地產(chǎn)調(diào)控靴子落地 房企應(yīng)對(duì)策略明顯分化

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

幾家歡喜幾家憂，有些城市仍在為去庫存絞盡腦汁，而上海、深圳、南京、蘇州等一二線城市近來高舉調(diào)控的大旗，對(duì)高房?jī)r(jià)說不。融創(chuàng)掌舵人孫宏斌直言，這會(huì)波及樓市成交量。

去年，恒大、碧桂園等眾多房企加速回歸一線城市，這在年度銷售金額上已彰顯成效，但一線城市地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否傷及這些房企的成交業(yè)績(jī)？像金科、東原、北辰、中洲、世茂等房企偏重于二線或二三線城市，會(huì)否在市場(chǎng)回暖與一線城市調(diào)控的窗口期實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展？

金地集團(tuán) 風(fēng)雨中一直很穩(wěn)健

偏重于一線城市布局的金地集團(tuán)，外界認(rèn)為其受到此次調(diào)控的影響較大。不過，金地集團(tuán)一位內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，金地一直以來都在一線乃至二線城市布局，這么多年來，經(jīng)歷了多少輪調(diào)控，風(fēng)風(fēng)雨雨都過來了，金地一直很穩(wěn)健。

在該人士看來，金地正處于健康的成長(zhǎng)期，去年以來開拓了新業(yè)務(wù)，企業(yè)不能只跟著政策走，更要看一個(gè)城市的購買力、地段、消費(fèi)人群，尤其是要有扎實(shí)的好產(chǎn)品。

龍湖集團(tuán) 為可持續(xù)增長(zhǎng)留下一張船票

在龍湖集團(tuán)2015年業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍表示，行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，對(duì)誰都有壓力。對(duì)企業(yè)而言，反而是做長(zhǎng)期堅(jiān)決轉(zhuǎn)型，做好風(fēng)險(xiǎn)管控的機(jī)遇。大家可能會(huì)更加注意有質(zhì)量的增長(zhǎng)，根本上是盈利能力以及可持續(xù)能力。

吳亞軍認(rèn)為，有的企業(yè)可能關(guān)注規(guī)模，但利潤可能是下降的；有的企業(yè)可能關(guān)注了利潤也關(guān)注了規(guī)模，但未來可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力在下降。龍湖在關(guān)注規(guī)模成長(zhǎng)的同時(shí)，也關(guān)注到了利潤，關(guān)注到利潤的同時(shí)，為未來可持續(xù)增長(zhǎng)留下了一張船票。

“我對(duì)龍湖的未來是有信心的，當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)重大震蕩的時(shí)候，龍湖將是相對(duì)比較健康的公司。通俗一點(diǎn)說，不用去爭(zhēng)名次，你進(jìn)步的原因不是因?yàn)槟闩艿每欤且驗(yàn)閯e人掉下來了。”吳亞軍強(qiáng)調(diào)說。

針對(duì)一線樓市調(diào)控下的定價(jià)策略，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉表示，“龍湖2015年整體銷售價(jià)格提升的幅度還不錯(cuò)，單價(jià)從2014年的10800元提升到12800元。我們更多的是隨行就市，既強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目安全，也強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目合理回報(bào)，這當(dāng)中是一個(gè)互補(bǔ)，不會(huì)刻意地為了提價(jià)格而影響項(xiàng)目銷量。從今年前兩個(gè)月的銷售來看，整體銷售接近70億元，一季度過100億元沒有什么問題，總體上符合我們的預(yù)期，上半年大概實(shí)現(xiàn)620億元目標(biāo)的40%。”

金科股份 重心在二線 一線為輔

一向堅(jiān)持“622”戰(zhàn)略的金科股份，今年也做出了新的戰(zhàn)略微調(diào)，擬加大二線布局，策略性布局一線市場(chǎng)。

對(duì)于一線調(diào)控，金科股份一位高管表示，一線樓市及時(shí)調(diào)控很有必要，因?yàn)閭€(gè)體層面看似理性，卻無意中呈現(xiàn)出集體層面的非理性，一線城市一年房?jī)r(jià)上漲40%~50%，這是不健康的。房?jī)r(jià)大漲后如果再遇大跌，危害程度也大。

