保利地產(chǎn)54億奪廈門雙料地王 樓面價(jià)竟是區(qū)域房價(jià)的1.6倍

每經(jīng)記者 李婷

漲幅領(lǐng)跑全國的廈門樓市最近又漲“瘋了”。

近日，保利地產(chǎn)再次在廈門出手，島外新“雙料”地王誕生。該地塊系廈門島外4區(qū)中距離島內(nèi)最遠(yuǎn)的同安區(qū)新城區(qū)地塊，成交總價(jià)54.26億元，成交單價(jià)25838元/平方米，溢價(jià)達(dá)到149.59%。

目前同安區(qū)是廈門6區(qū)中的房價(jià)洼地，數(shù)據(jù)顯示，2016年3月同安區(qū)商品住宅成交均價(jià)為15149元／平方米，而對比之下，保利新地王樓面價(jià)是典型的面粉貴過面包。

地價(jià)竟是房價(jià)的1.6倍

保利廈門新地王位于同安區(qū)同安新城12-15片區(qū)濱海西大道東側(cè)官潯溪南側(cè)1#、2#。公開信息顯示，該地塊占地83444.703平方米，總建筑面積210000平方米，容積率2.52，建筑密度35%，綠地率30%，起拍總價(jià)21.74億元，起拍單價(jià)10352元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，此次競拍29家房企參與，當(dāng)中不乏萬科、恒大、碧桂園、保利、華潤等央企，也有福建本土實(shí)力地產(chǎn)商泰禾、陽光城、建發(fā)等。最終經(jīng)過251輪競拍，最終被保利以54.26億元拿下，樓面地價(jià)達(dá)到25838元/平方米。

事實(shí)上，這并非保利第一次創(chuàng)造廈門地王，早在2014年7月，在同區(qū)域，保利就以34億元總價(jià)，樓面價(jià)10381元/平方米創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的同安地王，時(shí)隔不到兩年，地價(jià)已翻了1倍多。

根據(jù)克而瑞廈門提供的數(shù)據(jù)顯示，目前周邊在售高檔樓盤報(bào)價(jià)也有較大的漲幅。其中保利前地王項(xiàng)目叁仟棟近期報(bào)價(jià)達(dá)到了28000元/平方米；金都海尚國際的樓面地價(jià)4500元/平方米，近期報(bào)價(jià)也達(dá)到了27000元/平方米；此外樓面價(jià)2655元/平方米的恒億尚品灣，近期報(bào)價(jià)16000元/平方米（高層）。

雖然部分高檔樓盤報(bào)價(jià)不低，但目前同安區(qū)商品房成交的均價(jià)普遍在12000元～15000元之間。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2015年1月至2016年3月，該區(qū)域的房價(jià)均價(jià)約14068元/平方米，其中均價(jià)最高的月份為2016年1月，達(dá)到了17227元/平方米。

就在保利拿地前一個(gè)月，2016年3月該區(qū)域的成交均價(jià)為15149元/平方米。以次數(shù)據(jù)推算，保利此次拿下的地王樓面價(jià)竟是房價(jià)均價(jià)的1.6倍。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在保利新地王誕生之后，立刻對周邊樓市產(chǎn)生了地王效應(yīng)，周邊項(xiàng)目報(bào)價(jià)水漲船高，其中不少項(xiàng)目價(jià)格較年初開盤跳漲了5000元左右，最高的甚至達(dá)到了7000元。

地王效應(yīng)影響周邊房價(jià)跳漲

據(jù)廈門藍(lán)房網(wǎng)分析統(tǒng)計(jì)，在保利地王誕生后的周末幾天時(shí)間里，共有十幾個(gè)項(xiàng)目集中開盤，被稱為廈門樓市最密集開盤的周末。據(jù)分析師介紹，由于前一天土拍出現(xiàn)天價(jià)，開盤價(jià)格臨時(shí)大幅上調(diào)，明顯高于預(yù)售價(jià)格，客戶的價(jià)格預(yù)期有一定提升，但也存在部分抵觸情緒。

不過在地王效應(yīng)之下，新開樓盤的去化普遍不錯(cuò)，都達(dá)到了8成以上，而一些樓盤去化甚至達(dá)到了100%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此前同安區(qū)的商品備案價(jià)格普遍在12000元～15000元/平方米左右，最新的價(jià)格則普遍調(diào)整至15000元～18000元/平方米。

關(guān)于這次土地拍賣，克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理、首席分析師張子吉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，系由多重因素造成。

“廈門已近八九個(gè)月沒有商住用地的拍賣，土地供應(yīng)緊缺和房企普遍缺糧注定了這是一塊高價(jià)地。土地的短缺現(xiàn)狀短周期內(nèi)難以改變，各大開發(fā)商對城市商住地塊的覬覦熱情只會有增無減，所以，短時(shí)間內(nèi)土地市場的瘋狂之狀仍將持續(xù)。未來廈門的城市結(jié)構(gòu)和企業(yè)戰(zhàn)略布局情況會使企業(yè)競爭優(yōu)勢更加集中和凸顯。”張子吉認(rèn)為。

張子吉還表示，房企普遍預(yù)期超市場行情，板塊內(nèi)項(xiàng)目最新報(bào)價(jià)6000元～10000元的價(jià)格漲幅和近期實(shí)際備案價(jià)格差距普遍高達(dá)30%以上。價(jià)格的實(shí)際落地還有待市場的檢驗(yàn)，這是高成本能否順利轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵所在。

張子吉認(rèn)為，目前同安是廈門庫存量最大的區(qū)域，環(huán)東海域又占了同安庫存量的七成左右，板塊18.2個(gè)月的庫存去化周期屬于高風(fēng)險(xiǎn)階段，和目前廈門70％以上的板塊處在供不應(yīng)求的狀態(tài)（6個(gè)月以內(nèi)的庫存去化周期）的矛盾還是比較凸顯的。

不過，張子吉補(bǔ)充表示，關(guān)于庫存去化周期需要特殊說明的是，板塊的高庫存基本源于和諧、金帝和金都等房企這幾年的貨量積壓高達(dá)40萬平方米左右，占板塊庫存量的六七成，拋開這一因素，板塊庫存壓力其實(shí)沒那么大。