葉檀：跟高鐵票價一樣 大城市房價很難降

每經(jīng)編輯 葉檀    

◎每經(jīng)評論員 葉檀

要保持市場穩(wěn)定從而為改革騰出空間，應(yīng)該怎么做？

首先，要保持金融的穩(wěn)定。金融的穩(wěn)定自然離不開房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)目前看上去已經(jīng)復(fù)蘇，其實并不盡然。

一線城市是房地產(chǎn)領(lǐng)域最厚的安全墊，2015年至今，一線城市的房地產(chǎn)市場如火烹油。據(jù)《央視財經(jīng)》報道，開年不久，深圳一手住宅單日成交單價均價達(dá)91965元，創(chuàng)出深圳一手住宅成交日均價的歷史新高。另據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，過去一年上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場，成交均價同比上漲18%。

上周，財政部等三部門出臺了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，旨在降低交易成本鼓勵交易，一線城市僅適用一條契稅優(yōu)惠：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

以前專門針對普通住房的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在也適用于豪華住房，對于推進(jìn)一線城市高端住宅有利。換句話說，一線城市的高檔房價格受刺激還可能更高?，F(xiàn)在北京、上海等城市已經(jīng)是賣方市場。

近兩年的房地產(chǎn)政策主要是為了消化二線以下城市的房地產(chǎn)庫存。大量蔓延的無人問津、缺乏活力的新城才是心腹之患。

國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴19日在中國經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會上表示，房地產(chǎn)庫存有大中小三個口徑，最小的口徑是已建成的商品房待售面積有7億多平方米，中口徑是加上在建的未售面積，最大的口徑是已經(jīng)購了土地，還沒有開發(fā)的。如果以去年全年銷售面積12.81億平方米來談去庫存，小口徑的7億多平方米幾個月就能出清，但如果按照中口徑乃至大口徑，去庫存的期限就會被拉長很多。

現(xiàn)在戶籍改革政策主要面對中小城鎮(zhèn)落戶，鼓勵農(nóng)民工朋友買房，希望政府能夠拿出部分資金來對中低收入群體進(jìn)行補(bǔ)貼。

王一鳴的8條建議里面有4條與此相關(guān)。提高保障性安居工程的貨幣化安置比例，去年安置比例是28%，如果能提高到50%就能消化掉一塊。政府給錢，或者直接購房作為保障房，政府就成為市場的一個參與方了。量化租賃市場也讓政府介入，外來人口租賃價格太高，可以出臺一些利率補(bǔ)貼政策。同時拿出部分公積金探索建立城市住宅政策性銀行，給買房的農(nóng)民工朋友進(jìn)行按揭補(bǔ)貼、貸款貼息。最后推進(jìn)住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅。

目前正在執(zhí)行的政策，以及未來將會推出的政策，都會著眼于推進(jìn)房地產(chǎn)交易，消化庫存，減少供應(yīng)，同時讓一線與二線核心城市補(bǔ)貼其他城市。

在當(dāng)前所得稅還不完善的情況下，房地產(chǎn)就相當(dāng)于所得稅的補(bǔ)充，購房戶生活水平應(yīng)該在小康以上，購多套房的起碼有“大康”水平。目前地方政府收支大多不平衡，稅收在下降，房地產(chǎn)依然是變相征收所得稅的一個利器，在營改增等稅收改革壓力下，地方政府稅收難以增加，自然也就沒有降低房地產(chǎn)稅收的動力。

一線城市與核心城市的房價尤其不會降，中國有錢人集中到大城市購房，這是資源集中之地變相征收的機(jī)會稅。房地產(chǎn)市場苦樂不均，經(jīng)濟(jì)發(fā)展同樣苦樂不均，政府大規(guī)模投資基礎(chǔ)設(shè)施，大項目、城鎮(zhèn)化，轉(zhuǎn)移支付必不可少，尤其在解決貧困人口問題以及基建過程中，轉(zhuǎn)移支付更是不會減少。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2月20日，在上海、河北、四川等十省市“兩會”上，亮出今年近8.5萬億元的建設(shè)投資“菜單”，而據(jù)光大控股首席投資官殷連臣預(yù)計，按目前基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)發(fā)展面臨巨大的資金缺口，到2020年大約需要1.5萬億美元的投資。

資金從何而來，赤字如何彌補(bǔ)？恐怕只能通過房地產(chǎn)尤其是一線城市的房地產(chǎn)，集聚資金到政府手中。之前消費(fèi)者抱怨高鐵票價偏高，這會促成票價下跌嗎？不太現(xiàn)實。中國還會修高鐵，填補(bǔ)成本的缺口還指望從票價上來呢。這不，國家發(fā)改委剛宣布，從今年開始，高鐵票價將由鐵總自行制訂了。