二手房交易知情權(quán)危機(jī) 上海鏈家涉消費(fèi)糾紛被點(diǎn)名批評

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

2月23日，在上海消保委的通氣會上，市消保委對申城消費(fèi)者經(jīng)常使用的網(wǎng)上房產(chǎn)中介交易體察進(jìn)行了通報，并介紹了兩個二手房銷售中的實(shí)際案例。在這兩起案件中，作為居間方的鏈家沒有盡到告知義務(wù)，令購房人在房屋交易過程中蒙受巨大損失，進(jìn)而延誤了購房。

現(xiàn)場的市消保委有關(guān)負(fù)責(zé)人和律師指出，這兩起案例中鏈家為了牟取自身利益，擅自違規(guī)操作，延誤了買家的購房時機(jī)，造成了其實(shí)際損失，導(dǎo)致房屋無法成交。

消費(fèi)者知情權(quán)被剝奪

今年1月，莊先生給結(jié)婚的兒子買一套婚房，到鏈家門店簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，協(xié)商價格370萬元，定金為80萬元，而莊先生在交了定金之后卻被告知，出售方在售房過程中由于要購買另一套房子，沒有更多的資金。因此將莊先生所購房屋抵押給鏈家一名工作人員，由此借得貸款用來購買其他房屋。

這里要注意一個時間節(jié)點(diǎn)，出售方是在2015年12月30日向鏈家借的錢，也就是說，鏈家在張先生付定金之前隱瞞了房屋有抵押貸款這一事實(shí)。

在整個過程中，鏈家方面是始終知情的，卻沒有事先告知莊先生。

得知真相后，莊先生要求鏈家解除抵押，卻被告知，出售方此時沒有更多的資金來償鏈家的欠款，解除抵押的前提是必須先將這套房屋出賣掉。于是，鏈家給出的解決方案是讓莊先生幫出售方還清這筆欠款，莊先生當(dāng)然不同意，于是雙方僵持不下。介紹該案的董敏華律師在會上說，“最后不得已，張先生方面要求鏈家還清這筆80萬元的定金，但對方不同意。”

法律人士指出，這起案件的核心問題在于鏈家沒有完全告知購房人房屋存在的抵押狀況。作為消費(fèi)者，有權(quán)利知曉房屋的真實(shí)情況，包括抵押金額和權(quán)利人是誰。而鏈家作為居間方也有義務(wù)告訴購房人房屋的所有情況。

在這個交易構(gòu)成中，鏈家沒有如實(shí)披露，這個房屋是抵押給鏈家的員工。而另一個問題是房屋出售人把房屋抵押給鏈家一名工作人員。從銀行監(jiān)管上說，企業(yè)向個人借款是需要相關(guān)資質(zhì)，但不排斥個人間的借款，只要不超過法律規(guī)定的貸款利息合理上限，是允許的。鏈家抓住了這個漏洞，這就避免了業(yè)務(wù)風(fēng)險和法律責(zé)任，但其實(shí)是以個人名義對外放貸，而實(shí)際出資人是公司員工。

不只有一套房子知情權(quán)被剝奪

和莊先生一樣，購房人黃先生在不清楚房屋的情況下交了定金，隨后卻被鏈家告知該房屋除了銀行貸款還有個人抵押貸款。最終，黃先生簽下了房屋購買合同，并交了剩余的近7成房款共計280萬元，同時在合同上明確規(guī)定該款必須先用于償還銀行和個人抵押貸款。

但事與愿違，當(dāng)黃先生把錢分兩批，第一批打到房東的賬戶之后，發(fā)現(xiàn)房東根本沒有把這個錢還抵押貸款，而是挪做它用，這就造成了280萬無法彌補(bǔ)銀行和個人的全部抵押貸款。

此時，鏈家方面則認(rèn)為問題不大，相關(guān)貸款部的人員簽訂了三方協(xié)議，墊資110萬元把這個交易繼續(xù)進(jìn)行下去。原本到了這里黃先生認(rèn)為交易可以正常進(jìn)行了，但緊接著，黃先生發(fā)現(xiàn)，2015年11月2日，11月10日，12月10日，該房產(chǎn)分別被浦東人民法院和市二中院分別查封，不是抵押的債權(quán)銀行。起因是由于售賣方經(jīng)營失敗，欠了相關(guān)銀行1.5億元信用貸款。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)初鏈家在給黃先生推這套房源時，并沒有認(rèn)真查詢房屋存在抵押的情況，也不知曉房屋被法院查封的情況。于是鏈家在不知情的情況下又讓購房人交了7成房款來解除該套房屋抵押。

該業(yè)內(nèi)人士表示，此次交易過程中，最重要的就是時間成本，由于上海房價的持續(xù)瘋漲，多耽擱一天，消費(fèi)者就多一天損失。

在整個交易過程中，鏈家方面始終沒有將房屋去交易中心登記，如果走正常流程，雙方肯定會知曉房屋被查封這一情況。這也是居間服務(wù)中出現(xiàn)的重要疏漏。

該業(yè)內(nèi)人士指出，正常流程是消費(fèi)者在交定金時就已經(jīng)進(jìn)入到網(wǎng)簽程序，一旦審核通過就可以正常進(jìn)行交易，但該案中的房屋明顯不具備交易條件。此外，在交易過程中，鏈家沒有盡到核查的義務(wù)，致使售房人擅自將黃先生的購房資金挪作他用。

沒有知情權(quán)如何保證安全交易

法律人士指出，在兩起案件中，鏈家應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任之外，房屋出售方也有義務(wù)披露房屋的真實(shí)情況，但居間方有核實(shí)這種房屋情況的義務(wù)。

“核心問題在于抵押狀況如何產(chǎn)生，如果是業(yè)主本身故意做了抵押，那肯定是產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，但如果是中介機(jī)構(gòu)做了抵押，就應(yīng)該向房屋購買人披露信息，如果產(chǎn)權(quán)人抵押給了第三方?jīng)]有關(guān)系的人，但房屋抵押給了居間人，明知該情況，卻沒有向購房人披露，就是有違規(guī)則的。”

此外，兩起案件中，房屋出售方都向鏈家尋求貸款并進(jìn)行房屋抵押，而在隨后的交易中，這些抵押都影響到了房屋的交易，這從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)角度來說欠妥。

法律人士表示，雖然借錢給了產(chǎn)權(quán)人，但是畢竟做了抵押。這就客觀造成了房屋無法繼續(xù)進(jìn)行下去，從合同條款上來說，居間方要促成交易，但實(shí)際上是給房屋產(chǎn)權(quán)交易造成障礙。

該法律人士表示，法律對于中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任和義務(wù)非常明確，第一必須如實(shí)披露交易的所有信息，不僅僅是房屋產(chǎn)權(quán)狀況，雙方情況也要有所披露，此外，中介機(jī)構(gòu)不能做有損雙方交易的行為。

對于此次事件，鏈家方面回應(yīng)稱，對于董律師（客戶莊先生）反饋的案源，我司對該案源中涉及的問題對客戶支付的80萬定金先行給予全額墊付的方案，已與客戶聯(lián)系此方案的具體落實(shí)，后期解決買賣雙方的解約事宜及違約責(zé)任的認(rèn)定工作，也將和業(yè)主客戶進(jìn)一步溝通，通過合法程序解決。

對于黃先生反饋的案源，涉及房源已于2016年2月19日完成交易過戶手續(xù)，后續(xù)我司將與客戶黃先生持續(xù)保持溝通，對交房等后續(xù)工作給予持續(xù)認(rèn)真的服務(wù)。