北三縣漲瘋的秘密：北京確定向燕郊延伸！？

每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

有一種股票叫題材股，推動(dòng)股價(jià)上揚(yáng)的是各種真假難辯的消息。消息是真的，股價(jià)不一定維持；消息是假的，股價(jià)也未必會(huì)跌。

在樓市，有一群神似“題材股”的房子叫“北三縣”的房子！在北京限購(gòu)政策不松動(dòng)的大環(huán)境下，它們?cè)?ldquo;三河、香河、大廠劃歸北京”的各種傳說(shuō)中，價(jià)格起伏跌宕。特別是近期這一片區(qū)房?jī)r(jià)幾乎是暴漲的節(jié)奏，甚至弄得“限購(gòu)”風(fēng)聲漸起，它們也瞬間成為全國(guó)的焦點(diǎn)。

其實(shí)，很多人不僅僅關(guān)注北三縣的“限購(gòu)”會(huì)否讓京郊樓市重演2010年的那場(chǎng)“限購(gòu)四處蔓延”的大戲，他們更關(guān)注的是，如果真限購(gòu)，這是否真就暗示了，這三個(gè)縣真有可能整體劃入北京！？

燕郊房?jī)r(jià)一年翻一番！

京津冀三地常被稱(chēng)為“雙黃蛋”，北京、天津是“蛋黃”，河北環(huán)繞于外是“蛋清”。“蛋清”與“蛋黃”的早日融合——推動(dòng)京津冀一體化，是河北的長(zhǎng)久期待。

攤開(kāi)地圖，很容易發(fā)現(xiàn)廊坊處在京津冀交匯的中心，而廊坊有一塊“飛地”盤(pán)踞京津之間，能天然汲取“雙蛋黃”的精華。這塊飛地就是廊坊市的三河、香河、大廠(回族自治縣)，也被稱(chēng)為廊坊“北三縣”。

“北三縣”中，有個(gè)地方被戲稱(chēng)為“不是北京的北京”、“北京的編外縣”，那就是河北燕郊。

“過(guò)了河就是燕郊了。”疾駛的跨省公交930路穿過(guò)潮白河大橋時(shí)，經(jīng)常有人指著河?xùn)|岸鱗次櫛比的大盤(pán)向身邊的人介紹。

興達(dá)廣場(chǎng)小區(qū)站是進(jìn)入燕郊的首站，無(wú)論春夏秋冬，這里都聚集著很多發(fā)小廣告的帶看人。“哥（姐），看房嗎？”成為高頻語(yǔ)句。

北京限購(gòu)后，外溢的剛需人群成為這里的購(gòu)房主力，使得幾年間，燕郊房?jī)r(jià)多次大起大落。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)燕郊的歷史價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，2009年初，燕郊的房?jī)r(jià)基本在3000-4000元/平，2009年底的燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)到每平米6000-7000元；

2010年5月隨著北京房?jī)r(jià)飛漲，燕郊天洋城賣(mài)出過(guò)13000元/平的價(jià)格；2010年9月河北出臺(tái)“限制外地人買(mǎi)房貸款”的政策，燕郊房?jī)r(jià)跌回“8000時(shí)代”；2010年11月在“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言下，燕郊房?jī)r(jià)重回9000元/平，隨即又下跌；

2011年上半年，燕郊房?jī)r(jià)基本維持在7000-8000元/平，且勻速上漲。下半年，隨著北京通州房?jī)r(jià)跳水，燕郊一手房單價(jià)也回落到7000元/平，部分項(xiàng)目均價(jià)直降3千至5500元/平；

2013年燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著北京回暖逐漸回到1萬(wàn)元/平；

2014年則受全國(guó)市場(chǎng)降溫的影響，價(jià)格再次下調(diào)到8000元/平；

2015年，燕郊住房市場(chǎng)的看漲預(yù)期繼續(xù)強(qiáng)烈，這促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，部分項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)/平、部分房源價(jià)格甚至超過(guò)2.5萬(wàn)/平，均價(jià)也高達(dá)1.6萬(wàn)/平，同比漲幅超過(guò)100%！2015年報(bào)價(jià)10600元/平的悅榕灣，目前價(jià)格就已經(jīng)超過(guò)了2萬(wàn)/平。

“整體看，過(guò)去一年，可以說(shuō)這一帶的市場(chǎng)漲幅超過(guò)了深圳。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就說(shuō)，燕郊即使已經(jīng)到了2萬(wàn)，在恐慌下，特別是因?yàn)橥ㄖ轃o(wú)房可買(mǎi)的影響下，房?jī)r(jià)“奔三”的可能性也存在。這也預(yù)示著出臺(tái)一些政策的確有必要。

“廊九條”無(wú)細(xì)則

說(shuō)到“政策”，4月2日廊坊市就正式發(fā)布了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，俗稱(chēng)“廊九條”，其中“非本地戶(hù)籍家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，且首付比例不低于30%”，引起購(gòu)房者關(guān)注。

但隨后，有媒體曝出，廊坊市房管局一位參與起草“廊九條”的人士表示，目前出臺(tái)的僅僅是指導(dǎo)性意見(jiàn)，“具體如何實(shí)施，各個(gè)地方根據(jù)自身情況會(huì)再出臺(tái)細(xì)則。”

亦有傳聞稱(chēng)“開(kāi)發(fā)商被約談”、“燕郊近期可能會(huì)率先出臺(tái)區(qū)域限購(gòu)執(zhí)行細(xì)則”…但這些傳聞也都未得到官方的證實(shí)。

