北京二手房成交量環(huán)比跌四成 近六成業(yè)主降價銷售

進入5月份以來，北京二手住宅市場走向理性。“坐地起價”現(xiàn)象已經(jīng)消失。多數(shù)業(yè)主接受了降價，商量余地變大。

值得注意的是，盡管交易量環(huán)比大幅下滑，但成交均價仍處于高位，平均每平方米輕松超過4萬元。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，5月份第一周北京市二手住宅網(wǎng)簽量為3857套，較上周有43.3%的大幅回落，為2016年以來的最低水平；成交均價為40667元/平方米，環(huán)比上漲1.7%。

無獨有偶，交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示，一線和部分二線城市在政策調(diào)控下成交有明顯的回落，但是成交回落不等于價格也同樣的回落。房地產(chǎn)未來的運行態(tài)勢，價格要出現(xiàn)大幅度的回落，幾乎是不可能的。

降量不降價？

事實上，縱觀北京的一、二手住宅市場，都處于成交量回落的態(tài)勢。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年第19周（5月2日-5月8日），北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1884套，環(huán)比第18周回落37.5%，網(wǎng)簽量在第17周創(chuàng)下今年新高后，連續(xù)兩周下降。

前幾日，《證券日報》記者在通州下發(fā)最嚴限購令后走訪通州時也發(fā)現(xiàn)，運河核心區(qū)的項目并未因限購到來而降價，預(yù)計新開盤的房源定價仍要比前一期高，提價幅度高的甚至將近20%。

值得關(guān)注的是，對于二手住宅市場來說，雖然5月份第一周網(wǎng)簽量跌破4000套，在客戶的觀望周期內(nèi)市場成交規(guī)?？s小，為2016年以來的最低值，但是成交均價依舊沒有下降。對此，鏈家研究院認為，結(jié)構(gòu)性因素影響了成交均價，北京城六區(qū)的成交占比上漲0.5個百分點；高單價的學區(qū)房成交占比上漲1.05個百分點。

連平昨日也指出，一、二線城市受到一定控制調(diào)節(jié)以后，房價會被控制住，或者說有一定程度的調(diào)整，但是全國的房價總體上繼續(xù)回升，這是一個大趨勢。其還認為，“房價高的地方，不見得就一定有很大的泡沫，房價低的地方，不見得就沒有泡沫。”

鏈家研究院則認為，當前二手房市場波動，成交量出現(xiàn)較大降幅。但是目前購房需求量依然保持在相對較高的水平，短期內(nèi)市場交易規(guī)模不會出現(xiàn)大幅縮水。價格方面，房價有筑頂回落的跡象，逐漸回歸市場價格，即便短期內(nèi)市場有升溫，后期價格也會延續(xù)平穩(wěn)回落的趨勢。

近六成業(yè)主接受降價出售

事實上，對于二手住宅市場來說，成交量下滑帶來的最顯著變化是，業(yè)主不再漫天要價了，多數(shù)業(yè)主接受了降價出售。

《證券日報》記者獲悉，在市場熱度較高的3月份，北京通州某社區(qū)一位業(yè)主曾將其房產(chǎn)從春節(jié)前一路坐地起價，在3個月的時間里，該業(yè)主將一套105平方米左右戶型的房產(chǎn)報價從340萬元一路漲到450萬元，最終中介機構(gòu)怕該報價擾亂正常交易市場，將其下架。

不過，現(xiàn)在更多業(yè)主報價則趨于理性。記者根據(jù)鏈家網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，一般同一個小區(qū)內(nèi)同戶型同面積的房源，報價差距在10萬元左右，這是根據(jù)裝修、樓棟位置及朝向?qū)е碌膬r差，可見業(yè)主已經(jīng)冷靜下來。

然而，業(yè)主冷靜，市場平穩(wěn)之下，購房需求并不減。

據(jù)鏈家研究院表示，在入市的供需方面，5月第一周新增房源和新增客源在上周的低位水平上均有所增加，其中新增房源增幅為5.6%，新增客源增幅為51.9%，新增客源/房源上升到4.11，新增客源的漲幅較大。

鏈家研究院認為，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因在于兩個方面：首先，購房者經(jīng)過前期的市場觀察后，政策未出、房價未降，之前退出市場的那部分需求重新釋放出來；其次隨著每年5月份各中小學招生計劃的發(fā)布，學區(qū)房的客戶明顯增多，使得新增客源有所增加。

另一方面，新增房源掛牌價雖然連續(xù)3周上漲，但是漲幅在逐漸縮小，5月第一周新增房源掛牌價環(huán)比增幅不足0.1%，可見誠意出售的業(yè)主占比在增加，報價在逐漸向市場價靠攏。

更重要的是，鏈家研究院表示，在調(diào)價方面，調(diào)價中降價占比為58.8%，和上周基本持平，接受降價的業(yè)主占比增加，價格商量的余地較大。