商業(yè)地產(chǎn)變革與整合中的成都機(jī)遇——2016年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇會(huì)于成都召開

　　當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的關(guān)鍵時(shí)期。作為已經(jīng)躋身全球行列的國際化商業(yè)地產(chǎn)城市，成都一直在商業(yè)地產(chǎn)與樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域不斷努力。

3月16日~18日，一場主題為“創(chuàng)新突圍，洞見未來”的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2016年會(huì)在成都舉行。藉此機(jī)會(huì)，成都的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與眾多的商業(yè)研究機(jī)構(gòu)、商業(yè)品牌、資深業(yè)內(nèi)專家等深入交流，并為成都引入了豐富的商業(yè)資源。

本次中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇年會(huì)由中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起，出席的政經(jīng)名流與知名企業(yè)高層包含紅星美凱龍董事長車建新、萬達(dá)金融集團(tuán)總裁曲德君；美國好市多會(huì)員店亞洲開發(fā)總經(jīng)理柯泰瑞、法國老佛爺百貨中國區(qū)總經(jīng)理柏鵬威；著名房地產(chǎn)專家顧云昌、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家水皮與袁岳、著名導(dǎo)演、影視體驗(yàn)空間創(chuàng)始人尤小剛等等。論壇為成都與其他城市、政府與市場、行業(yè)與行業(yè)、企業(yè)與公眾之間搭建一個(gè)交流與對(duì)話的平臺(tái)。

●獲評(píng)“杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，成都更加“宜居”、宜商”、“宜業(yè)”

在論壇期間，“天府之夜”頒獎(jiǎng)典禮也同時(shí)在成都舉行，成都憑借樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的喜人成績，獲得中國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。

成都樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績亮眼。2011年至2013年間，市域內(nèi)億元企業(yè)數(shù)量由1502家增長至2333家，納稅億元以上商務(wù)樓宇已達(dá)22棟。隨著企業(yè)經(jīng)營的不斷發(fā)展，企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)升級(jí)、擴(kuò)租的需求也不斷增長。目前，該類需求在成都高端寫字樓需求結(jié)構(gòu)中占比已達(dá)半數(shù)以上。成都樓宇經(jīng)濟(jì)目前形成了第三產(chǎn)業(yè)市場主體高度集聚、產(chǎn)業(yè)門類日益多元、產(chǎn)業(yè)能級(jí)持續(xù)提升的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，樓宇經(jīng)濟(jì)已成為推動(dòng)成都發(fā)展持續(xù)騰飛的“新引擎”。

成都市商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，成都將推動(dòng)樓宇政務(wù)服務(wù)體制創(chuàng)新，推進(jìn)政務(wù)大廳進(jìn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和政務(wù)服務(wù)進(jìn)樓宇的“雙進(jìn)工程”，在市級(jí)重點(diǎn)樓宇設(shè)立“樓宇服務(wù)站”，在樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)規(guī)劃引導(dǎo)、招商宣傳、金融服務(wù)、行政審批等環(huán)節(jié)提供規(guī)范的政務(wù)服務(wù)。

此外，成都還將整合行政管理資源，搭建市級(jí)樓宇經(jīng)濟(jì)公共服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)集信息監(jiān)測、統(tǒng)計(jì)分析、招商宣傳和政務(wù)服務(wù)功能于一體，服務(wù)于樓宇業(yè)主、企業(yè)和公眾，支撐政府決策，推動(dòng)城市管理的“可衡量、可操作、可監(jiān)督”。

隨著深化改革、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的深入推進(jìn)，成都已經(jīng)擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)韌性、廣闊的回旋余地和開闊的市場腹地，輻射四川9000多萬人口和西部近3億人口。今天的成都是不僅“宜居”，更加“宜商”、“宜業(yè)”。

在論壇現(xiàn)場，成都市人民政府副市長傅勇林在介紹成都市產(chǎn)業(yè)格局現(xiàn)狀時(shí)表示：“在打造國際化城市的進(jìn)程中，成都已同歐洲、東盟、南亞、中亞、西亞及港澳臺(tái)地區(qū)等228個(gè)國家和地區(qū)建立經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系；外國駐成都領(lǐng)事機(jī)構(gòu)達(dá)15家，緊跟上海、廣州，成為‘中國領(lǐng)館第三城’；世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，物流體系成為中國五大鐵路樞紐之一?！?/p>

成都的新能源、新材料、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模居西部領(lǐng)先；證券業(yè)務(wù)成交量僅次于上海、深圳，位列全國第三；金融機(jī)構(gòu)、金融業(yè)務(wù)成交量在中西部城市中執(zhí)牛耳。同時(shí)加快推動(dòng)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)高端化、新興服務(wù)業(yè)項(xiàng)目化、服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型本土化；已成為商務(wù)服務(wù)功能更全，商業(yè)國際化程度更高的城市之一，被評(píng)為“全球最佳新興商務(wù)城市”。

