每經(jīng)策劃·長三角二線城市樓市之土地樣本： 超過40家房企搶蘇州土地 13幅地塊拍賣平均溢價率超200%

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤    

每經(jīng)記者 查道坤 

自不少一線城市房地產(chǎn)政策收緊后，部分二線城市市場走向越來越受到關注。在剛剛過去的兩天時間里，瀕臨上海的蘇州儼然成為了全國樓市的熱點，土地則為熱點中的焦點。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，4月7日至8日兩天，蘇州共出讓13幅地塊，土地出讓金共250多億元，然而，不僅土地出讓金總額高，而且呈現(xiàn)高溢價率。據(jù)了解，13幅地塊平均溢價率超過200%，甚至部分地塊溢價率超過300%，面粉價高過面包價。

蘇州土地市場的現(xiàn)狀或只是當前二線城市的縮影。據(jù)中指院最新數(shù)據(jù)顯示，一季度二線城市地價大幅上漲。僅3月份，二線城市土地出讓金就達到863億元，環(huán)比增加51%，同比增加87%；成交樓面價環(huán)比上漲36%，同比大漲104%，成交平均溢價率為41%。

兩天吸金超250億

今年以來，全國最大的一場土地拍賣誕生在蘇州。自4月7日起，蘇州進行了為期兩天的土地拍賣，共出讓13幅地塊，吸引了超過40家大型房企參與爭搶，土地出讓金共250多億元。

通過蘇州此次拍賣可以看出，高溢價成為市場的重點。位于蘇州姑蘇區(qū)景德路南、閶胥路東的2號地塊，規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率小于1.0，起拍樓面價高達18000元/平方米，最終經(jīng)過35輪的廝殺，該地塊最終以42763萬元成交。

值得一提的是，上述2號地塊樓面價為28761元/平方米，而該地塊去年曾經(jīng)掛牌過，但由于一些自身的問題，并沒有成功拍出，今年重新掛牌價比去年漲了8000多萬元。

另外，蘇地2016-WG-7號地塊經(jīng)過222輪競買出價，最終以15.57億元成交，樓面價14191元/平米，溢價率240.59%。

在蘇州吳中區(qū)竹園路6號地塊的競爭中，最終總價達到40.39億元，樓面價為24744元/平方米，溢價率達248.50%；最高溢價率的2016-WG-14地塊位于蘇州高新區(qū)科技城，該地塊共77909.9平米，最終以15.5億元成交，溢價率達到318.86%，樓面價達到19699元/平方米。

據(jù)記者了解，13幅地塊平均溢價率超過200%，其中住宅性質的土地拍賣溢價率全部超過100%，多幅土地溢價率超過300%。

不過，對于當前蘇州土地市場的火爆，房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初則對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“蘇州此次土地拍賣火爆是非理性的，八成以上的地塊平均溢價率超過了200%，面粉價格超過了目前蘇州的面包價格，這是不正常的現(xiàn)象，蘇州的房價還遠沒有達到那么高的程度，開發(fā)商失去理性的拿地，會在此后幾年顯現(xiàn)出壓力。”

樓市火熱助推地價上漲

不過，在業(yè)內人士看來，蘇州土地市場的火爆，與今年以來一線城市和部分二線城市樓市火熱存有很大關系。

“在上海加大限購之后，長三角的城市成為開發(fā)商關注的重點，除了蘇州之外，南京、杭州和無錫都是開發(fā)商必爭之地，開發(fā)商的瘋搶推高了地價的大幅上漲。”張健初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

此外，蘇州樓市的火熱也是地價上漲的主要動力。官方的數(shù)據(jù)顯示 ，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米，同比大幅上升48%。其中住宅成交1177萬平方米，成交金額1549億元，分別同比增長52%和65%，均達到歷史峰值。

而進入今年年初，蘇州房價還在加速上漲，至今年2月，蘇州住宅平均售價已經(jīng)達到了16681元/平方米，較2015年年初增長了34%。不少項目售價更是較2015年初翻番，比如蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊的九龍倉時代上城、天地源七里香都，2015年初售價僅為14000元/平方米左右，但在火熱樓市和幾次土地招拍掛的助推下，目前售價都達到了28500元/平方米。

地方調控似乎并未能給土地市場降溫?！睹咳战?jīng)濟新聞》獲悉，就在3月份，蘇州出臺了“樓十條”，規(guī)定半年內房價調高幅度不宜超過6%，1年內不宜超過12%，同時，4月1日，蘇州出臺“房八條”，規(guī)范蘇州市個人住房貸款業(yè)務。

二線城市土地高燒

蘇州上述土地市場的火爆，或只是當前二線城市土地市場一個縮影。據(jù)中指院最新數(shù)據(jù)顯示，一季度全國300個城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%，其中住宅用地出讓金同比增加17%。

值得注意的是，各線城市土地市場持續(xù)分化，二線城市漸成市場熱點，地價大幅上漲。僅在3月份，二線城市土地出讓金就達到863億元，環(huán)比增加51%，同比增加87%。成交樓面價環(huán)比上漲36%，同比大漲104%，土地平均溢價率為41%。

此外，統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，今年一季度，二線城市共推出土地2042宗，推出土地面積8413萬平方米，同比增加7%；成交方面，共成交土地1652宗，成交土地面積6656萬平方米，同比減少7%；土地出讓金為2443億元，同比增加36%；成交樓面均價為1894元/平方米，同比上漲49%；土地平均溢價率為32%，較去年同期上升25個百分點。

而在三月份，二線城市共推出土地558宗，推出土地面積2468萬平方米，環(huán)比減少8%，同比減少5%；成交方面，共成交土地466宗，成交土地面積2063萬平方米，環(huán)比減少4%，同比減少22%；土地出讓金為863億元，環(huán)比增加51%，同比增加87%；成交樓面價為2032元/平方米，環(huán)比上漲36%，同比上漲104%；土地平均溢價率為41%，較2月上升17個百分點，較去年同期上升36個百分點。

對此，房地產(chǎn)行業(yè)專家凌斌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“今年一季度一線城市樓市價格突然的暴漲，帶動了二線城市的樓市價格，二線城市分化也進一步加劇，南京、蘇州和杭州等熱點城市受品牌房企熱捧，樓市價格的大幅上漲，也帶動了二線城市地價屢創(chuàng)新高，并帶動出讓金及樓面均價上漲。”

此外，凌斌還表示，“蘇州、南京和杭州等長三角二線城市，是入口導入型城市，外來人口較多，剛需也比較大，所以被開發(fā)商看好，不過開發(fā)商非理性拿地，面粉價格大大高于了面包價格，后續(xù)的開發(fā)也存在不小的風險。”