深圳房價暴漲真實原因：炒房客聯(lián)手中介“壟斷”房源抬價

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

近段時間，有媒體報道稱工行、中行、建行三家大行的深圳分行已決定收緊面向中介群體的房貸政策。

收緊房貸的根本原因是，處于高位運(yùn)行的深圳房價已經(jīng)明顯抑制了大量剛需入市，而這背后深圳投資客炒房愈演愈烈，推漲了房價并且已經(jīng)影響到了市場的健康穩(wěn)定。

但銀行僅對中介方面實施“限貸”，很多人認(rèn)為這只能抑制部分投資客，深圳市場上層出不窮的炒房，可謂防不勝防。

投資客中介聯(lián)合炒樓，銀行已出招

“聯(lián)合炒樓”可謂深圳市場的新趨勢。微博上就有個段子說，深圳有11個人合伙炒了一套房，其中最大股東才出16w，其他都是個位數(shù)出資。只要有合伙人，幾乎人人都能炒房。

上海中原一位內(nèi)部人士也告訴邦爺，現(xiàn)在的投資客基本都是“集體作戰(zhàn)”，包圓一個地區(qū)的房源。他們會和中介聯(lián)絡(luò)好，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有房子掛牌，投資客就聯(lián)手拿下，直到把小區(qū)所有可售房源收入囊中形成“壟斷”，以此取得定價權(quán)。

然后，幾個投資客會先互相買賣幾套，將價格炒高，再每隔幾天放出一套房源，制造“物以稀為貴”的假象，之后就由多個中介同時放盤，形成熱賣的場景，讓購房者相互競價，他們由此賺取其中的高溢價。

在這一環(huán)節(jié)中，中介被視為“幫手”，有些中介甚至?xí)苯訁⑴c炒房。但和普通投資客相比，中介炒房可能資金實力更強(qiáng)，但風(fēng)險也更大。

援引《南方都市報》報道，中介公司買房多是靠杠桿資金，基于此，一旦信貸擴(kuò)張略有放緩，高杠桿的風(fēng)險就會暴露。而當(dāng)中介公司盈利收入不及預(yù)期，就會影響其還貸能力，還可能引發(fā)發(fā)生斷供現(xiàn)象。此次銀行縮緊信貸，也正是基于這種考慮，希望控制風(fēng)險。

炒房手段花樣百出，防不勝防

深圳可謂中國炒房軍團(tuán)的前沿陣地，除了上述方式，還有很多炒房手段，也由此三大銀行的“限貸”政策實際效果遭質(zhì)疑，很多人認(rèn)為深圳市場的炒房方式“防不勝防”。

一位中介人士就告訴邦爺，為了避開限購，投資客最常用的辦法就是用親戚朋友的名義買房，這就和冒用他人名義買火車票一個道理。

由于深圳執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，凡是在深圳市擁有2套以上(含2套)住房的戶籍家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非深圳市戶籍居民家庭、無法提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民在深圳市購房均在限購之列。

但用別人的名義買房存在法律風(fēng)險，投資客一般不敢做長線，大都是在手上放半年左右，就立即轉(zhuǎn)手。

此外，開虛假收入證明也是投資客的慣用手段。

一般而言，銀行會要求貸款人提供工資流水、公積金、社保、納稅等證明。但這些看似嚴(yán)密的材料，要造假卻也不是難事，現(xiàn)在花四五千元找一些財務(wù)公司就能搞定。

有中介人士就透露稱，“開虛假證明”已經(jīng)成了行業(yè)的潛規(guī)則，他接觸到的一些有還款能力，但還款能力還達(dá)不到銀行要求的人，8成都會選擇這種方式來打通購房渠道。

另外，“成立公司購房”也是投資客算盤里一種精妙的打法。

由于限購政策針對的主體都是自然人，以公司名以購房則不受此類政策限制。而注冊一家公司，成本也就幾千塊錢，找個黃牛就可以“一條龍”搞定，所以有一些投資客會選擇這條路。但其實這種方式買房，不僅需要承擔(dān)各種高額的稅費，而且手續(xù)繁瑣。

你以為這就完了？據(jù)邦爺了解，一些投資客還會通過打官司的辦法獲得房屋。一般而言，通過法院裁定的房產(chǎn)是不受“限購令”約束的，因此有一些投資客會以當(dāng)事人的身份向法院提起“虛假訴訟”，以此獲取房屋產(chǎn)權(quán)。

舉個例子，甲方欠乙方500萬，乙方無力償還，但名下有多套房產(chǎn)。此時，甲方便可以向法院提起訴訟，要求乙方將房產(chǎn)進(jìn)行抵押來償還欠款。如果在訴訟過程中雙方達(dá)成調(diào)解，甲方則可以通過這種辦法，向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，獲取房產(chǎn)。

不過中原人士也告訴邦爺，上述辦法在前幾年或許還行得通，但現(xiàn)在有關(guān)部門早已有了應(yīng)對之法。尤其是在上海，現(xiàn)在房屋都是公開拍賣的，不會直接過戶到債權(quán)人手里。而且房屋過戶必須到交易中心辦理手續(xù)，交易中心除了審核房屋價格外，還會審核購房人雙方之間的關(guān)系，堅決杜絕無資格購房和內(nèi)部買賣。

炒房太盛，被坑的還是購房人

炒房方式太多，屢禁不止，最終影響的是市場和買房人。

在過去的一年里深圳房價漲幅超過30%，深圳投資客可謂賺的盆缽滿，但正是因為房價上漲過快，導(dǎo)致賣家違約頻頻發(fā)生，買房人叫苦不迭。先來看看“賣家違約”對買房人傷害有多大。

首先，投資客往往會用他人名義購買房屋，有的投資客將房屋倒騰過來之后，甚至連產(chǎn)證都還沒辦就轉(zhuǎn)手給下家，等買家接盤簽完合同后才說辦證還要等一個多月，而在房產(chǎn)證出來之后，這套房子已經(jīng)可能漲了幾十萬甚至上百萬，此時，賣家以之前合同無效為由毀約。

雖然買賣雙方簽訂合同之后，如果上家違約，需要支付雙倍定金或房屋成交價的20%作為賠償金。但如果你運(yùn)氣不好，碰到的賣家是個投資客，那么，等待你的很可能是曠日持久的官司。

賣家違約的底氣何在？在于違約成本低，更在于房價上漲的幅度早已經(jīng)超出了合同約定的違約金的金額。而這背后投資客、炒房團(tuán)對房價的吹漲，可謂始作俑者。

銀行在信貸層面已做出行動，雖然有業(yè)內(nèi)人士對效果有所質(zhì)疑，但邦爺認(rèn)為，這些整頓市場的有利舉措，有勝于無。也希望有效的政策能夠越來越多。 

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波