成都已獲批國家全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)區(qū)、國家創(chuàng)新型城市試點(diǎn)和國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，同時(shí)也是國家內(nèi)貿(mào)流通體制改革發(fā)展綜合試點(diǎn)城市、國家跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)、國家服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展試點(diǎn)城市，并積極爭創(chuàng)內(nèi)陸自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)；積極拓展金融服務(wù)、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、科技服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、健康服務(wù)、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域的交流與合作。

在復(fù)制上海等自貿(mào)區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，成都市政府在簡政放權(quán)和轉(zhuǎn)變政府職能方面已走在西部前列，是全國同類城市中建立了與自由貿(mào)易區(qū)試點(diǎn)要求相適應(yīng)的管理制度的城市之一，也是保留行政審批數(shù)量最少的城市，世界500強(qiáng)企業(yè)落戶成都269家，引進(jìn)了80%以上的國際知名商業(yè)品牌；航空通航城市達(dá)192個(gè)，開通國際國內(nèi)航線250條，其中國際航線85條，成為中國航空第四城；開通“蓉歐快鐵”國際鐵路貨運(yùn)直達(dá)班列，擁有亞洲更大的鐵路集裝箱中心站和直通歐洲的鐵路交通，為成功參與全球競爭，承接國際、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

如今的成都實(shí)際利用外資金額超過100億美元，在15個(gè)副省級(jí)城市中吸引外資排名第二位；國際一線品牌引進(jìn)率超過85%，成為西部地區(qū)高端國際品牌投放“首位度”更高的城市；百貨及購物中心等商業(yè)設(shè)施規(guī)模已達(dá)到540余萬平方米，初步形成天府新區(qū)、中心城區(qū)“兩核聚集”、6大城市核心商圈輻射、28條特色街區(qū)支撐的雙中心、多組團(tuán)的城市商業(yè)發(fā)展格局。

●解讀2015商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)象——進(jìn)入大變革、大整合時(shí)期

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在年會(huì)上發(fā)布了《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)（2015 / 2016）年度發(fā)展報(bào)告》（以下簡稱報(bào)告）。報(bào)告顯示，過去一年里，包括奢侈品與大眾消費(fèi)品店鋪在內(nèi)的傳統(tǒng)實(shí)體商店閉店情況比較突出，創(chuàng)客、康體、體驗(yàn)等新興業(yè)態(tài)則開店活躍，線上與線下從火拼開始出現(xiàn)了融合，商業(yè)資產(chǎn)拋售與并購趨于活躍，由此表明中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入大變革與大整合時(shí)期。

報(bào)告認(rèn)為，主力店上演關(guān)店潮，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新勢(shì)在必行。2015年，百貨業(yè)態(tài)出現(xiàn)集中關(guān)店潮，繼百盛、天虹、王府井等業(yè)內(nèi)領(lǐng)先百貨公司關(guān)閉部分門店之后，萬達(dá)百貨也集中關(guān)閉了多達(dá)40多家虧損門店，轉(zhuǎn)型為電器專賣店與購物街。緊隨其后，另一零售主力業(yè)態(tài)大賣場也陷入業(yè)績下滑的困境，兩大傳統(tǒng)主力業(yè)態(tài)同現(xiàn)衰狀為多年未見。傳統(tǒng)主力店本身如何創(chuàng)新升級(jí)，以及商業(yè)地產(chǎn)尋找新的替代性主力店已成為行業(yè)緊迫課題。

與此同時(shí)，據(jù)財(cái)富品質(zhì)研究院統(tǒng)計(jì)，2015年超過八成的奢侈品牌在中國有各種形式的關(guān)店行為，高端商業(yè)定位更多轉(zhuǎn)向中等收入人群的品質(zhì)與品味消費(fèi)。另外報(bào)告還認(rèn)為，2015年初，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”政策號(hào)召下，國內(nèi)企業(yè)借鑒WeWork等國外聯(lián)合辦公模式，紛紛打造創(chuàng)客空間。創(chuàng)客空間也成為了商用物業(yè)招商的新型主力業(yè)態(tài)，但創(chuàng)客空間在中國的盈利模式及市場空間仍有待檢驗(yàn)和探索。

變革時(shí)期的標(biāo)志還包含：輕重資產(chǎn)出現(xiàn)分工，商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張呈新路徑，標(biāo)志性事件就是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)重大轉(zhuǎn)型。據(jù)悉，2017年以后，萬達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。業(yè)界主流看法是：商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)分水嶺，今后專業(yè)的事應(yīng)由專業(yè)公司做，行業(yè)進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代，市場格局開始洗牌。也有人認(rèn)為，這是商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇的標(biāo)志。