但新政細(xì)則未定，樓市卻已先行。4月11日上午，即便是周一，在燕郊南部一項(xiàng)目的售樓處，也有三三兩兩的購(gòu)房人在看房。

該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)告訴邦爺，“廊九條”的執(zhí)行時(shí)間暫未落地，目前還在排號(hào)中，開(kāi)發(fā)商也在搶收，預(yù)計(jì)4月中旬到下旬之間開(kāi)盤(pán)。

據(jù)上述置業(yè)顧問(wèn)介紹，該樓盤(pán)的下期預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)在23000—27000元/平之間，已比去年同期價(jià)格翻番。

“‘北京城市副中心’與‘市政府東遷’的消息，讓通州房?jī)r(jià)急漲。8月份，通州區(qū)加碼‘限購(gòu)令’，而燕郊是距離通州最近的不限購(gòu)區(qū)域，這些意向通州買(mǎi)房的置業(yè)者開(kāi)始瞄準(zhǔn)燕郊。平谷線批復(fù)后，在燕郊設(shè)站，更是對(duì)房?jī)r(jià)起到了支撐作用。通常來(lái)說(shuō)，燕郊房?jī)r(jià)是通州一半，如果北京、河北共管北三縣的話，燕郊房?jī)r(jià)是通州的60%-70%，銷(xiāo)量應(yīng)該不成問(wèn)題。北京市政府的東遷，會(huì)有40萬(wàn)人疏解到這個(gè)區(qū)域，預(yù)計(jì)通州兩三年后或達(dá)到7萬(wàn)/平米，按此估算，燕郊以后或漲到4萬(wàn)/平。”

這是燕郊一線售樓顧問(wèn)給出的判斷。但這些判斷，都必須基于政策細(xì)則的落定，那細(xì)則何時(shí)落？

邦爺為此致電了廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局，相關(guān)工作人員表示，“廊九條”具體落地的細(xì)則和時(shí)間仍然待定，但“暫停網(wǎng)簽”或是各區(qū)域的執(zhí)行措施，廊坊市 區(qū)內(nèi)并沒(méi)暫停網(wǎng)簽。

拿不到北京戶(hù)口，卻有機(jī)會(huì)享受帝都資源

燕郊樓市的火爆，自然吸引了開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注。

當(dāng)?shù)氐臉鞘?，也因?yàn)楦鞣N真假消息，支撐著價(jià)格和成交量，但這存在大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。

陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖就認(rèn)為，燕郊的城市定位已經(jīng)發(fā)生改變，未來(lái)是有前途的。隨著北京房?jī)r(jià)高起，燕郊距離CBD、通州副中心這些近京區(qū)域，人口從6萬(wàn)增長(zhǎng)到了超60萬(wàn)，這一片區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了快車(chē)道。而且，目前燕郊有望人口容量繼續(xù)擴(kuò)大，在國(guó)外人口超過(guò)100萬(wàn)就是大城市了，所以目前燕郊已經(jīng)算做一個(gè)城市了，城市功能也在發(fā)生改變，特別是軌道開(kāi)通，和北京連成一體之后。但是燕郊基礎(chǔ)設(shè)施并沒(méi)有按照大城市來(lái)規(guī)劃，目前土地也基本被瓜分了，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地或只能去香河或者三河，這對(duì)城市發(fā)展而言又是不利因素。

對(duì)于燕郊，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池則表示，燕郊隸屬三河，三河、大廠、香河通稱(chēng)“北三縣”，在“京津冀協(xié)同發(fā)展示范區(qū)”，其在《廊坊市北三縣統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃(2013—2030)》、《燕郊新城空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》中，未來(lái)規(guī)劃“北三縣”將會(huì)打造成“京津冀協(xié)同發(fā)展示范區(qū)、河北綠色經(jīng)濟(jì)先行區(qū)、河北省新型城鎮(zhèn)化配套改革試驗(yàn)區(qū)”。

趙秀池說(shuō)，燕郊規(guī)劃會(huì)隨著京津冀協(xié)同發(fā)展綱要進(jìn)行調(diào)整。一些產(chǎn)業(yè)，包括教育、醫(yī)療也有可能向燕郊疏解。土地利用也會(huì)考慮北京的需求。但北三縣的戶(hù)籍不會(huì)劃歸北京。

“北三縣本身處于天津和北京的夾縫地帶，原來(lái)就是房?jī)r(jià)的洼地。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞表示，燕郊的房?jī)r(jià)往上漲，是一種必然的趨勢(shì)。燕郊是北京的一個(gè)衛(wèi)星城，以天安門(mén)為原點(diǎn)，燕郊距離北京中心區(qū)，比北京的遠(yuǎn)郊還要近。房?jī)r(jià)和同距離區(qū)域相差不大，也是一種趨勢(shì)。廊坊提出限購(gòu)，更是顯示了地方政府的價(jià)值取向。

牛鳳瑞表示，燕郊的空間容量有限，土地的后續(xù)儲(chǔ)備不多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然向周邊擴(kuò)展。作為北京的衛(wèi)星城，燕郊一直以“睡城”存在的，其實(shí)這也算一種功能服務(wù)。但睡城只是一個(gè)階段的產(chǎn)物，下一步應(yīng)是人居中心。產(chǎn)業(yè)在城市之間的分工，時(shí)刻都在變化。而燕郊交通改善后，住房的使用價(jià)值也會(huì)相應(yīng)提高。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波