該高管說，一線城市房?jī)r(jià)的上漲，直接帶動(dòng)了二線市場(chǎng)的樓市回暖，由于全國樓市分化嚴(yán)重，這對(duì)部分三四線的帶動(dòng)不明顯，主要還是二線市場(chǎng)。

“前不久，金科也參與了合肥拍地，最終競(jìng)拍價(jià)從起價(jià)480萬元直接拍到了2400萬元?！痹摳吖苷f，樓市火爆的時(shí)候，開發(fā)商很容易踩到小周期高點(diǎn)上，金科的重心是二線城市，以一線為輔，今年在規(guī)模上會(huì)適度擴(kuò)張，同時(shí)盡可能地提高利潤率，今年會(huì)量?jī)r(jià)向上。

該高管還表示，金科早先已布局了北京，也在考慮進(jìn)入上海，但最終真正進(jìn)入與否，要看項(xiàng)目有無利潤可賺，所以一線為輔。

東原地產(chǎn) 上海樓市火爆有利有弊

東原地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理中心總經(jīng)理陳文表示，東原去年進(jìn)軍華東很積極，發(fā)展也很順利，今年以來上海樓市特別火爆，東原上海的項(xiàng)目賣得很好，但有利也有弊，弊端在于拿地價(jià)越來越高。

在陳文看來，一線城市調(diào)控對(duì)東原來說，更有利一些。希望火爆市場(chǎng)能停下來，之前在市場(chǎng)上，大家看法高度一致，就是繼續(xù)看漲，但在拿地上如果大家對(duì)未來預(yù)期有分歧，也更有利于東原能夠拿到較為便宜的土地。

“在既有布局的城市區(qū)域，比如在重慶、成都、武漢等，東原會(huì)繼續(xù)保持原來的開發(fā)節(jié)奏，該推盤去化就加速去化，如有合適地塊也會(huì)考慮積極去獲取。”陳文透露，下一步將加大華東布局，同時(shí)會(huì)在華南地區(qū)有所斬獲，年內(nèi)目標(biāo)是進(jìn)入中國房企銷售50強(qiáng)。

中糧地產(chǎn) 借機(jī)加速去化

從現(xiàn)有業(yè)務(wù)布局來看，中糧地產(chǎn)主要集中在北上廣深及成都、沈陽、天津、南京、杭州、長(zhǎng)沙和蘇州等核心城市。

中糧地產(chǎn)證券部人士表示，公司會(huì)抓住調(diào)控這個(gè)有利的窗口期，加速項(xiàng)目去化，加快高周轉(zhuǎn)，“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”、“一城一策”去指定推盤營銷策略。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存：二線市場(chǎng)決定房企業(yè)績(jī)

2014年時(shí)，陳寶存提出“一線城市地王爭(zhēng)霸賽”的觀點(diǎn)，2015年，又提出“關(guān)注重點(diǎn)城市機(jī)會(huì)”，今年是“二線市場(chǎng)決定全國化房企的年度業(yè)績(jī)”。

“今年主要表現(xiàn)就在二線市場(chǎng)，因?yàn)橐痪€沒有多少地可拿了。針對(duì)二線城市，比如南京、蘇州、杭州等核心二線城市將很能支撐起房企的業(yè)績(jī)。”

陳寶存認(rèn)為，下一步在長(zhǎng)三角、珠三角以及成渝等核心板塊的核心區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)新一輪房企搶地潮。

“今年這些新熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲甚至?xí)鴿q性加速去庫存，想控制是控制不了的。日前有數(shù)據(jù)說，去年一線樓面地價(jià)上漲了40%左右，二線樓面地價(jià)上漲了60%左右，就是一線漲幅不如二線漲幅，但如果看過去3年，一線城市樓面地價(jià)上漲了200%，所以接下來這幾年不怎么漲的二三線城市要漲了。”