庫存越去越多 這些城市房地產(chǎn)正面臨危機(jī)

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

樓市庫存居高不下，既是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的痛點(diǎn)，也有可能帶來金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。正因如此，高企的庫存，非去不可。

雖被列為今年經(jīng)濟(jì)工作的“五大主要任務(wù)”之一，但去庫存并非易事。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，非重點(diǎn)城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。

4月末，商品房待售面積72690萬平方米，比3月末減少826萬平方米。其中，住宅待售面積減少894萬平方米，辦公樓待售面積增加40萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加38萬平方米。

開發(fā)企業(yè)積極拿地

非重點(diǎn)城市的庫存為何越去越多？

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池表示，整體原因還是供過于求。供過于求導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，房?jī)r(jià)下降抑制了投資需求。大部分城鎮(zhèn)居民住房需求尤其是戶籍人口的住房需求已經(jīng)滿足了，外來人口的購房能力有限。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，去年的庫存略有下降，但一季度庫存已經(jīng)反彈。這是因?yàn)槿ツ暌詠淼匿N售很好，銷售越好，開發(fā)商越有錢，越是要加大開工，增加拿地，反過來導(dǎo)致庫存增加。

歐陽捷表示，今年1~4月，銷售額同比增長(zhǎng)55.9% ，投資也從去年底的同比增長(zhǎng)1%回升到1~4月的7.2% ，土地購置面積達(dá)到5114萬平方米，接近去年同期5469萬平方米的水平，顯示了市場(chǎng)的盲目樂觀。今年1到4月份，新開工面積4.3億平方米，高于銷售面積的3.6億平方米，也遠(yuǎn)超去年同期新開工的3.6億平方米。

“目前看，不僅一二線城市投資在增長(zhǎng)，甚至三四線城市房地產(chǎn)投資也沒下降，其中21個(gè)三、四線城市今年一季度房地產(chǎn)投資達(dá)到1920億元，也超過了去年的1843億元。”歐陽捷說。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以溢價(jià)率40%為界限區(qū)分地王（地塊成交額超過5億元），溢價(jià)率為零的很難稱為地王，整體看，40%是一個(gè)臨界線，比如北京等城市有限價(jià)上限，另外其他城市溢價(jià)率40%以上也基本已經(jīng)接近目前在售的成本價(jià)格，所以40%以上，單地塊超過5億元的可以稱為地王的簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)。按此標(biāo)準(zhǔn)，2016年僅僅不到5個(gè)月，合計(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了152宗地王，而同樣的統(tǒng)計(jì)口徑在2015年全年只有95宗。

在業(yè)內(nèi)人士看來，過去幾個(gè)月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導(dǎo)致房企在土地市場(chǎng)上積極補(bǔ)倉。

去庫存還有哪些招？

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的庫存報(bào)告，三、四線城市庫存去化周期達(dá)到18個(gè)月以上，而一二線城市則在12個(gè)月左右。

庫存量的不同，也決定了各地去庫存政策實(shí)行差別性調(diào)控。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國約有近半省份已發(fā)布去庫存相關(guān)文件。其中，吉林省政策較有亮點(diǎn)，提出實(shí)行 “一城一策 ”去庫存。根據(jù)各地商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，吉林將全省城市分為四種類型，提出到2018年年底，一類城市（庫存規(guī)模大、需求較為旺盛）商品住房庫存量比2015年底減少25%；二類城市（庫存規(guī)模大、需求不旺盛）和三類城市（庫存規(guī)模小、需求不旺盛）減少30%；四類城市（庫存規(guī)模小、需求較為旺盛）不設(shè)任務(wù)。

關(guān)于下一步如何去庫存，趙秀池表示，去庫存還得通過財(cái)稅、金融、行政等手段，打組合拳。關(guān)鍵還得提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力，引入產(chǎn)業(yè)和人口。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，去庫存要真心實(shí)意的針對(duì)新市民的需求、困惑去解決問題，吸引人口導(dǎo)入，并和城市深度融合。對(duì)于一些過度供應(yīng)的區(qū)域，要減少土地的供給。

歐陽捷表示，去庫存首先要明確客戶，針對(duì)客戶痛點(diǎn)出臺(tái)對(duì)應(yīng)的措施。對(duì)于農(nóng)民工要解決他們的“3+1”的痛點(diǎn)，而不是僅僅給予一點(diǎn)稅費(fèi)減免和財(cái)政補(bǔ)貼。其次要堅(jiān)決減少土地供應(yīng)，特別是在供大于求的城市，堅(jiān)決避免為了眼前的利益，繼續(xù)慣性的出讓土地。有的城市已經(jīng)明確連續(xù)3年不供地，去化周期從28個(gè)月下降到13.6個(gè)月，使供求關(guān)系逐步恢復(fù)正常，去庫存也起到了明顯成效。