中資掘金紐約房產(chǎn)：1/5的出海資本涌入美國 曼哈頓最受青睞

每經(jīng)編輯 張涵    

“當(dāng)你還沒在曼哈頓有套房子的時候，你的生活還遠(yuǎn)算不上成功。”紐約明星地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商Fredrik Eklund經(jīng)常這樣對客戶說。

如果以這個標(biāo)準(zhǔn)來算，那中國資本去年在紐約這個全球資本平臺的表現(xiàn)可謂不俗。在截至4月30日的過去一年中，曼哈頓地產(chǎn)項目外國投資榜中，有五家中資機構(gòu)上排在前十五名之中，而其中安邦、中國銀行和跨富地產(chǎn)分別以12億美元、6億和5億美元名列前茅。

這個排名也正是當(dāng)下中資出海一種隱喻：以保險資本為領(lǐng)先、金融行業(yè)帶動、各等級地產(chǎn)商及私募高凈值人士在海外進(jìn)行的一場掘金盛宴：美國最熱鬧，紐約尤甚。

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)與投資公司世邦魏理仕（CBRE）研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，中國投入到海外商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比增長約46%，達(dá)66億美元，其中流入美國的總投資額高達(dá)36.76億美元，是2014年全年投資額（19.62億美元）的1.5倍。美國成為中國房地產(chǎn)投資者的首選國家。

“中國人對美國房地產(chǎn)的熱情剛剛開始。”5月13日，綠地美國首席執(zhí)行官胡剛在紐約地產(chǎn)街最知名雜志The Real Deal的論壇活動中這樣表示。

中資美國房地產(chǎn)投資：從持有到開發(fā)

綠地總裁并非首次作為紐約地產(chǎn)知名論壇的座上賓。從2013年中資投資曼哈頓地產(chǎn)熱潮開始，中資企業(yè)早就成為紐約各大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、開發(fā)商關(guān)注的對象。而The Real Deal還專門為開設(shè)了中國觀察（China Watch）板塊，專門實時更新中資在美地產(chǎn)走向。

英國老牌房地產(chǎn)機構(gòu)萊坊（Knight Frank）發(fā)布報告稱，紐約曼哈頓是最受中國投資者青睞的海外投資目的地，而險資正在超越開發(fā)商，成為海外大宗物業(yè)交易的主角。

2013年到2014年間，中國出海的資本中大約1/5的投資都涌入到美國，主要集中在辦公室和酒店產(chǎn)業(yè)的投資以及一些門戶城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目。紐約和加州的辦公室和酒店占了所有投資中的一半。 中國保險公司安邦保險集團(tuán)在今年年初花大手筆以20億美元買下了紐約曼哈頓的華爾道夫酒店。安邦還以4.15億美元買入第五大道717號的辦公大樓。與此同時，中國銀行以6億美元購進(jìn)布萊恩公園7號的大廈的40%股份。

2015年，中國在美國的直接投資總額已高達(dá)140億美元，其中在美國投資最多的五大企業(yè)包括：中國人壽保險，安邦保險，海航集團(tuán)，上海城投，以及復(fù)星集團(tuán)。

然而，與前兩年大規(guī)模投資酒店和商業(yè)地產(chǎn)不同，分析人士發(fā)現(xiàn)，在這些大的投資中，單純的購買已經(jīng)難以滿足中國投資的需求，中企開始更多進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

2015年，中國人壽和中國平安兩大保險公司與紐約房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門地產(chǎn)公司（Tishman Speyer Properties）合作投資一個波士頓項目。美國鐵獅門地產(chǎn)公司2014年取得該項目的地塊，計劃建設(shè)一幢13層的辦公樓和一幢9層共100個單位的公寓樓，預(yù)計今年第四季度開工，2018年建成。

中國大的財團(tuán)和保險資本之外，上海城投也成為了非常活躍的力量。

2015年9月，上海城投（SMI USA）宣布與美國知名地產(chǎn)商Ceruzzi正在計劃一個位于520號第五大道的公寓項目，估計以10億美元出售。520號第五大道是Ceruzzi和SMI自從11個月前進(jìn)入紐約市場的第二家合資項目。他們之前合作開發(fā)了在138東50街52層的酒店大樓，預(yù)計有764間客房。

