海外購(gòu)房客把澳洲公寓買得“限貸”？專家警示投資風(fēng)險(xiǎn)

◎每經(jīng)記者 張?chǎng)?/p>

近期，澳大利亞針對(duì)海外購(gòu)房人接連發(fā)出“限制令”：先是銀行限貸，接著又提高購(gòu)房印花稅，這一系列做法傳遞出怎樣的信號(hào)？

4月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了一家正在北京舉行“看房會(huì)”的澳大利亞墨爾本房地產(chǎn)公司，銷售人員告訴記者，“當(dāng)前僅是澳洲的幾大銀行發(fā)出‘限貸’，但花旗等銀行并不限貸。”

不過(guò)從7月1日起，澳大利亞維多利亞州將向海外購(gòu)房者收取的印花稅將從原來(lái)的3%上調(diào)至7%。

買漲不買跌，不少中國(guó)投資者看到“限貸又提稅”，會(huì)順理成章地認(rèn)為澳洲樓市正處火熱期，反而在為時(shí)不多的窗口期加速了在當(dāng)?shù)赝顿Y房產(chǎn)的進(jìn)程。但記者查閱并詢問(wèn)相關(guān)人士后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)叵拶J的主要原因是由于抵押物估值過(guò)低，銀行為了避險(xiǎn)。

而調(diào)稅本身也與當(dāng)下市場(chǎng)并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。一位澳洲房產(chǎn)銷售告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“政策的背景是為公平，因?yàn)榘拇罄麃啽镜厝松侠U的稅費(fèi)在維持道路、景觀、環(huán)保等各項(xiàng)公共服務(wù)，而海外購(gòu)房者享受了這些服務(wù)，但并沒(méi)有與本地人一樣上繳過(guò)這類稅費(fèi)。”

澳洲公寓項(xiàng)目在華火爆造勢(shì)

看起來(lái)相當(dāng)優(yōu)惠的購(gòu)房條件、較高的回報(bào)（房租）預(yù)期，以及永久產(chǎn)權(quán)的屬性，在此前刺激一大批海外買家在澳大利亞“搶購(gòu)”公寓式房產(chǎn)。

而現(xiàn)在，澳大利亞房地產(chǎn)商們更加緊了在華的房產(chǎn)推銷活動(dòng)：4月份在2016北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，澳大利亞主要大城市的地產(chǎn)商集體亮相，進(jìn)入5月，又將有數(shù)家地產(chǎn)商陸續(xù)登陸廣州等地進(jìn)行推廣。

4月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者參加了一場(chǎng)由墨爾本本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接組織的看房會(huì)，約100平方米的辦公區(qū)域內(nèi)，約有五六家看房者，而在一旁的桌子上，放了約20份預(yù)約登記看房者的資料。

就在記者與銷售代表討論戶型的時(shí)候，剛剛談過(guò)的一個(gè)70平方米小戶型公寓傳出“已售”的消息。

“我們是面向全球市場(chǎng)銷售的，印尼、馬來(lái)西亞、新加坡的客戶都很多。”銷售代表這樣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這也意味著，住在墨爾本市中心區(qū)域公寓住宅里的基本都不是本地人，本地人一般會(huì)選擇郊區(qū)別墅，價(jià)格更便宜，而且房間更多，適合一家四五口人居住。”

澳大利亞外資審查委員會(huì)（FIRB）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013至2014年，中國(guó)首次成為澳洲第一大海外投資來(lái)源國(guó)，中國(guó)投資者對(duì)澳投資高達(dá)277億澳元，其中超過(guò)40%（約124億澳元）的投資進(jìn)入了澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上，澳大利亞從悉尼、布里斯班到墨爾本等人口集中的城市中，CBD區(qū)域的公寓住宅多數(shù)被海外投資者購(gòu)走。

“墨爾本市中心區(qū)域都是高樓公寓式住宅，別墅則分布在近郊。”上述銷售代表表示，“住在公寓里的多為年輕的CBD上班族或?qū)W生，目前一居室房租接近每周400澳元（約2000元人民幣）。”

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際了解記者發(fā)現(xiàn)，買樓花（期房）-建成后出租收租金-轉(zhuǎn)手賣掉賺取差價(jià)，已成為大多數(shù)購(gòu)入澳洲房產(chǎn)的海外投資者選擇的盈利模式。

