歐陽捷：連常州樓市都活了！這些二線城市房價居然還在跌！

◎歐陽捷

最近聽一個同事說，他在常州的二手房終于賣掉了，去年掛了一年幾乎無人問津，現(xiàn)在中介接連打電話，“連常州都復活了，更不用說上海的樓市了”。

上海春節(jié)后第一周市場尚未蘇醒，因為去年和今年1月賣得很好，導致有些項目售罄了；而另一些項目封盤了，當然是因為我們?nèi)ツ昃驼f過：一線城市領(lǐng)漲，所以捂盤惜售了。結(jié)果正如大家所見，上一周的上海市場就讓大家都瞠目結(jié)舌了，不僅一手房量價齊升，二手房更是跳價連連。

何止是上海，南京、蘇州也已吹起沖鋒號，南京1~2月商品住宅銷售都比去年同期翻了一番，價格不用說了，去化周期也是直線向下，有的區(qū)域已經(jīng)一房難求，封盤也成為回調(diào)利潤的不秘之傳。蘇州商品住宅市場也是成交量翻番，而且銷供比達到2.3以上，全年房價同比上漲26.7%。

新城控股的很多項目來電與到訪密度都大幅上升，包括無錫和常州，甚至青島市香溢紫郡項目連車位都被搶購。

從去化周期看，常州已從前年的28個月下降到目前的13.7個月，無錫13.3個月，都已接近或達到合理去化周期。而杭州9.4個月、武漢4.5個月、南京4個月、上海4.1個月、蘇州只有3個月，已經(jīng)顯示出嚴重的供不應(yīng)求。這些城市房價也出現(xiàn)了不同程度的回升，2016年2月房價同比來看，無錫上漲2.33%，杭州上漲1.59%，武漢上漲16.31%，南京上漲11.29%，上海上漲15.01%，蘇州上漲12.34%。不止是一手樓市，連一些城市的二手房也出現(xiàn)大幅回升。重點城市土地市場也已經(jīng)極端詭異了，上海土地拍賣跳價連連，面粉價基本上都接近或高于面包價了。

雖然只是幾個典型城市，但管中窺豹，還是能夠發(fā)現(xiàn)一些市場走勢的蛛絲馬跡。

這一切都在印證我們?nèi)ツ?0月在中國指數(shù)研究院華東品牌峰會上發(fā)布的觀點：一線城市領(lǐng)漲、二線城市普漲、三四線城市止跌企穩(wěn)，少數(shù)城市仍有下跌。市場復蘇跡象已經(jīng)越來越明顯。

市場復蘇中，供求關(guān)系是主要矛盾，資金泛濫是核心推手，資本避險是重要力量。

當然，復蘇究竟能持續(xù)多久，仍是未知數(shù)，但相信一二線城市的復蘇還會有很長一段時間的路。

不過，這種復蘇是建立在沙灘之上的，如果沒有政策刺激，復蘇的基礎(chǔ)將不復存在。正如我們?nèi)ツ?月在中國指數(shù)研究院百強排行和觀點地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布會上所說：“如果沒有政策刺激，今年不會比去年更好，但政策刺激一定會有”。據(jù)新城控股市場營銷中心統(tǒng)計，全國有超過130個城市出臺了相對應(yīng)的寬松和刺激政策。

例如濟南市政策利好連連，首付20%、公積金額度提高、契稅降低、首套房按“區(qū)”認定，市場如愿回應(yīng)，網(wǎng)簽宕機兩周，2月最后一天簽約上千套。

杭州市號稱只要在全國任何城市繳納公積金，都可以在杭州申請公積金購房，雖然杭州公積金額度已經(jīng)嚴重不足。正如我們?nèi)ツ?0月所強調(diào)的“這是住房市場最好的政策機遇期、也是最后的政策機遇期”，相信也只有兩年左右的時間。其實，城市分化仍是當前市場的常態(tài)，二線城市中的重慶、西安、溫州、沈陽、福州、長沙等城市依然沒有明顯起色，按去化周期和房價同比來看，重慶去化周期為16.5個月，房價同比下跌3.43%；西安去化周期為22.7個月，房價同比下跌4.39%；沈陽去化周期為18.9個月，房價同比下跌2.66%；福州去化周期為27.9個月，房價同比下跌11.72%；長沙去化周期為21.6個月，房價同比下跌2.40%。

二線城市尚未全面回升，三四線城市更是需要耐心。

央行降準、降息、降首付的初衷絕不是為了刺激這些城市的房價回升或飆漲，而是希望幫助三四線城市去庫存，但是，房價不漲、庫存難去！我們相信，一些領(lǐng)漲的城市將很快會出臺政策或措施，嚴控房價非理性過快上漲，比如上海已經(jīng)有控制措施，要達到2.5萬平方米才能整體推售，南京控制3萬平方米整體推售，而且上海也有控制房價上漲幅度不能超過20%，南京更是要求次年漲幅超過去年的10%。

對于這些供不應(yīng)求、房價上漲預(yù)期過高、上漲過快的城市，在土地供應(yīng)不可能大幅增加的情況下，樓市調(diào)控勢必隨之而來，當然不會再像過去那樣亂投醫(yī)了。一二線城市的調(diào)控也可以將資金擠壓向三四線城市，目前來看，一線城市暴漲之后，二線城市普漲會如愿而來，至于三四線城市，相信也會梯隊式跟進，不過那只會在庫存消化得差不多的時候了。

（作者為新城控股高級副總裁，原文發(fā)布于微信公眾號“歐陽先聲”，略有刪節(jié)，未經(jīng)作者審定）