滬深樓市政策收緊 成都能否成為新風(fēng)口

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

一季度，樓市整體回暖讓房企“成績(jī)單”好看起來(lái)。但是，上海、深圳以及南京、蘇州等一線(xiàn)或核心二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)非理性過(guò)熱，又讓不少業(yè)內(nèi)人士心生擔(dān)憂(yōu)。

近來(lái)，那些房?jī)r(jià)偏熱的地方迎來(lái)樓市調(diào)控重拳，降溫跡象明顯?？硕鹨患径葍?nèi)部報(bào)告監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，成渝等區(qū)域中心城市的房?jī)r(jià)與成交量增幅不大。以成都為例，最近還積極出臺(tái)樓市政策以促進(jìn)成交，讓那些房?jī)r(jià)因過(guò)熱而被調(diào)控的城市艷羨不已。

成都某房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，成都很低，成都人買(mǎi)房置業(yè)上是比較幸福的。融創(chuàng)一位老總說(shuō)，成都樓市讓我歡喜讓我憂(yōu)，喜的是經(jīng)濟(jì)潛力大，不怕產(chǎn)品賣(mài)不掉，憂(yōu)的是競(jìng)爭(zhēng)太激烈。

成都樓市供需穩(wěn)定

四川中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年至2015年，成都市商品房供需呈現(xiàn)出典型的“穩(wěn)定”，2012年供應(yīng)量達(dá)3000萬(wàn)平方米，2013年供應(yīng)達(dá)3500萬(wàn)平方米的歷史峰值，之后供應(yīng)開(kāi)始回落，去年供應(yīng)量2793.04萬(wàn)平米。

如果再仔細(xì)觀(guān)察需求端，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，2012年成都市商品房吸納量2500萬(wàn)平方米左右，2013年達(dá)到3000萬(wàn)平方米左右，之后平緩回落，成交面積2433.10萬(wàn)平方米。

就主城區(qū)而言，去年成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積890.77萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20.92%；成交面積811.63萬(wàn)平米，環(huán)比上漲1.91%；成交均價(jià)9891元/平方米，環(huán)比下降2.01%。

從縱向來(lái)看，2012年，成都主城區(qū)商品住宅均價(jià)約為8500元/平方米，2013年及2014年房?jī)r(jià)溫和上升，2014年商品住宅均價(jià)突破10000元/平方米，但去年均價(jià)又略有回落。

近日，上海易居研究院發(fā)布了一份《近6年70城房?jī)r(jià)趨勢(shì)報(bào)告》，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等，稱(chēng)深圳房?jī)r(jià)這6年漲幅最高且達(dá)83%，上海次之，漲幅為43%，北京為36%，廈門(mén)為35%，烏魯木齊漲幅達(dá)17%，成都漲幅9%，等同于平頂山、徐州和洛陽(yáng)。

這就不難理解去年中渝置地與國(guó)嘉地產(chǎn)以及天朗控股、新世界中國(guó)地產(chǎn)、華人置業(yè)等房企為何主動(dòng)賣(mài)掉成都項(xiàng)目。

在克爾瑞今年一季度關(guān)于全國(guó)樓市的內(nèi)部討論上，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示了對(duì)一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)新一輪過(guò)熱后的擔(dān)憂(yōu)，除此之外也重點(diǎn)提及成都這個(gè)房?jī)r(jià)與成交增幅不快的典型城市。

不過(guò)，中糧地產(chǎn)成都公司一位營(yíng)銷(xiāo)中層向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)他們掌握的數(shù)據(jù)，去年成都樓市銷(xiāo)售面積全國(guó)第一，但銷(xiāo)售金額僅排名全國(guó)第八，這意味著成都房企要賣(mài)掉超過(guò)一線(xiàn)房企八倍甚至十倍的量才能趕上一線(xiàn)房企的銷(xiāo)售金額。

“成都樓市不存在價(jià)格虛高，基本上是健康的。也就是說(shuō)，沒(méi)有大量炒家涌入，成都樓市就能做成這樣。”前述營(yíng)銷(xiāo)中層如是說(shuō)。

前不久，易居研究院發(fā)布的一份《全國(guó)35城房?jī)r(jià)收入比偏離度排行榜》引來(lái)外界圍觀(guān)討論，深圳房?jī)r(jià)收入比偏離度首超一倍，35個(gè)城市中有28個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比高于合理值，同比減少2個(gè)城市，但目前西安、哈爾濱、成都、西寧、長(zhǎng)沙、銀川和沈陽(yáng)等7個(gè)城市商品住宅均價(jià)低于合理值。