“以這套套內(nèi)81平方米含一車位的二居室為例，總價(jià)71萬(wàn)澳元（約355萬(wàn)元人民幣），首付10%，余款到2018年項(xiàng)目完成后一起給付，委托我們租賃，第一年保證房?jī)r(jià)5%的租金返還，第二年起隨行就市。”

上述銷售代表告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“按照現(xiàn)在租房行情推算的話，屆時(shí)每個(gè)月約可得到1萬(wàn)元租金收入。墨爾本市區(qū)內(nèi)一套三居室在幾年前還僅僅只賣60多萬(wàn)澳元，所以如果轉(zhuǎn)手賣掉的話，有一定的升值空間。”

“限貸”背后風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注

投資300多萬(wàn)元，兩年后開(kāi)始每月收1萬(wàn)元房租，轉(zhuǎn)手賣掉還有得賺，聽(tīng)起來(lái)好像很美好。但事實(shí)上，恐怕海外購(gòu)房者們不僅需要拿出計(jì)算器來(lái)計(jì)算收益率，更需要警醒當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)外國(guó)專家局澳籍專家資質(zhì)、國(guó)際注冊(cè)高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師劉磊曾撰文指出，因CBD公寓風(fēng)險(xiǎn)加大，包括墨爾本和悉尼在內(nèi)多個(gè)地區(qū)的公寓都進(jìn)入了澳大利亞AMP銀行的“黑名單”中。

文章認(rèn)為，墨爾本及布里斯班近城區(qū)（CBD及五公里范圍內(nèi)）高層公寓、學(xué)生公寓高度過(guò)剩，價(jià)格下行可期，2016年第一季度，悉尼住宅中位房?jī)r(jià)下降1.5%至99.58萬(wàn)澳元，公寓中位房?jī)r(jià)下降0.7%至65.62萬(wàn)澳元，悉尼百萬(wàn)中位房?jī)r(jià)已成為歷史。

市場(chǎng)研究集團(tuán)BIS Shrapnel預(yù)測(cè)，悉尼房?jī)r(jià)漲幅未來(lái)12個(gè)月將減速，可承受力被推向極限。缺乏供應(yīng)和投資者需求將使悉尼下財(cái)年的房?jī)r(jià)增速減至7%。而到2018年6月前，房?jī)r(jià)可能下跌4%，報(bào)告甚至認(rèn)為，經(jīng)過(guò)通脹調(diào)節(jié)后，房?jī)r(jià)未來(lái)3年中實(shí)際可能下跌6%。

此前，《悉尼晨鋒報(bào)》4月份消息稱，澳洲各大銀行在澳洲政府的壓力下，規(guī)定海外人士（沒(méi)有永久居留權(quán)）投資澳洲房產(chǎn)的，一律不發(fā)放貸款，尤其是針對(duì)首都堪培拉的物業(yè)。

同月，澳大利亞維州州政府稱，將從7月1日起提高海外購(gòu)房者收取的印花稅，從原來(lái)的3%上調(diào)至7%。

而在交割期到來(lái)時(shí)，如果海外買家沒(méi)有及時(shí)給付足額的尾款，則將面臨之前所交的10%訂金被全部沒(méi)收的局面，因此貸款發(fā)放的收緊，更加劇了這種風(fēng)險(xiǎn)。

在劉磊看來(lái)，銀行收緊貸款往往是由于抵押物估值過(guò)低，或抵押物市場(chǎng)未來(lái)漲勢(shì)不明顯，因此投資者應(yīng)參考銀行的貸款政策，對(duì)澳洲樓市進(jìn)行研判。

前有限貸、后有調(diào)稅，澳洲房產(chǎn)還有投資價(jià)值嗎？

“應(yīng)當(dāng)區(qū)分對(duì)待CBD區(qū)域公寓和別墅。”劉磊認(rèn)為，“黃金海岸、墨爾本等地的別墅區(qū)域具備增長(zhǎng)潛力。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前墨爾本近郊區(qū)域內(nèi)的別墅地塊約為255平方米的土地售價(jià)20多萬(wàn)澳元，房屋建造費(fèi)用約為17萬(wàn)澳元，且政府并不對(duì)小地塊進(jìn)行每年需繳的征稅，僅有市政費(fèi)等年費(fèi)，總體成本對(duì)比市中心區(qū)域的公寓住宅，性價(jià)比無(wú)疑更高。