馮焱東：深圳房價急漲將拉高企業(yè)成本降低城市競爭力

◎馮焱東

去庫存與降成本是當前經(jīng)濟工作五大任務中的兩大任務。一般認為，去庫存與房地產(chǎn)有關，但很少有人把降成本與房地產(chǎn)聯(lián)系起來。這是一個認識誤區(qū)，實際上降成本與房地產(chǎn)關系也很大。

無論是工業(yè)還是服務業(yè)，無論是傳統(tǒng)行業(yè)還是高科技行業(yè)，房地產(chǎn)價格對企業(yè)成本的影響都非常大。

首先，房地產(chǎn)價格直接影響企業(yè)固定資產(chǎn)成本。土地是基本生產(chǎn)要素，廠房和辦公樓是最大的固定資產(chǎn)投入之一，無疑房地產(chǎn)價格對固定資產(chǎn)開支會產(chǎn)生重大影響。很多工商企業(yè)不購置房地產(chǎn)而采用租賃方式，這時房地產(chǎn)租金高低對企業(yè)成本支出就會產(chǎn)生重要影響。

其次，從人力資源成本看，人力成本往往是服務業(yè)特別是高科技行業(yè)最大的支出，高房價必然要求企業(yè)支付更高的人力成本。所以說房地產(chǎn)價格高低對企業(yè)總體成本影響非常大。如果撇開房地產(chǎn)來談降低企業(yè)成本是不完整的。

最近1年多來，深圳房地產(chǎn)價格大幅上漲，房價從23000元/平方米左右飆升到目前50000元/平方米左右，大大抬升了企業(yè)的商務成本。針對這個問題，華為公司創(chuàng)始人任正非近期在接受采訪時表示：“高成本最終會摧毀你的競爭力。而且現(xiàn)在有了高鐵、網(wǎng)絡、高速公路，活力分布的時代已經(jīng)形成了，但不會聚集在高成本的地方?！薄肮I(yè)現(xiàn)代化最主要的，要有土地來換取工業(yè)的成長?，F(xiàn)在土地越來越少、越來越貴，產(chǎn)業(yè)成長的可能空間就會越來越小。這些人要有住房，要有生活設施。生活設施太貴了，企業(yè)就承載不起；生產(chǎn)成本太高了，工業(yè)就發(fā)展不起來。”

中金公司最近的研報指出，過高的地價和房價會傷害深圳的競爭力。過高的房價不利于人口流入；過高的地價提高了企業(yè)在深圳運營的成本。

無論是城市之間的競爭，還是國家之間的競爭，最重要的決定因素之一就是企業(yè)的綜合經(jīng)營成本。而房地產(chǎn)對企業(yè)綜合成本影響非常大，所以，降成本必須把房地產(chǎn)作為核心要素之一納入進來通盤考慮。

第一，各級政府要樹立綜合成本意識，要盡可能地考慮對企業(yè)成本產(chǎn)生實質(zhì)性影響的各個因素，除了制度性交易成本、企業(yè)稅費負擔、社會保險費、企業(yè)財務成本、電力價格、物流成本等之外，我們還必須研究降成本與房地產(chǎn)的密切關聯(lián)。

地方政府應該高度重視房地產(chǎn)價格對企業(yè)綜合成本的影響，要充分意識到高房價只會抬升企業(yè)綜合經(jīng)營成本，對城市長遠發(fā)展是個危害，會直接削弱城市對年輕人和各種新鮮血液的吸引力，增加居民生活成本。個別地方政府意圖通過拉高地價房價來獲得更多當期財政收入無疑是飲鴆止渴，可謂撿了芝麻丟西瓜，顧了眼前損害了長遠。高房價未必是好事，低房價未必不是優(yōu)勢，只有理性的房價才能更好地促進城市長遠健康發(fā)展。

因此，筆者建議把降成本任務的考核與當?shù)胤績r漲幅相結(jié)合，這樣降成本任務更容易落到實處。否則可能出現(xiàn)其他多項成本通過巨大努力好不容易下降，但遠抵不過房地產(chǎn)價格上升抬高企業(yè)成本的情況。

第二，地方政府必須把有效控制好房地產(chǎn)價格作為降成本的主要著力點來抓。房價高低直接影響企業(yè)經(jīng)營成本高低，甚至關乎經(jīng)濟社會全局。我國正處在城市化高速發(fā)展時期，降成本對絕大多數(shù)城市來說主要是穩(wěn)定價格，而不是降低房地產(chǎn)價格。因為降低房地產(chǎn)價格并不一定符合經(jīng)濟規(guī)律，也不符合我國人多地少、M2與GDP之比遠高于其他國家的國情。

穩(wěn)定房地產(chǎn)價格需要從源頭上調(diào)控地價。地方政府要確保房地產(chǎn)供應充足，房地產(chǎn)供應政策要著力于形成供略大于求的態(tài)勢，并把防止供不應求作為供應政策的重點，努力促使供求大體平衡。如不能平衡，寧可供過于求，不可供不應求。這是因為，供應的相對過剩一般可以通過市場慢慢消化，有較充足的時間來想辦法。但供應短缺很容易造成房價短期內(nèi)快速上漲。

與此同時，房價又存在易漲難跌、快漲慢跌的特點，在供不應求的情況下，房價往往容易在較短時期內(nèi)快速上漲乃至飆升，而在供大于求的情況下房價從高位回歸到理性位置也需要很長時間。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）