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

“預(yù)售政策事關(guān)房企資金的回籠快慢，政策門檻提高之后，對(duì)中小房企影響較大，因其資金實(shí)力較差。”前述龍頭房企營(yíng)銷部門中層人士表示，這更有利于專業(yè)型房企發(fā)展，因其當(dāng)前融資成本較低。