葉檀：一二線城市房地產(chǎn)投資安全邊際依然較高

◎葉檀

一線城市的樓市在受到調(diào)控政策的某些限制后，進(jìn)行房地產(chǎn)投資有了一定的風(fēng)險(xiǎn)。但房地產(chǎn)依然在按自己的邏輯推演。

雖然筆者認(rèn)為房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去了，但白銀時(shí)代還在，白銀時(shí)代的特征是整體不會(huì)大幅下滑，不過區(qū)域分化在加劇。

整體不會(huì)大幅下滑的邏輯是貨幣與流動(dòng)性；而區(qū)域分化的邏輯是城市群與消費(fèi)能力、政策。

貨幣流動(dòng)性總體依然存在過剩的狀況，這從百富榜入門門檻到日用品上漲可以感受到。另?yè)?jù)交通銀行連平與陳冀的報(bào)告，自2015年6月以來，信貸增速已升至15%左右，同時(shí)M1增速也持續(xù)走高，2016年3月達(dá)22%。

由于統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映的信貸增速并非真實(shí)的信貸增長(zhǎng)，加上地方政府債務(wù)置換因素，實(shí)際信貸增速有可能更高。在置換債務(wù)中銀行貸款比例分別為三分之二、百分之百的情況下，2016年實(shí)際信貸余額增速可能會(huì)達(dá)到16.9%和18.2%。

如果上述報(bào)告關(guān)于貨幣增速的分析屬實(shí)，那么房地產(chǎn)整體下行是不現(xiàn)實(shí)的。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格，環(huán)比上漲的城市分別有62個(gè)和54個(gè)；持平的城市個(gè)數(shù)分別為0個(gè)和3個(gè)；下降的城市個(gè)數(shù)分別為8個(gè)和13個(gè)，分別比上月減少7個(gè)和15個(gè)。在二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的54個(gè)城市里，漲幅高于上月的城市有47個(gè)，比2月份增加23個(gè)。

從最新的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)整體熱度不減，但城市間分化嚴(yán)重。在城市群重組的過程中，投資者對(duì)不同城市的預(yù)期呈現(xiàn)出明顯的三六九等。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，4月全國(guó)300城土地出讓金總額為1495億元，環(huán)比增加14%，同比增加77%。其中，二線城市土地出讓金總額就達(dá)到1176億元，占比近八成，環(huán)比增加33%，同比增加247%；三線城市土地出讓金總額為313億元。

二線城市土地市場(chǎng)打響了“搶地戰(zhàn)”。長(zhǎng)三角城市群、江浙成為房企爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)區(qū)域，創(chuàng)下天量成交額。4月份，蘇州、南京位列全國(guó)土地出讓金排行榜的前兩名，出讓金規(guī)模分別達(dá)347.9億元、147.5億元。全國(guó)土地出讓金“TOP20”榜單上，長(zhǎng)三角城市占據(jù)8席，比重達(dá)40%，分別是：蘇州、南京、寧波、杭州、常州、衢州、溫州、無(wú)錫。這些城市當(dāng)月土地出讓金同比增幅均超過200%。

不要以為一線城市房地產(chǎn)在經(jīng)歷調(diào)控之后就會(huì)完蛋，一線城市仍然是安全墊最厚的地方，只不過此前房地產(chǎn)上漲過快，又受到政策抑制，這讓有實(shí)力的投資者開始觀望，而希望分享一線城市溢價(jià)的創(chuàng)業(yè)者又很難買得起當(dāng)?shù)氐姆孔?，只能退居大城市的衛(wèi)星城市。

以昆山為例，緊挨著上海，成為“滬漂”的落角點(diǎn)，在上海限購(gòu)后，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)快速上躥。2016年4月，江蘇納入統(tǒng)計(jì)的17個(gè)城市中，房?jī)r(jià)上漲的達(dá)到13個(gè)，其中昆山房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅6.06%，位列全省房?jī)r(jià)漲幅首位，同時(shí)居百城房?jī)r(jià)漲幅第二位。一位大概是“滬漂”的人寫了一篇名為《昆山曾是滬漂在上海的家 如今卻把你們甩了》的文章，其中講了一個(gè)案例：某昆山產(chǎn)權(quán)樓盤，過年前后的兩次加推單價(jià)竟然相差8000元，售樓處小哥兩手一攤：“就這個(gè)價(jià)格也有人來?yè)尠?，他們買不了上海產(chǎn)權(quán)。”

知道北京連燕郊也傳出限購(gòu)的原因了吧：北京的衛(wèi)星城、上海和深圳的衛(wèi)星城接的其實(shí)是一線城市的接力棒。

由于資源集中度的原因，如北京的文化、深圳的創(chuàng)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，讓其他城市很難超越，中國(guó)城市圈必定是圍繞著大城市，像攤大餅似的一圈圈往外劃——從城市中心向城市新區(qū)，再向衛(wèi)星城。如果昆山房?jī)r(jià)漲到不得不歇歇腳的時(shí)候，大概就該輪到嘉興了，這主要看軌道交通的連接速度。

投資安全分層就像按螺螄餅似的一圈圈繞：首先是城市中的核心區(qū)，其次是人口聚集、商業(yè)發(fā)達(dá)的城市周邊區(qū)域，最后是已經(jīng)成型的衛(wèi)星城。

二線城市，像武漢、鄭州這樣在當(dāng)?shù)鬲?dú)一份的城市，離北京、深圳都遠(yuǎn)，這樣的城市只要庫(kù)存不過分，安全邊際都會(huì)比較高。