北京寫字樓空置率維持6%低位 租戶“忍不了”高租金卻找不到便宜樓

每經(jīng)編輯 王辛夷    

每經(jīng)記者 王辛夷

都知道北京住宅價(jià)格高，最近幾個(gè)月樓市又格外火爆?？捎泻芏嗳宋幢刂溃本┑膶懽謽歉谴缤链缃?。

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕4月7日發(fā)布的報(bào)告，一季度北京寫字樓市場(chǎng)租金小幅上漲，至每月每平方米424.9元——這個(gè)租金水平僅僅排在香港和倫敦之后，位列全球第三。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管及副董事孫祖天對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，這個(gè)水平實(shí)際上已經(jīng)超過了一些外資租戶的可承受空間，尤其是在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，租戶對(duì)于租金的敏感程度也在提高。

盡管如此，北京寫字樓租賃市場(chǎng)仍然不缺租戶入住。據(jù)孫祖天介紹，北京寫字樓的空置率只有6.1%，這意味著即使租戶承受不了現(xiàn)在的租金想要換房，也很難找到更合適的寫字樓。

北京寫字樓租金全球第三

仲量聯(lián)行在今年初發(fā)布的《全球頂級(jí)辦公樓租金報(bào)告》顯示，在全球辦公樓租金排行中，中國(guó)包攬三席：香港排名第一，北京、上海分列第三和第五。

根據(jù)這份報(bào)告，北京辦公樓的租金約為199美元/平方英尺/年，換算成人民幣，大概是每平方米每年5000多元。

如此高額的租金對(duì)于投資者自然具有強(qiáng)大的吸引力。2015年全年，北京寫字樓新增供應(yīng)39.7萬(wàn)平方米，是上一年度的2.3倍；當(dāng)年北京寫字樓租賃市場(chǎng)凈吸納總量為26.2萬(wàn)平方米，較上一年度增長(zhǎng)37.5%。

北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1到2月，全市寫字樓投資完成86.7億元，增長(zhǎng)113.6%，銷售面積為24.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)182.8%。

世邦魏理仕的報(bào)告顯示，今年一季度，北京甲級(jí)寫字樓平均成交價(jià)格環(huán)比上漲1.8個(gè)百分點(diǎn)，至每平方米52626元。

第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人熊志坤認(rèn)為，去年北京全市寫字樓租金收益可觀，寫字樓租金收益率達(dá)到5%左右，而住宅收益率只有2.5%。從投資角度看，寫字樓的回報(bào)更可觀，何況北京的住宅還受到限購(gòu)政策的限制。

世邦魏理仕的報(bào)告顯示，未來(lái)6個(gè)月里，北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有3個(gè)項(xiàng)目落成，為市場(chǎng)提供約18.9萬(wàn)平方米的面積。報(bào)告據(jù)此判斷，在緩解市場(chǎng)供應(yīng)短缺的同時(shí)，這些項(xiàng)目也給現(xiàn)有項(xiàng)目業(yè)主造成一定壓力，不過北京寫字樓市場(chǎng)總體租金將保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

租約到期難覓平價(jià)寫字樓

今天的北京城里，從金融街到CBD，從中關(guān)村到望京，高大、漂亮的寫字樓鱗次櫛比。不過很多熟悉北京的人都知道，這些改變了北京城市風(fēng)貌的甲級(jí)寫字樓，大多數(shù)都是近幾年來(lái)陸續(xù)修建的。

孫祖天介紹，2008年左右是北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)的高峰，當(dāng)時(shí)許多大型企業(yè)都通過8到10年的長(zhǎng)租合同來(lái)?yè)Q取相對(duì)低廉的租金。今年又是奧運(yùn)年，距離2008已經(jīng)8年之久，按照8到10年的租期來(lái)計(jì)算，今年到2018年將是北京寫字樓租約到期比較集中的時(shí)間段。

值得注意的是，如此之高的租金價(jià)格，并沒有影響北京的寫字樓出租。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京一季度寫字樓空置率小幅上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，至6.1%，仍是全國(guó)空置率最低的寫字樓市場(chǎng)。

其他幾家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大多略低于6.1%——可比的數(shù)據(jù)是，全球?qū)懽謽瞧骄罩寐试?0%以上。

雖然近期還將有新的項(xiàng)目落成，會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)，但這并未改變供不應(yīng)求的整體局面。孫祖天以位于望京地區(qū)的一個(gè)新項(xiàng)目為例，雖然該項(xiàng)目帶來(lái)了79000平方米的新增面積，但大部分已經(jīng)被多家國(guó)際知名企業(yè)承租，基本上是以滿租的狀態(tài)入市。

在這樣的情況下，許多租約到期需要轉(zhuǎn)租的公司可能會(huì)面臨一個(gè)問題，那就是想要找到合適的寫字樓非常困難。

孫祖天分析，當(dāng)前市場(chǎng)正處在業(yè)主與租戶的博弈期。一方面，業(yè)主想再進(jìn)一步提高租金很困難，因?yàn)楫?dāng)前的價(jià)格已經(jīng)超過一些外資租戶的可承受空間；另一方面，租戶想要找到價(jià)格較低的寫字樓也很困難，因?yàn)槭袌?chǎng)仍舊供不應(yīng)求。