滬深調(diào)控靴子落地 綠城仍將聚焦一二線核心城市

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

2015年，對綠城來說注定不是平淡的。

這一年，綠城與融創(chuàng)、九龍倉、中交建的“情感大戲”不斷交織，“情懷”成了綠城的關(guān)鍵詞。在舉手投足皆被關(guān)注之時，2015年的業(yè)績也分外搶眼。

面對一線城市的強勢調(diào)控，綠城決心將矛頭倒轉(zhuǎn)。

中交建帶來的改變

2015年，綠城實現(xiàn)物業(yè)銷售毛利41.94億元，物業(yè)銷售毛利率為18.0%，較2014年的23.5%有所下降。

可以說，綠城毛利率較低的問題一直是被追逐的焦點。但這在億翰中國董事長陳嘯天的眼中卻不以為意。他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，綠城一直是以較高的成本追求較高的物業(yè)品質(zhì)，因此犧牲了一定的毛利率。

反觀綠城的負債率，年報顯示其凈資產(chǎn)負債率為73%，較2014年底的76.7%有所降低。陳嘯天認為，一方面受益于2014年綠城的銷售業(yè)績較好，另一方面正是由于2015年中交建入主綠城成為第一大股東，通過中交集團的國有背景，有效降低了綠城的融資成本而提升了盈利能力。

記者從綠城方面得知，2015年其總借貸加權(quán)平均利息成本為7.3%，2014年為7.9 %。

背靠中交集團這座大山，綠城在過去一年中的信用質(zhì)量得到提升。3月18日，綠城與以匯豐牽頭為主的19家銀行訂立了一筆7.2億美元的3年期俱樂部貸款。其本期財報顯示，綠城現(xiàn)金流為182.39億元。

為了提升毛利率，記者通過綠城相關(guān)方面了解到，綠城除了改變投資城市戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)品線外，代建業(yè)務(wù)也是輕資產(chǎn)模式運營，將為綠城的利潤指標做出重大貢獻，尤其規(guī)模做大后，可成為綠城提升利潤的重要“法寶”。

同時，綠城持有一定量的酒店物業(yè)，這部分物業(yè)現(xiàn)在來看沉淀量相對比較大，下一步的重點是提高它的收益率，在收益率可以覆蓋財務(wù)費用的情況下，綠城將考慮組團上市。另外對于非社區(qū)配套性酒店，在價格合理的情況下，綠城也會考慮變現(xiàn)。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市

2015年，綠城物業(yè)銷售收入為233.26億元，較去年減少了22.5%。

究其原因，綠城解釋為交付物業(yè)銷售面積降低至161.08萬平方米，且交付的項目中，有一定比例的項目位于三、四線城市，該等城市過去數(shù)年受政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響，致使銷售價格也相對偏低。

記者梳理其年報發(fā)現(xiàn)，這些項目包括了臺州寧江明月、青島膠州紫薇廣場、慈溪誠園等住宅項目，其銷售均價分別為11808元/平方米、7117元/平方米、8718元/平方米，與綠城在三四線城市14481元/平方米的銷售均價有較大的差距。

同時綠城方面也表示將在三四線城市戰(zhàn)略性去庫存。陳嘯天認為，在國家調(diào)控背景下，改善性住宅正逐漸取代剛需成為主流，綠城在三四線城市的庫存并不存在較大的去化難度。

目前，綠城正式轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市，將以北京、上海、南京、成都等15個重點核心城市為戰(zhàn)略目標。財報顯示，2015年綠城通過土地公開競拍、項目收購等方式新增了8個優(yōu)質(zhì)項目，預(yù)計將新增可售房源貨值411億元，其中6幅地塊位于北京、杭州、濟南等核心城市。

今年2月，綠城聯(lián)合九龍倉以5.5萬元/平方米的樓面價拿下北京朝陽區(qū)一幅住宅地塊，3月，綠城以45368元/平米的單價奪得杭州地王。

記者從綠城相關(guān)方得到回應(yīng)，“綠城未來會聚焦一線城市標桿性項目，優(yōu)質(zhì)項目投資權(quán)重，并側(cè)重二、三線重點核心城市，提高新興潛力城市的短平快項目投資權(quán)重，嚴控非重點城市、低收益、長周期項目的投資。”