“3·25新政”第47天 上海連出三個(gè)地王

每經(jīng)編輯 王浩也    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也

“3·25新政”出臺(tái)之后第47天，上海首次集中土地拍賣今日（5月11日）舉行。經(jīng)歷了4月的空檔期，5月首次土拍應(yīng)了那句老話，“久旱逢甘霖”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，本次土地拍賣共拍出四幅地塊，分別位于青浦區(qū)、奉賢區(qū)和松江區(qū)。其中，松江區(qū)貢獻(xiàn)兩幅，其余兩區(qū)各一幅。奉賢區(qū)和松江區(qū)共計(jì)三幅地塊均為純宅地。

僧多粥少 供地難求

在上午的競(jìng)拍中，奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊被象嶼以21.5億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率126%，樓面價(jià)達(dá)22625元／平方米。這也是奉賢區(qū)南橋新城新地王，此前南橋最貴的一幅宅地，是去年12月由中鐵集團(tuán)取得的奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊，總價(jià)38億元，樓板價(jià)19179元/平方米。

下午的競(jìng)拍中，松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力以19.65億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)109.04%，樓面價(jià)達(dá)3.77萬元／平方米，也是該區(qū)域地王。很快，該區(qū)域地王再次易主，融創(chuàng)以30.05億元競(jìng)得SJSB0003單元12-01地塊，溢價(jià)率為111.62%，樓面價(jià)達(dá)38291.33元／平方米。

據(jù)了解，這三幅地王級(jí)地塊都是純宅地。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泗涇地塊周邊萬業(yè)夢(mèng)立方在售，精裝修均價(jià)為3萬元／平方米。萬業(yè)名苑4月以來的成交均價(jià)約2.6萬元／平方米。這兩幅地塊的樓面價(jià)已經(jīng)反超在售樓盤的市場(chǎng)價(jià)，可以說是“面粉比面包貴”。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，格力拿下的地塊，根據(jù)樓面價(jià)來推算，預(yù)計(jì)未來成本價(jià)至少6萬元／平方米。

四幅地塊、三個(gè)地王，這樣的現(xiàn)象即使在上海這樣的一線城市也很罕見。盧文曦認(rèn)為，這首先跟上海的“十三五規(guī)劃”有關(guān)，規(guī)劃中要求：守住建設(shè)用地總量底線。“十三五”逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。到2020年，要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。未來5年，上海新增建設(shè)用地只有約60平方公里，而2014年底，全市建設(shè)用地規(guī)模已突破3100平方公里，接近“天花板”。

盧文曦說：“上海今年一季度的土地供應(yīng)相當(dāng)有限，開發(fā)商那時(shí)候想要拿地只有往周邊二線城市發(fā)展。現(xiàn)在上海有地，他們就會(huì)趕緊拿。今天拍的這幾塊地也不錯(cuò)，泗涇周邊已經(jīng)有軌道、配套也成熟。雖然南橋稍微有點(diǎn)偏，隨著軌道、BRT的進(jìn)入，今后也是比較有發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;

不懼政策調(diào)控 一天三地王

“3·25新政”已經(jīng)過去一個(gè)多月了。上海樓市在前3個(gè)月的火爆之下開始剎車，成交量?jī)r(jià)都出現(xiàn)降溫。根據(jù)上海鏈家研究咨詢部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上海新房市場(chǎng)供求量出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，盡管供應(yīng)量大幅上漲，成交量卻出現(xiàn)大幅下跌，下滑幅度達(dá)到5成以上，為去年“3·30新政”以來的第二低位，僅高于今年2月春節(jié)成交量。成交價(jià)格較上月繼續(xù)下滑，跌破3.3萬元/平方米，為近7個(gè)月新低。

然而5月首次土拍，便出現(xiàn)三個(gè)地王，盧文曦認(rèn)為，土地價(jià)格終究會(huì)反應(yīng)在房?jī)r(jià)上，而此前的“3·25新政”對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控效果恐怕要打折扣了。“開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)入市，至少在心理預(yù)期上無形中抬高了房?jī)r(jià)。”

據(jù)中國證券網(wǎng)報(bào)道，北京在2010年3月15日的土拍中，“地王”紀(jì)錄曾在一天內(nèi)三度被刷新，但40天之后，調(diào)控樓市的“新國十條”便出臺(tái)，“一天三地王”被認(rèn)為是招致樓市調(diào)控的重要導(dǎo)火索。

上海一天出了三個(gè)地王，對(duì)于政策后期會(huì)不會(huì)收緊的猜測(cè)就流傳開來。對(duì)此，盧文曦表示，“3·25新政”剛出臺(tái)不到兩個(gè)月，還處于觀察期，“萬一溢價(jià)率突破200%了，那估計(jì)后期會(huì)有措施。因此，估計(jì)至少半年內(nèi)，不會(huì)有更緊的政策出臺(tái)。”

地王頻出會(huì)不會(huì)導(dǎo)致后續(xù)政策收緊？

與上海相似，北京在5月5日的土拍中，也出現(xiàn)三宗地王的現(xiàn)象。不僅僅是一線城市，二線城市比如蘇州4月的土拍市場(chǎng)，拍出的每一塊地都能稱之為地王。

比如廈門，4月22日，保利子公司廈門中璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以54.26億元競(jìng)得同安區(qū)同安新城2016TP02地塊，樓面價(jià)25838.1元/平方米，溢價(jià)率149.59%，該地塊刷新了廈門土地市場(chǎng)的總價(jià)和島外樓面單價(jià)紀(jì)錄，成為“廈門雙料地王”。

比如杭州，陽光城以19846.39元／平方米的樓面價(jià)刷新杭州市蕭山區(qū)的記錄，成為蕭山最新地王。據(jù)了解，該地塊是錢江世紀(jì)城奧博中心單元10號(hào)地塊，總價(jià)13.85億元，溢價(jià)率68.19%。

專家認(rèn)為，二線城市地王頻出，一方面是這些城市的供求關(guān)系決定的，從去化周期看，蘇州、南京、杭州這幾個(gè)城市的去化周期甚至小于6個(gè)月，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期肯定會(huì)提高，開發(fā)商必然會(huì)搶地。另一方面，一線城市，特別是上海的限購措施相對(duì)嚴(yán)格，需求外溢明顯，在上海沒有拿到地的房企選擇退居二線城市，而且二線城市的樓市起來了，開發(fā)商不會(huì)錯(cuò)過這波好時(shí)機(jī)。

盧文曦認(rèn)為，與上海相似，此前北京、南京、蘇州等地均出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，雖然地王頻出，但是后期政策收緊的幾率并不大。