萬(wàn)科21億搶地 廈門(mén)再出區(qū)域地王

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷    

每經(jīng)記者 李婷 

今年來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)樓市業(yè)界一種半調(diào)侃的說(shuō)法，即樓市上漲有兩種“模式”深圳和廈門(mén)。其中業(yè)界認(rèn)為，廈門(mén)的房?jī)r(jià)上漲因素中，高地價(jià)催生了高房?jī)r(jià)是一大主因。

在今年4月下旬，保利以超過(guò)2.5萬(wàn)元每平米的樓面價(jià)在廈門(mén)島外拿下地王，直接影響周邊房?jī)r(jià)周末開(kāi)盤(pán)跳漲6000元。 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪(fǎng)獲悉，6月3日，在萬(wàn)科、融信的率領(lǐng)下，一眾房企在廈門(mén)再次上演奪地大戰(zhàn)。最終萬(wàn)科在廈門(mén)島外翔安區(qū)再拿下區(qū)域新地王。這一次，將對(duì)廈門(mén)樓市造成怎樣的影響？

限價(jià)令擋不住新地王 

6月3日，廈門(mén)推出了兩幅島外商住用地，其中一幅位于同安區(qū)、一幅位于翔安區(qū)。

其中，同安2016TP01地塊共有18家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，最終經(jīng)過(guò)160輪激烈競(jìng)價(jià)后，被福建地產(chǎn)商融信（漳州）房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)26.34億元收入囊中，成交樓面價(jià)23207元/平方米，溢價(jià)率131.66%。 

另一塊翔安X2016P01地塊共有23家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，最終被廈門(mén)市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)21.22億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)2.23萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率242%。 

而萬(wàn)科此番拿地則以高達(dá)242%的溢價(jià)率拿下了翔安區(qū)的新地王。 

此次土地出讓系今年以來(lái)廈門(mén)第二次的商住用地出讓?zhuān)瑫r(shí)也是今年以來(lái)的第2、3幅地塊。也就是說(shuō)，自去年以來(lái)，時(shí)隔8個(gè)月，廈門(mén)僅推出了3幅住宅用地，也難怪引發(fā)如此激烈的爭(zhēng)奪。

值得注意的是，萬(wàn)科拿下的區(qū)域地王樓面價(jià)并未突破保利4月創(chuàng)下的2.5萬(wàn)元/平方米，但業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面，萬(wàn)科項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)項(xiàng)目屈指可數(shù)，相關(guān)配套資源相對(duì)欠缺；另一方面，保利此前高價(jià)拿地，是因?yàn)樵搮^(qū)域已有保利另一大盤(pán)項(xiàng)目做基礎(chǔ)，且銷(xiāo)售不錯(cuò)。  

購(gòu)房者博弈高房?jī)r(jià) 

對(duì)于被廈門(mén)地王圍獵的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果以保守的風(fēng)控方式拿地，在廈門(mén)或許是沒(méi)有機(jī)會(huì)的。 

一組數(shù)據(jù)能從側(cè)面說(shuō)明問(wèn)題，根據(jù)廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年4月31日，廈門(mén)住宅用地開(kāi)發(fā)存量約525.9萬(wàn)平方米，島內(nèi)71.7萬(wàn)平方米，島外454.2萬(wàn)平方米，整體去化周期1.3年，翔安和湖里的住宅用地不足1年。二級(jí)市場(chǎng)，截至到2016年5月31日，廈門(mén)可售住宅套數(shù)僅有16988套，可售住宅面積為242萬(wàn)平方米。 

克而瑞廈門(mén)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，截至目前，廈門(mén)庫(kù)存去化周期只需5個(gè)月，和去年同期相比縮短了58%，而這還是包含了部分“滯銷(xiāo)”產(chǎn)品，實(shí)際的剛需去化時(shí)間還要短。 

克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，廈門(mén)土地資源稀缺，總量供應(yīng)緊缺，導(dǎo)致目前很多房企都處于土地儲(chǔ)備告急的狀態(tài)，此次拿地的萬(wàn)科目前在廈門(mén)也僅剩下少量尾盤(pán)項(xiàng)目。 

張子吉認(rèn)為，更重要的是相關(guān)房企對(duì)于廈門(mén)樓市未來(lái)看好。

不過(guò)，地王對(duì)房?jī)r(jià)的短期刺激仍然出現(xiàn)了一些不良反應(yīng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月廈門(mén)市場(chǎng)整體表現(xiàn)不及4月，成交量40萬(wàn)平方米，5月最后一周成交明顯回落。同時(shí)，在售盤(pán)價(jià)格都明顯有較大幅提升，如廈門(mén)島內(nèi)一樓盤(pán)就較此前上漲了6000元。  

張子吉認(rèn)為，這是由消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲一時(shí)難以接受出現(xiàn)的短暫“博弈”，高地價(jià)之后必然會(huì)提振未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期，但由于短時(shí)間調(diào)幅太大，市場(chǎng)需要一定時(shí)間去消化，新的價(jià)格體系基礎(chǔ)仍很脆弱，需要成交數(shù)據(jù)和時(shí)間進(jìn)一步鞏固。此外5月銷(xiāo)售回落的另一個(gè)主因是不少開(kāi)發(fā)商不愿意輕易入市，使供應(yīng)端嚴(yán)重縮水，無(wú)法有效支撐成交放量。 

對(duì)于地王項(xiàng)目的風(fēng)控，張子吉仍然認(rèn)為，目前廈門(mén)市場(chǎng)上比較流行的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是“高低配”的方式，即部分剛需高密度住宅配合低密度別墅住宅項(xiàng)目配比。這樣做是因?yàn)檫@是風(fēng)控比較直接有效的途徑，但這也導(dǎo)致了大量項(xiàng)目同質(zhì)化的出現(xiàn)。近期涉及高地價(jià)的保利和融信、萬(wàn)科都具備一定的品牌溢價(jià)和產(chǎn)品議價(jià)能力，風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。但對(duì)大多數(shù)房企而言，除了要提防政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)在未來(lái)依然是個(gè)考驗(yàn)。