黃紅云談去庫存：房企需加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

“去庫存”仍是全國兩會期間的熱議話題。

今年以來，政策紅利不斷，樓市提前吹來了“暖風(fēng)”，降首付、降契稅新政以及開年央行首次降準(zhǔn)，為樓市去庫存拉開了大幕。為了去庫存，多地出臺相關(guān)政策。

3月6日上午，全國政協(xié)委員、重慶市工商聯(lián)主席、金科股份董事長黃紅云在北京西站附近接受了《每日經(jīng)濟新聞》等媒體的采訪，分享了他對于去庫存的觀點。

建議政府和房企雙向去庫存

在政府層面，黃紅云建議：一是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因地制宜調(diào)控土地供給，切實做到“因城施策”；二是拓寬公共服務(wù)覆蓋范圍，解決農(nóng)民工購房后的就業(yè)、醫(yī)療、教育等問題，增加農(nóng)民工購房意愿；三是建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化；四是進(jìn)一步降低購房稅費，加大金融支持，特別是降低二手房交易稅費負(fù)擔(dān)，支持改善型住房需求；五是政府采購公租房，對安置房進(jìn)行貨幣化安置，可消耗一部分庫存量。

“在政府采購層面，過去政府大量地建政策性保障房是靠拆遷、改建，現(xiàn)在可以通過采購存量房來轉(zhuǎn)化成保障性住房。從目前情況看，購買存量房的成本不一定會比拆遷、改建成本高，尤其在庫存消化難的城市，當(dāng)房企自身有大量的存量房、銷售比較困難的時候，往往是愿意降價、甚至低價出售給政府的，這樣既解決了庫存問題，又不增加政府多余成本。”黃紅云表示。

黃紅云認(rèn)為，在去庫存方面，除了政府的政策紅利外，建議地產(chǎn)企業(yè)也要加大創(chuàng)新力度，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，創(chuàng)造新的供給和新的需求。

“可以通過優(yōu)化改變存量房的使用功能，吸引消費者；對銷售困難的房屋，可將銷售改為租賃，變相清理庫存量，也可以將商業(yè)用房改用途，如商業(yè)改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓，反之也可。把公建類房屋改為一般類酒店等。”黃紅云表示。

三四線城市也有機會

黃紅云認(rèn)為，總體還是看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，從去年開始，國家逐漸出臺扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，后面還會有一系列的政策出臺，今年多數(shù)城市在成交量和價格上還是會出現(xiàn)溫和的上升，對增長比較快的城市尤其是一線城市，或會有調(diào)控政策，原有的政策會繼續(xù)沿用，但其他多數(shù)城市會執(zhí)行比較寬松的政策。

在去庫存的大背景下，一線城市樓市被開發(fā)企業(yè)視為“香餑餑”，而三四城市多被視為“票房毒藥”。

但此觀點也不能一概而論。黃紅云認(rèn)為，有些三四線城市銷量比一二線還好，從產(chǎn)銷比看，三四線城市投入低，但市場非常好。

他舉了個例子，重慶開縣是國家級的貧困縣，這個城市的地域風(fēng)貌是大山大河，平地很少，金科在這里拿下500畝地的項目，第一年銷售額就有六、七億元，這在三四線城市很不簡單。重慶涪陵，一個3.5線城市，項目也可以熱銷。

對于今年的戰(zhàn)略，黃紅云表示，總體方向是金科發(fā)展房地產(chǎn)的同時，發(fā)展跟房地產(chǎn)相關(guān)的垂直業(yè)務(wù)，比如社區(qū)服務(wù)。區(qū)域發(fā)展方面，中國城市分化明顯，有的城市市場很好，有的存量很大，市場糟糕，金科重點選擇了十個省級城市，會在這些城市下面延伸少量的三四線城市。

2月15日，黃紅云在接受媒體采訪時曾表示，在“三圈一帶”的戰(zhàn)略新構(gòu)想指導(dǎo)下，金科鎖定了“核心十城”，即重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。

而早1月27日，金科以8.796億元競得河南鄭州高新區(qū)瓦屋李192.55畝城中村改造地塊，正式布局鄭州。此前幾天，金科通過項目轉(zhuǎn)讓的形式，以8億元的代價拿下南京仙林東寶華地塊一塊600畝的土地，正式進(jìn)入南京市場。

據(jù)了解，未來五年，金科要做中國一流的“美好生活服務(wù)商”，用5年時間實現(xiàn)三個層面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：一是產(chǎn)品層面，從關(guān)注房子的居住到關(guān)注社區(qū)服務(wù)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)重心從5年短周期到65年長周期的轉(zhuǎn)變；二是用戶層面，從一次交易到持續(xù)消費，實現(xiàn)從客戶到住戶、到用戶、到會員（粉絲）的轉(zhuǎn)變；三是企業(yè)層面，從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代服務(wù)提供商，逐步實現(xiàn)從重資產(chǎn)投資向輕資產(chǎn)運營的轉(zhuǎn)變。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波