區(qū)域優(yōu)勢(shì)引來(lái)實(shí)力房企

不過(guò)，易居研究院一位分析師強(qiáng)調(diào)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比偏離度處于負(fù)值的城市，如銀川、沈陽(yáng)、哈爾濱，基本可以判定沒(méi)有房?jī)r(jià)泡沫，但并不意味著這些樓市日后擁有更多反彈空間，因?yàn)楦咂蟮膸?kù)存和低迷的市場(chǎng)環(huán)境，很難在短時(shí)間內(nèi)得到根本性的扭轉(zhuǎn)。

但成都就不一樣，盡管去年前述所列舉的房企不斷拋售成都項(xiàng)目，各路“接盤(pán)俠”卻不斷涌入，比如融創(chuàng)中國(guó)、恒大地產(chǎn)等一線(xiàn)巨頭曾豪擲巨資“鯨吞式”接盤(pán)。

成都中糧上述營(yíng)銷(xiāo)中層分析說(shuō)，與之前如華潤(rùn)、中海、華僑城、保利在“東西南北”大規(guī)模造城的模式不同，現(xiàn)在房企應(yīng)學(xué)會(huì)跟著地方政府真金白銀投入的熱點(diǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)，政府希望房企能與他們一起推動(dòng)區(qū)域發(fā)展。

去年底至今，中航集團(tuán)、新疆廣匯集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等資本巨頭在天府新區(qū)成都直管區(qū)頻頻拿地，試圖搶占新區(qū)產(chǎn)業(yè)商機(jī)的制高點(diǎn)。其中，中航集團(tuán)擬打造的成都“航空大世界”主題樂(lè)園項(xiàng)目也對(duì)外亮相。

近日，融創(chuàng)中國(guó)在成都高調(diào)舉辦成渝新品發(fā)布會(huì)，宣布其成都地產(chǎn)戰(zhàn)略起航，也是融創(chuàng)深耕重慶13年之后首次攜手成都，以此推動(dòng)融創(chuàng)成渝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)新格局，其預(yù)定目標(biāo)是未來(lái)三年要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值200億元。

融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示，以成渝為核心的西南板塊將是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極，融創(chuàng)正是看好這一點(diǎn)才宣布在成都完善布局。

今年3月份，成渝城市群戰(zhàn)略規(guī)劃獲批，國(guó)務(wù)院對(duì)重慶批復(fù)的定位是我國(guó)重要的中心城市之一，長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，西南地區(qū)的綜合交通樞紐，對(duì)成都的定位是國(guó)家重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，商貿(mào)物流中心和綜合交通樞紐，西部地區(qū)重要的中心城市。

談到成渝房?jī)r(jià)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展研究院院長(zhǎng)、教授楊繼瑞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)受海外影響較大，這些海外資本通過(guò)不同渠道進(jìn)入一線(xiàn)樓市炒房，成渝樓市跟他們不一樣，主要是消費(fèi)性購(gòu)房，沒(méi)有大起大落，避開(kāi)了政策調(diào)控，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)積極去庫(kù)存。

實(shí)際上，像貴陽(yáng)、昆明、西安等均處在國(guó)家相關(guān)重要戰(zhàn)略的交匯點(diǎn)上，比如貴陽(yáng)處于滬昆高鐵與成貴廣高鐵的交匯點(diǎn)上，在全國(guó)又率先發(fā)展大數(shù)據(jù)、大健康等新興產(chǎn)業(yè)。

一位房地產(chǎn)相關(guān)人士表示，像貴陽(yáng)等庫(kù)存量暫時(shí)較大，但經(jīng)濟(jì)潛力巨大，對(duì)于這些三線(xiàn)省會(huì)城市，實(shí)力房企也應(yīng)趁勢(shì)早點(diǎn)布局。

上海：非戶(hù)籍社保三年改五年，普通二套房首付五成，非普通二套房首付七成

深圳：社保一年改三年；本市無(wú)房但近二年有貸款記錄、本市有一套房并結(jié)清貸款的，首付比例由三成升至四成

武漢：收緊公積金貸款額度，首套最高額度由60萬(wàn)元下調(diào)為50萬(wàn)元，并將已使用額度累計(jì)計(jì)算

南京：嚴(yán)格認(rèn)定“首次購(gòu)房”和“首套房”，無(wú)購(gòu)房記錄、無(wú)購(gòu)房貸款記錄才算“首次購(gòu)房”，執(zhí)行2.5成首付

蘇州：開(kāi)發(fā)商一次性銷(xiāo)售房源面積不低于3萬(wàn)平方米、樓盤(pán)備案價(jià)格漲幅一年內(nèi)不超過(guò)12%

廊坊：非本地戶(hù)籍限購(gòu)1套住房且首付款比例不低于30%

合肥：嚴(yán)厲查處“捂盤(pán)惜售”及捆綁車(chē)位等行為