馮焱東：房地產(chǎn)庫存增長有望在年內(nèi)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

◎馮焱東

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2016年1~2月商品房銷售面積同比增長28.2%，銷售額同比增長43.6%，雙雙創(chuàng)造了2010年以來的最高增長速度。不過2月末商品房待售面積（已竣工可供銷售或出租的商品房）達到73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，庫存仍在增長。但是筆者認為，在政策大力支持下，房地產(chǎn)庫存有望在年內(nèi)出現(xiàn)負增長。

　　首先來看歷史數(shù)據(jù)。我國房地產(chǎn)庫存自2011年以來一直處于增長狀態(tài)。2011年~2015年每年庫存凈增長面積分別為0.54億平方米、0.93億平方米、1.28億平方米、1.29億平方米和0.97億平方米，其中2013年和2014年是庫存增長高峰，2015年庫存凈增長開始下降。

　　其次看兩個相關(guān)指標(biāo)。2014年~2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積連續(xù)大幅度下降，這主要是一種市場自我調(diào)節(jié)，為當(dāng)前去庫存奠定了一定基礎(chǔ)。從投資額與銷售額的差額看，2009年和2010年都是銷售額大于投資額，說明財務(wù)測算上的庫存在下降。但從2011年開始，投資額持續(xù)大于銷售額，其中2014年達到歷史高點，差額達19014億元，但到2015年這個差額開始縮小，下降至8698億元，今年1~2月這個指標(biāo)降至475億元，一季度或二季度有可能出現(xiàn)5年多來的首次逆轉(zhuǎn)。

　　在政策鼓勵下預(yù)計今明兩年房地產(chǎn)銷售面積將保持較高增速，而房地產(chǎn)投資在2015年跌至1%的歷史低位后，有望逐步反彈，但未來兩年平均增幅預(yù)計在10%以下。銷售持續(xù)較快速增長，而投資增長處于低位，全國庫存增長的局面勢必逆轉(zhuǎn)，筆者估計在2016年內(nèi)可能出現(xiàn)庫存首次下降的情況。

　　應(yīng)該說這是一個好跡象，但筆者認為絕不可掉以輕心，盲目樂觀。房地產(chǎn)去庫存是一個復(fù)雜問題，當(dāng)前國民經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型爬坡的關(guān)鍵時期，此時房地產(chǎn)行業(yè)扮演著十分重要的角色。

　　房地產(chǎn)發(fā)展得較好，有可能幫助整體經(jīng)濟順利轉(zhuǎn)型，反之則可能拖累經(jīng)濟。所以我們必須慎重對待房地產(chǎn)行業(yè)，既要努力去庫存，又要防止在去庫存大背景下出現(xiàn)或制造一些新的問題。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域分化、產(chǎn)品分化、開發(fā)商分化十分明顯，調(diào)控政策必須因地制宜，區(qū)別對待，切不可一刀切。

　　區(qū)域方面，一線城市供不應(yīng)求，政府要抑制需求、擴大供給，控制房價過快增長。部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)住宅需求旺盛，供應(yīng)略顯不足的局面。比如杭州過去幾年住宅庫存較大，近幾年成交量一直較高，2015年已經(jīng)出現(xiàn)住宅庫存下降的情況，今年一季度銷售十分火爆，而新的供給量不大，導(dǎo)致當(dāng)前住宅消化周期已降到9個月以下，局部區(qū)域供不應(yīng)求。這些城市應(yīng)該及時擴大住宅供應(yīng)，穩(wěn)定需求而不是刺激需求，防止房價較快上漲。

　　房價較快上漲雖能帶來一時繁榮，但必然會擴大房價收入比，增加居民購房壓力，抬升城市綜合商務(wù)成本，降低城市競爭力，既不利于房地產(chǎn)的長遠健康發(fā)展，也不利于城市經(jīng)濟和國民經(jīng)濟和可持續(xù)發(fā)展。

　　這類二線城市在化解供應(yīng)泡沫的同時要防止房價泡沫的滋長和蔓延，絕不可急功近利，在化解供應(yīng)泡沫的同時制造房價泡沫。政府要及時看到苗頭，前瞻性地進行調(diào)控和干預(yù)，促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　另外大部分二線城市和三~五線城市房地產(chǎn)庫存比較嚴(yán)重，需要抑制供給，主要是控制土地出讓規(guī)模，鼓勵需求。去庫存需要綜合施策，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口政策、交通改善、特色發(fā)展、公共資源配套等方面努力，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會較好發(fā)展的基礎(chǔ)上消化房地產(chǎn)庫存。

　　產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面，當(dāng)前一線城市和部分二線城市住宅庫存不大，但商業(yè)庫存可能過高，三、四線城市和大部分二線城市住宅和商業(yè)庫存都很高，而商業(yè)地產(chǎn)庫存尤其嚴(yán)重。所以各地要高度重視商業(yè)庫存的去化，制定更加有針對性的措施，商業(yè)用地出讓總體上要嚴(yán)格控制。商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、購物中心、綜合體、市場、各類園區(qū)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等，很多業(yè)態(tài)四處開花，嚴(yán)重過剩，需要高度重視。

　　開發(fā)商方面，近些年來行業(yè)集中度越來越高，大型開發(fā)商的市場份額越來越大，大部分中小開發(fā)商生存空間受到擠壓，在高庫存背景下部分中小開發(fā)商因管理、市場應(yīng)對、政策理解、人才隊伍、專業(yè)能力、發(fā)展策略等問題面臨一定風(fēng)險。地方政府應(yīng)高度重視中小開發(fā)商的生存發(fā)展現(xiàn)狀，給予一定的支持。

　　總之，當(dāng)前去庫存已經(jīng)出現(xiàn)一些積極信號，但我們必須警惕在去庫存過程中出現(xiàn)其他問題。

　　（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）