“地價(jià)有泡沫”話音剛落 孫宏斌就把目光瞄向了燕郊、深圳

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每經(jīng)記者 王杰

5月16日，融創(chuàng)中國(guó)在北京舉行發(fā)布會(huì)。當(dāng)天，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌提示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)部分城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。

“由于地價(jià)太貴，北京很多項(xiàng)目都被豪宅了，不賣到10萬(wàn)元以上根本不賺錢，北京可以有10萬(wàn)元、20萬(wàn)元每平米的房子，但不應(yīng)該到處都是。很多北京、上海開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目之所以遲遲沒(méi)有入市，就是因?yàn)橐坏┤胧芯陀锌赡芴澅尽?rdquo;孫宏斌表示。

5月19日晚間，融創(chuàng)中國(guó)（01918，HK）與萊蒙國(guó)際聯(lián)合發(fā)布公告稱，雙方簽訂框架協(xié)議，融創(chuàng)中國(guó)將收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，總代價(jià)為43.94億元。

44億拿下7個(gè)項(xiàng)目

根據(jù)公告，融創(chuàng)和萊蒙國(guó)際聯(lián)合公告涉及的第一個(gè)項(xiàng)目，就是位于京東燕郊的萊蒙順澤•水榭花城。

公開(kāi)信息顯示，水榭花城位于燕郊漢王北路，共3804套房源，去年下半年一期入市，目前已經(jīng)售罄。來(lái)自售樓處的消息，目前二期尚未入市。

水榭花城售樓處的工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前暫未收到被融創(chuàng)收購(gòu)的消息，但二期將會(huì)提高售價(jià)。

北京限購(gòu)后，外溢的剛需人群成為這里的購(gòu)房主力，幾年間，燕郊房?jī)r(jià)多次大起大落。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)燕郊的歷史價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，2009年初，燕郊的房?jī)r(jià)基本在3000~4000元/平方米，2009年底的燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)到每平米6000~7000元。

2010年5月，隨著北京房?jī)r(jià)飛漲，有樓盤賣出過(guò)13000元/平方米的價(jià)格；2010年9月，河北出臺(tái)“限制外地人買房貸款”的政策，燕郊房?jī)r(jià)跌回“8000時(shí)代”；2010年11月，在“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言下，燕郊房?jī)r(jià)重回9000元/平方米，隨即又下跌。

2011年上半年，燕郊房?jī)r(jià)基本維持在7000-8000元/平方米，且勻速上漲。下半年，隨著北京通州房?jī)r(jià)跳水，燕郊一手房單價(jià)也回落到7000元/平方米，部分項(xiàng)目均價(jià)直降3000至5500元/平方米；2013年，燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著北京回暖逐漸回到1萬(wàn)元/平方米；2014年受全國(guó)市場(chǎng)降溫影響，價(jià)格再次下調(diào)到8000元/平方米。

2015年，燕郊住房市場(chǎng)的看漲預(yù)期繼續(xù)強(qiáng)烈，這促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，部分項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)/平方米、部分房源價(jià)格甚至超過(guò)2.5萬(wàn)/平方米，均價(jià)也高達(dá)1.6萬(wàn)/平方米，同比漲幅超過(guò)100%！

高漲的房?jī)r(jià)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。4月2日，廊坊市就正式發(fā)布了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，俗稱“廊九條”，其中“非本地戶籍家庭只能購(gòu)買一套住房，且首付比例不低于30%”。

一家地產(chǎn)公司的副總曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“廊九條”的實(shí)施，或會(huì)將置業(yè)需求推向廊坊西和永清。長(zhǎng)期看全國(guó)投資客可能會(huì)盯上燕郊。畢竟燕郊全款買房不受影響，外地一個(gè)家庭限購(gòu)一套。之前是北京人來(lái)投資，下一個(gè)階段可能是全國(guó)的投資客更關(guān)注這個(gè)區(qū)域。

并購(gòu)比拍地王更劃算？

融創(chuàng)中國(guó)布局燕郊后，水榭花城的產(chǎn)品類型是否有所變化？截至發(fā)稿，記者暫未收到融創(chuàng)方面的回復(fù)。

其實(shí)，融創(chuàng)收購(gòu)萊蒙順澤水榭花城仍未落定。一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，還需要另一個(gè)股東“北京華夏”不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)公告，北京華夏——北京華夏順澤投資集團(tuán)有限公司，為三河學(xué)者之家創(chuàng)始投資人。三河學(xué)者之家為水榭花城項(xiàng)目公司的母公司，萊蒙國(guó)際間接持有三河學(xué)者之家51%股權(quán)。

在此之前，融創(chuàng)在北京亦收購(gòu)了昌平東方普羅旺斯和懷柔長(zhǎng)青雁棲湖別墅兩大獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，并購(gòu)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是遠(yuǎn)比拍“地王”劃算得多的一筆生意。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京住宅用地中共拍出10宗樓面價(jià)破5萬(wàn)元、未來(lái)售價(jià)10萬(wàn)元+的準(zhǔn)豪宅地塊，此外土地出讓金超過(guò)50億元的住宅地塊也有7宗之多。而2016年行將過(guò)半，目前北京只不過(guò)出讓了5宗住宅用地，平均樓面價(jià)格高達(dá)4.36萬(wàn)/平方米。

郭毅認(rèn)為，地寡且貴，再加上整體市場(chǎng)的豪宅化造成項(xiàng)目去化周期拉長(zhǎng)，“地王盤”達(dá)到現(xiàn)金流回正至少需要3年以上，資金風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。相比之下，并購(gòu)項(xiàng)目的周期通常能夠控制在一年內(nèi)，并購(gòu)?fù)瓿珊蠡ㄉ蠋讉€(gè)月時(shí)間調(diào)整策略和優(yōu)化產(chǎn)品，就可以直接上市銷售，無(wú)論是出于控制成本，還是降低風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，并購(gòu)項(xiàng)目都更具優(yōu)勢(shì)。