萊坊注意到，與先前的主權(quán)基金、開發(fā)商、保險公司相繼主導(dǎo)的海外投資潮不同，當(dāng)下的第四波投資潮流的主體，涵蓋了高凈值人士、小開發(fā)商、私募基金等。

比如由中國私募基金支持的紐約開發(fā)商跨富地產(chǎn)一年內(nèi)斥資超過5億美元收購美國四處物業(yè)，專業(yè)開發(fā)商朗詩集團(tuán)與當(dāng)?shù)亟ㄖ搪?lián)手在紐約開發(fā)一座公寓樓，主要投資中國主要城市住宅項目的盛世神州基金，與美國合作伙伴一起投資了休斯頓等美國多個城市的住宅項目。

中資企業(yè)開發(fā)的公寓正在呈現(xiàn)良好的回報。

2015年12月，由鑫苑置業(yè)開發(fā)的位于布魯克林肯特大道429號的Oosten豪華公寓樓的一個六個臥室的公寓正在以650萬美元的價格進(jìn)入合約階段，也創(chuàng)下這個地區(qū)的最高交易價格。 這個5000平方尺的單位，是該豪華公寓的四個復(fù)式頂樓的一個，有按摩浴缸和1500平方尺的室外空間。而且買家可以獲得飛去荷蘭阿姆斯特丹和頂級設(shè)計大師Piet Boon對屋內(nèi)設(shè)計進(jìn)行溝通的免費體驗。 屋內(nèi)就連一個裝飾抱枕可能都是價格高昂得令人咋舌。

紐約以外的投資機會

在美國房地產(chǎn)市場回暖和外國投資者的涌入下，紐約的地產(chǎn)價格在一年間已經(jīng)增高了不少，但遺憾的是，租金的價格則在明顯的減退。

5月3日晚上，美國通用集團(tuán)GE房地產(chǎn)首席執(zhí)行官Michael Pralle在紐約表示，紐約住宅樓建造過剩，需要5年的時間才能消化。據(jù)了解，在2015-2017年間，紐約新建住宅達(dá)到145000戶，但紐約大學(xué)商學(xué)院預(yù)計，僅能售出5000戶。

在這樣的情況下，更多的資本把眼光投向紐約之外。

萊坊董事及大中華區(qū)研究與咨詢部主管紀(jì)言迅表示，越來越多的中小型房產(chǎn)投資者紛紛投資美國紐約之外的其他一、二線城市，如洛杉磯、舊金山、芝加哥和波士頓等地。中國投資者也跟隨了這樣的趨勢。

負(fù)責(zé)世邦魏理仕美國市場的執(zhí)行董事總經(jīng)理Brian McAuliffe說，“中國的投資者是初涉美國的房地產(chǎn)市場，正在到處尋找投資機會。由于門戶城市的競爭加劇，中國投資者會不斷對其他都市，比如像亞特蘭大、波士頓、達(dá)拉斯、丹佛和西雅圖尋求機會。”

數(shù)據(jù)顯示，截至 2015年，中國客戶已經(jīng)成為美國房產(chǎn)的第一國際買家。僅2015年，中國買家就在美國購買了大約3.5萬套房產(chǎn)，總價值共計約286億美元。

Brian McAuliffe還認(rèn)為，“中國投資者擴大對新市場探索的同時，他們也需要對于本土化的動態(tài)有一個更加準(zhǔn)確的理解。”

面對當(dāng)前形勢，Brian McAuliffe總結(jié)了幾點在美國投資地產(chǎn)的建議：第一，確保留有足夠現(xiàn)金；第二，重組地產(chǎn)，使其擴大利用率；第三，避免在擁擠的區(qū)域投資，如紐約下城；第四，減少負(fù)債率以及回報預(yù)期；第五，有耐心。