2015年，O2O線上線下融合實(shí)現(xiàn)了象征性突破，代表性事件是阿里入股蘇寧、京東投資永輝。線上巨頭阿里、京東從過去的正面沖突，一夜間將戰(zhàn)場轉(zhuǎn)向了線下商業(yè)資源爭奪。

而在2015年頻繁出現(xiàn)的并購案則表明：資本大鱷正蓄勢(shì)待發(fā)，行業(yè)洗牌加劇。受電商沖擊、消費(fèi)需求縮減等影響，多個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營或銷售情況惡化甚至持續(xù)虧損。與此同時(shí)，一些具有專業(yè)運(yùn)營能力的集團(tuán)、基金卻順勢(shì)發(fā)展壯大，并伺機(jī)收購，擴(kuò)大并鞏固疆土，行業(yè)洗牌愈演愈烈。目前市場上有拋售意愿的商業(yè)物業(yè)數(shù)量明顯增加，但由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值不切實(shí)際的高估，導(dǎo)致大量的項(xiàng)目待價(jià)而沽，有價(jià)無市。但業(yè)界普遍認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)洗牌的高峰期即將來臨。

REITs，特別是股權(quán)REITs作為一種將房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化的金融產(chǎn)品，可以提供給投資者更具流動(dòng)性的地產(chǎn)投資工具，亦可以為開發(fā)商提高周轉(zhuǎn)率。2015年，REITs興起重燃商業(yè)資產(chǎn)證券化熱情。2015年是國內(nèi)REITs發(fā)展元年，未來可成為一種有效的房地產(chǎn)投融資工具。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟還研究發(fā)現(xiàn)，商業(yè)業(yè)態(tài)正不斷跨界融合，體驗(yàn)性向更高的層次邁進(jìn)。近年來，商業(yè)項(xiàng)目紛紛加大餐飲和娛樂比例。但是，體驗(yàn)業(yè)態(tài)并不等于體驗(yàn)商業(yè)，體驗(yàn)商業(yè)的品質(zhì)、場景與服務(wù)是體驗(yàn)的重要組成部分。一些領(lǐng)先企業(yè)開始嘗試商業(yè)與文化、旅游、科技的跨界融合。蘇州誠品打造成一個(gè)集結(jié)文化、表演、藝術(shù)、商業(yè)、觀光于一體的跨界創(chuàng)意平臺(tái)，給了消費(fèi)者全新體驗(yàn)。上海大悅城二期運(yùn)用摩天輪、藝術(shù)街區(qū)、創(chuàng)意裝置等場景激發(fā)想象空間，營造立體和精神層面體驗(yàn)。早期的商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新更多的是停留在建筑外觀設(shè)計(jì)的創(chuàng)新上，這種創(chuàng)新不僅不能夠直達(dá)消費(fèi)者的內(nèi)心，而且有時(shí)候還弄巧成拙，給商業(yè)業(yè)態(tài)在運(yùn)營上造成了一些硬傷。

●成都服務(wù)業(yè)展望——打造國際化營商環(huán)境生態(tài)城市

成都作為國家“西向開放”的前沿陣地，將全面落實(shí)中央在新時(shí)期對(duì)區(qū)域發(fā)展所做的戰(zhàn)略部署，充分發(fā)揮“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的戰(zhàn)略支點(diǎn)城市作用，加快完善區(qū)域性國際綜合交通樞紐功能，逐步提升在全球創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈中的地位，加快建設(shè)國家中心城市、門戶城市。

談到成都未來服務(wù)業(yè)的發(fā)展，傅勇林市長表示：“未來的成都，將站在‘新常態(tài)、萬億級(jí)、再出發(fā)’歷史新起點(diǎn)上，全力推進(jìn)城市化進(jìn)程與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深度融合，拉大城市發(fā)展框架，引導(dǎo)區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能間錯(cuò)位發(fā)展，全力推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)由單中心向‘多中心、組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化、集約型’轉(zhuǎn)變，向‘雙核共興、一城多市’網(wǎng)絡(luò)城市群為特征的大都市區(qū)轉(zhuǎn)型，打造美麗中國典范城市。未來的成都，將繼續(xù)深化政府體制機(jī)制改革，以轉(zhuǎn)變職能為抓手，積極有效地履行好公共服務(wù)、市場監(jiān)督、社會(huì)管理、環(huán)境保護(hù)職能，以提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量、效益為前提，以資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)保為支撐，以推動(dòng)科技創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步為手段，進(jìn)一步營造公平寬松的投資環(huán)境，以更加積極開放的姿態(tài)，打造內(nèi)陸改革開放合作先行區(qū)和制度創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)、貿(mào)易發(fā)展轉(zhuǎn)型示范區(qū)、國際化營商環(huán)境生態(tài)城市?！保ㄎ?周宇）